一份五页的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》即将落地。上海证券报独家获悉了文件全文。

    《意见》涉及市场准入、开发经营、购房管理等几方面，试图全面“卡位”原来基本上是对外资自由开放的楼市。

    《意见》特别要求，建设部、商务部、发展改革委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会、外汇局等九大部门应及时制定有关操作细则，加强指导和监督检查，依法查处外资违规炒房的行为。“国家主管部门将合力九部委联合行动、各出细则，确定文件的发布和执行。”一位参与起草的专家介绍。

    《意见》规定：

    ———境外机构和个人在境内投资非自用房地产，应当遵循“商业存在”的原则，申请设立外商投资企业。同时，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。

    ———三类企业将不得办理境内境外贷款、不予批准外汇借款结汇：即未全部缴清注册资本金、未取得《国有土地使用证》和开发资本金未达到投资总额35%的三类企业。中外资合作过程中各方不得设固定回报承诺。

    ———没有在境内设立分支机构、代表机构的境外机构，没有在境内工作、学习的境外个人，不得购买商品房。已经设立分支的机构或在境内工作学习的个人，只允许购买自住商品房。同时实行实名制，以限制一人多套购房。

    “游戏规则已经改变，一个外资投资中国楼市的新时代即将到来。”仲量联行中国区董事陈立民感慨道。

    六部委签新规:外资购房须实名

    外资进入房市或将受到严格的政策监管，其中境外机构和个人购买房产，必须实行实名制。

    《第一财经日报》日前获悉，一份关于规范房地产市场外资准入和管理的文件，已经由建设部、商务部等六部委会签完毕。文件对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等三大领域，均进行了明确的规范。

    一位接近文件起草部门的知情人士透露，上半年房地产市场的具体统计数据，会在本月15日左右上报国务院，国务院将结合情况确定该文件的发布和执行时间，而涉及到的有关部委，也将随后出台具体操作细则。

不是有钱就能买房

    上述文件一旦正式实施，将只有境外机构在中国境内设立的分支、代表机构(房企除外)和在境内工作、学习超过一年的个人，具备购买符合实际需要的自用、自住商品房的资格。尤其值得一提的是，购买将必须采取实名制。

    在2002年取消了外销房和内销房的区别后，我国在外资投资房地产方面没有了任何限制。

    “不久会有一些具体细则出台，来解释‘符合实际需要’这个条件，如一个多少人的机构能够购买多大面积的自用房，肯定不是有钱就能随便买的。”上述知情人士介绍说。

    “限制境外机构和非中国居民个人购房这个政策是可以理解的，这样做既防止了外国人联手炒房，也防止一些境外投资机构来炒房，抬高房价制造房地产泡沫。大多数国家都是在交易这个环节来限制。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授表示。上海一个专门为外资机构和非中国居民购房提供咨询的机构负责人告诉记者，他们预测政策出台后，非中国居民购房的手续将变得复杂起来。据称，最近一些一直想买房的外资，向其咨询时一听说手续要复杂，“就立刻着急了，毕竟都怕麻烦”。

    此外，按照六部委目前的设想，今后机构和非中国居民购房，除了要求实名制，还需要有批准机构设立的证明、个人来中国工作或学习的时间等证明，才能去办理购买和登记手续。同时，外汇管理局也将会在结汇这个环节守住资金闸门，相关房产转让所得人民币资金，经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。

    “商业存在”阻击热钱

    上述知情人士告诉记者，对于外资购房，“商业存在”将是一个基本原则。今后，从事房地产开发和经营的外资单位，必须取得商务部的外商投资企业批准证书和国家工商总局的营业执照。

    “这意味着，以前一些金融投资机构和其他各种渠道进来的境外热钱，将不能够直接投资购房，必须经过批准、登记才行。”该人士指出，而这将对外资炒房起到“一剑封喉”的作用。

    据悉，此次文件规定：外资投资购买非自用房产，应遵循商业存在原则，按规定申请设立外商投资企业。其中投资总额超过(含)1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%。

    “设置这个门槛的目的，是限制银行对外资房地产企业的贷款比例，改变以前房地产市场投资中贷款比例过高的情况。”董藩认为。

    此外，文件对外资房企的设立、股权转让或项目转让，以及并购境内房企等，都作了详细规定。其中特别规定，外资并购境内房企或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。

