第一类人群：以租养贷

    首付提高至5—6成，用租金对冲月还款

    代表群体为孩子上学购第二套房的家长、受“回城流”影响在城区第二次置业的上班族，这些人一般都会选择以租养贷的方式进行二次置业。

    由于第二套房贷款利率不低于基准利率的1.1倍这一规定影响，对于以租养贷人群来说，重点应在平衡持有成本这一环节，因此应尽量提高首付，使租金对冲月还款。

    假设第一套房出租，按照当前租赁市场2000—3000元/月的主流租金来计算，为使其对冲第二套房的月还款额，第二套房的贷款本金应在25万—35万。按照当前二手房60万—70万的主流成交总价来计算，以租养贷人群购第二套房的首付应提至5-6成，可使租金对冲月还款。

    第二类人群：待第一套房升值出售

    提前还款额度应对冲利率提高所增加的成本

    代表群体为父母买养老房的子女、为子女买婚房的父母、第一套房周边有重大利好（例如第一套房在奥运场馆周边、即将开通的地铁周边）的房产持有者。

    这部分群体往往是手中有一定积蓄，因此第二套房提高首付对其来说影响并不大，主要应考虑的是第一套房出售后，第二套房的提前还款问题，提前还款额度应对冲第二套房利率提高后所带来的成本支出。

    假设第二套房为70万主流成交总价的二手房，首付四成贷款20年，利率提高后（基准利率的1.1倍）月还款比之前（优惠利率）月还款增加了505元左右。如果要抵消这部分因利率上调带来的成本支出，提前还款额度应该在6万元左右，占到第二套房总价的近9%。如果第二套房的总价越高，提前还款所占的比重也应越高。

    第三类人群：卖旧买新

    第一套房出售月余，购第二套房最合适

    代表群体为卖小买大的年轻人。

    对于这部分人来说，由于手中积蓄不充裕，月收入也不多，一般都会选择将第一套房贷款结清或者转按揭给买方后再来办第二套房贷款，以避免第二套房贷政策。一般来说，一套小户型二手房的出售周期在20天左右，办理转按揭到下发房产证整个流程一般要20-40天左右，也就是说出售一套房产要两个月左右的时间能够全部处理完毕。而再购房到进行房贷面签的周期大概在20-30天左右，因此在第一套房产出售月余购第二套房最合适。(文/中国证券报)