美国住房按揭贷款的三个层次及其总体规模

    美国的按揭贷款市场大致可以分为三个层次：

    第一层次是优质贷款市场(Prime Market)，优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户，这些人主要是选用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款,较少采用较为复杂的创新按揭工具。

    第二层次是“Alt-A”贷款市场，这个市场既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，也包括少部分分数高于660的高信用度客户。    

    第三层次是次级贷款市场(Sub-prime Market)。次级市场是指信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人。次级市场总规模大致在8600-13000亿美元左右;其中有近半数的人没有固定收入的凭证，这些人的总贷款额在4500-6500亿美元之间。

    这三个层次的贷款市场中，优质市场的贷款人通常还款能力较强，采取较长贷款期限的固定利率贷款，而Alt-A和次级债的贷款人则还款能力较弱，往往选择更复杂、基于风险定价的按揭贷款工具。

    另外、第三层次的按揭贷款典型的创新思路，就是允许借款人在初期的偿还额，不仅可以不归还贷款本金，甚至可以不完全归还贷款利息，这种做法被称为负分期按揭。这些创新工具包括：1.除了通常的5％低首付之外，无本金贷款在美国也很流行，借款人在初期的还款压力很低，但是初期未能归还的利息被滚动计入本金，这种“利滚本”的方式可使得贷款本金不断上升。2.可调整利率贷款，这种贷款有三年、五年和七年等多种。借款人在开头约定的几年内，只需要归还较低固定利率的按揭，过了约定期限后利率将被重新逐年调整，还款利率急剧上升。3.一般而言，覆盖Alt-A和次级债的按揭合同都会包含偿还金额重新设置条款和最高贷款限制条款。前者是指ARM类型的贷款定期自动重新设置偿还额；后者是指如果借款人的初期还款较少，“利滚本”导致按揭贷款本金不断上升，到初始本金的110%-125%时，借款人的每期偿还额和利率均将调整，使得还款压力急剧上升。4.一些中老年人的按揭贷款被利用按揭工具“倒置”过来，商业银行利用成熟的保险精算技术，对归还了大部分按揭贷款本息的中老年贷款人，不仅不要求他们继续归还按揭贷款，反而由银行向他们提供资金，按揭“倒置”的前提是，这些中老年人去世后不动产的所有权被让渡给银行。5.大部分商业银行都定期对不动产进行价值重估，并对重估增值部分提供追加贷款。这些金融创新工具带有的合约再安排的特性、“盯市”（mark to market）的特性，都要求按揭贷款人的保持相当稳健的财务状况，以及对风险的高度敏感。　

    综合比较各种统计，从1990年至今，美国房地产按揭贷款余额大约在10万亿美元，其中约一半被证券化为MBS，国际投资者持有美国MBS实际本金的大约20％，也就是1万亿美元。在全部按揭贷款中，大约有40%以上的贷款属于“Alt-A”和次级贷款产品。从2003年算起，“Alt-A”和次级贷款这类高风险按揭贷款总额超过了2万亿美元。目前，次级贷款超过60天的拖欠率已逾15%，正在快速扑向20%的历史最新记录，220万次级人士将失去住宅。而“Alt-A”的拖欠率在3.7%左右，但是其幅度在过去的14个月里翻了一番。从目前的情况来看，这2万亿美元的Alt-A和次级贷款在短期内至少会损失掉10％到15％，也就是大约2000-3000亿美元。在未来一至三年的中期内会损失多少，取决于两点，一是美国房价是否能够重新上涨，二是美国房价上涨是否比美元利率上涨更快，这两点都难以保证。

    在美国次级债危机之后，美国10年期国债利率从5.3%跌到4.7%。此外，反映金融市场波动程度的VIX指数也从正常的10－12的水平，一度急剧上升到30。欧洲和东亚多个资本市场综合指数均在短时间内迅猛下跌。金融体系的动荡均接近甚至超过了1997年亚洲金融危机爆发时的程度。因此，次级债对全球的冲击和暴露的问题是相当严峻的。

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