    “这实际上是吸取了过去的教训。以前出现过外资并购某个国企，不安置下岗职工，也不清理欠债，而只是相中了国企所在的那块地皮的例子。”董藩教授说。

资本金“紧箍咒”挤压“假外资”

    对外资进行房地产开发经营活动，资本金方面将念起“紧箍咒”。

    新政策将规定，外资房企中注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，将不得办理贷款和结汇。

    “从房地产开发方面提高门槛，资本金方面的规定能够防止出现泡沫，减轻银行的贷款压力。”董藩教授对此评论。

    而对于50%的注册资本金要求，盛富企业管理咨询有限公司董事总经理黄立冲表示，如果各地方政府按照文件严格执行，将不可能有外资可以投资境内的房地产市场。据他介绍，此前外商投资设立的房地产企业，注册资本金的要求在40%，提高到50%已经不合乎房地产开发自身的规律，“外资的投资回报将因此大幅下降。”

    但某境外房地产基金管理公司的吴先生却表示，外商投资企业的注册资本金向来都是分批到位的，因此，增加到50%的影响并不大。

    不过，上述两位都有境外地产基金管理经验的人士一致认为，这一规定可能对那些“假外资”房地产开发企业产生致命影响。

    据介绍，在很多地方，出于政府方面对引进外资的迫切需求，一些民营的开发企业在拿到土地后，会在境外设立一家公司，再以境外公司的名义收购上述土地，进行开发。黄立冲说，如果文件出台，这些“假外资”开发企业将首当其冲。因为它们大多资金实力不强，同时又面临“国六条”的政策压力，“这些企业最终会‘死’掉一批。”

    外资购房“实名制”或将严重打击境外游资

    境外机构和个人在境内购置房产必须采取实名制，而且在境内未设立分支机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，将不得在境内购买商品房。
    
    这是即将出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（下称《意见》）中的有关规定。一位地产界人士表示，这一规定将严重打击境外游资投机内地房地产市场。
    
    《第一财经日报》日前获悉，《意见》明确规定，境外机构和个人购置自用、自住商品房，必须持有效证明到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。境外机构的有效证明包括，政府相关部门批准设立驻境内机构的证明；境外个人须持来境内工作、学习，经政府相关部门、机构批准的证明。

    境外个人购房受打击
    
    上海某房产代理机构负责人表示，此前，不少境外人士都是通过中介机构直接在内地购买房产，从资金进出到登记产权各方面几乎没有限制。而新规定中的工作、学习一年以上时间要求，将导致这部分个人投资者在内地购买房产受限。
    
    另据了解，在中国内地工作的境外人士大部分都没有到相关部门申请相关的签证，即没有其在内地工作的有效证明。这部分境外购房者也将因该《意见》受到很大影响。
    
    此外，《意见》对港澳台地区居民和华侨在内地购房采取了较为宽松的政策：“因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”
    
    因此，盛富企业管理咨询有限公司董事总经理黄立冲表示，受新规打击较为严重的地区可能是上海、北京等境外投资者较多的城市，而对港澳投资者聚集的深圳、广州等区域，影响相对较小。

    摩根士丹利等基金或受挫
    
    《意见》还规定，境外机构只能购置自住、自用商品房。黄立冲认为，这对摩根士丹利这类在境内以收购商业物业和住宅为主的房地产基金威胁也不小，因为整幢商业写字楼的投资很难被认定为自住。
    
    但某境外房地产基金管理公司的吴先生表示，目前有很多境外基金的投资都是通过其他机构进行房地产物业的收购，如中介公司或顾问公司，将自己的员工派驻这些机构，由他们在境内寻找合适的物业，并进行收购。这些机构将不会受到影响。
    
    此外，吴先生还透露，一些基金会与在境外设有分公司或是境内的项目公司通过境外公司控股的房地产公司进行合作。这种交易在境外可以直接完成，因此也将不受《意见》的管制。
    
    黄立冲认为，如果境外机构只能购置自住、自用商品房，将直接扼杀境内公司发行REITs（房地产投资信托基金）的想法。如麦格理银行在我国的商业物业投资，以及与大连万达的合作，其意图都直指REITs。
    
    目前境内企业发行REITs，必须通过一家境外公司收购内地的物业，通过境外公司的运作，将物业资产打包上市。如果境外机构只能购置自住用房，则类似的收购将无法进行。“像瑞安房地产，也将无法将其商业物业打包成REITs到境外上市。”黄立冲表示。