现阶段，中国房地产市场最大的问题是政府的公共服务功能缺失而产业发展功能过度造成的。地方政府弱化了公共服务功能，反而把土地经营、土地增值作为增加政府收入的主要渠道看待，直接导致房地产调控失败。政府应该主要充当房地产市场的协调者、公共管理者和服务机构。尤其是通过提供具有准公共品性质的廉租房，产生正的外部性。但是在中国的房地产市场，政府成了经济利益的最大获取者，产生了负的外部性。欧美国家政府的地价、税费收入大约只占住房价格的２０％左右，而中国地方政府的税费收入占到房地产价格的３０％～４０％，再加上土地管理费，政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的５０％～８０％——地方政府成了房地产市场的最大获利者。

刘道伟 漫画

    住房保障中的不公

    住房分配体制的超标等级制。住房分配的“官本位”现象和少数人手中分房的权力不透明，造成大量以权谋房、以关系分房现象，成为转轨时期的制度隐患。一是以统一价格购买不同状况、不同区位的住房，导致同一个单位福利的失衡；二是同样的公职人员，住房资源丰裕的单位与住房资源短缺的单位，住房待遇相差悬殊。有的获得了多套住房，每到一个地方任职就有一套商品化住房，有的则成为无房老职工，造成了分配上的不公。

    无房老职工被“双重剥夺”。住房改革中未能获得住房的职工，往往单位效益差，很难提供住房补贴和住房公积金。他们的收入也相对较低，通过商品房满足自己住房需求的能力有限。这样，由于无权无势，他们在住房实物分配体制下，未能获得住房；在市场化房改情况下，他们又要面对迅速增长的房价和日益扩大的收入差距，依然解决不了住房。数据表明：在３５个大中城市中，针对老职工发放的一次性补贴只兑现了１０％。而且，现行的补贴标准是根据２０００年以前的房价确定的，远远落后于房价飞涨的形势。

    青年职工成为“房奴”。由于住房保障制度不到位，一些政府机关和企事业单位的年轻职工为结婚只能通过市场解决住房。中国人“好面子”，没有房子好像面上无光。于是，年轻职工咬咬牙只好走上市场化购房一途，一生成为“房奴”。有的年轻人将手伸向父母，提出“不买房就不结婚”，结果父母把积攒下的养老钱拿去购房。年轻职工排浪式的购房热，助推了房价一轮又一轮上涨。

    经济适用房被中高收入者挤占。一些经济适用房受到开发商的操纵，他们自定户型、自定面积、擅自改变销售对象、把信息提前透露给关系户，致使不少经济适用房被中高收入阶层大量购买，买了后又空置。数据显示：２００５年，北京市经济适用房的自用率仅为５１．３４％，出租率高达４０％，很多经济适用房被用作投资。尽管国家减免了经济适用房的土地和配套建设税费，投入了财政补贴，但是这些实惠并没有落到低收入者身上。

    一些机关还在变相分房。一些机关单位变相地延续福利分房。这些机关单位，利用手中掌握的行政特权和公共资源，或通过猎取廉价土地，或享受工程建设税费方面多种优惠，或动用部门权力和影响力“团购”商品房，让有房的领导“更上层楼”，一些公共资源变成小团体的福利。

    住房公积金使收入较高的家庭受益。对比国外，通常采用财政、金融、税收等配套的现代保障手段支持百姓住房。但中国这方面相当滞后。表现为：住房补贴不到位，货币化补贴举步维艰，公积金对居民的购房支持力度小。世界银行２００６年发布的一份报告称，中国的住房公积金贷款主要是使收入较高的家庭受益，他们只是城镇人口的一小部分。这就使得大众面对天价的住房束手无策。

    中国根本没有建立廉价房租制度。数据显示，到２００５年第一季度，全国经济适用房完成投资６０亿元，所占比重仅为２．６％，真是杯水车薪！在廉价房租方面，截至２００５年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅为４７．４亿元，只有３２．９万户最低收入家庭被纳入廉价住房保障范围。众多的低收入者住房保障无从落实。

    流动人员没有住房保障。目前，我国正处于城市化快速发展阶段，流动人口的规模相当大，全国进城务工人员已达１．１８亿。从发展趋势看，将有越来越多的比例转变为城市人口。但目前在住房保障方面对他们尚无明确的政策。