目前，全世界的投资者都在关注中国的房地产投资和房价问题。总体来看，２００６年以来中央的宏观调控政策和一些地方政府出台的政策，不仅没有起到抑制房价问题，在某些程度上甚至是火上浇油——房价越调控越高涨。因此，从理论上分析房价的形成机制及其影响非常有必要，并有可能对未来的房地产政策调整起到应有的作用。

从“人人都买房”到“人人有房住”

    中国住房价格的形成机制

　　（一）住房价格是住房价值的货币表现形式

    价格是价值的货币表现形式，价格围绕价值上下波动。这是马克思关于价格与价值关系的一般描述，这个描述在房地产经济当中同样适用。关于房屋价值问题，我认为最主要是作为消费品能够对我们用户带来的效用，这个效应量决定其价值的大小。

    当然房子也可以不做消费使用，而是作为生产资料或投资品直接商用。如果不存在邻居的投诉，或者租户能够提供给邻居足够的补偿，租户也可以考虑把住房租给一个服装厂。那么这个住房就变成了工业生产的厂房了。在中国城市的城乡接合部，很多村民的住宅被用作工厂租赁出去，可见住房还可以随时作为生产资料形态进行转换。总之，不管一个住房是用于居住使用，还是作为一个工厂使用，其带来的作用都可以折算成为一个数值。作为一个基本住宅单元使用，房屋可以给用户带来御寒、舒适、睡眠、娱乐等功能，而且包括房子周边的配套设施如邮局、银行、超市、公交、休闲娱乐、医院等给他的生活带来的便利，更重要的是住房毗邻工作场所给其上下班带来的时间和交通费用节约的功能——这些功能是有价值的，对这种价值的衡量决定了消费者愿意为之支付费用的多少。

    房屋的这个价值在一个临界点上是无差异的。这也就牵涉到土地本身的属性问题。我们一般认为土地属于投资品，属于生产资料，但实际上土地作为厂房承载物时属于生产资料，而作为住房承载物时属于消费资料。简单来说，住房不同于商用房，既然住房不是工厂，也不是商用房、写字楼，它肯定是作为消费品，它的价值就是这个房子本身及周边配套设施给用户带来的价值；如果房子位处郊区，周边配套设施不完备，那么房屋价值相对就低下来。这就是一个级差地租的概念。不管是土地经济学还是空间地理经济学，最终指向的，都是这个基本道理。

　　（二）市场供求和住房价格形成

    目前，中国房价形成机制已经基本上形成了以房屋价值为基础，由供求决定的围绕价值上下波动的房价形成机制。关于供求如何影响住房价格的形成，可以从长期和短期两个视角进行观察。一般而言，住房的使用周期非常长，因而不像其他商品，在很短时期看出价格走势。由于住房的寿命非常长，消费者可以直接从生产者手中买到房子，也可以从中间机构手中买房，但是中间机构手中持有住房的周期可以长达十年甚至二十年。在这里，这些中间人、中间机构持有住房起的是零售商作用。从这个角度来看，长期住房供给主要是人们除了自用之外，用于售出或租赁的房屋，也包括大量的由个人、房地产投资机构占有的、用来出售或租赁的房屋；而那些最终用来居住的消费者才是住房的需求者。这种供求从长期来看通过住房价格调节平衡。考虑到人们的住房需求具有很强的弹性，除非有很多人找不到房屋居住，一般而言严重的住房短缺情况很少会出现。

    短期供给和需求分析具有非常强的现实意义。现在我们大量的人都热衷于买房子，有的购买了第二套、第三套，从而起到了零售商的功能。这些人购买这些房屋要么租出去，那就属于投资行为；要么是存起来不用，等待房屋的增值，这就属于典型意义上的投机行为。由于现行住房消费信贷的松弛，这些需求都能够以消费的名义，得到银行消费信贷的大力支持，进而形成庞大的房地产需求，形成短期住房市场严重供不应求的情况，房价也因而持续上涨。

    短期的住房供给包括住房存量和新建住房。住房存量包括国有土地上的房屋供给，除了上世纪七、八十年代建的住房外，基本上为房地产开发商建设开发的商品房。新建的住房可分为国有土地和集体土地房屋，前者基本上由房地产开发商提供，后者由农民集体自主建设，不能拿到产籍证明，基本上只对城市租赁市场起一定的平衡作用，而对国有土地上的住房销售价格影响比较小。

    由于现在国家政策中定义的住房供给基本上是新建住房，面对的需求当中包含了８０％以上的投机需求，这些需求目前都被视为有效需求。所以在这种供求格局下，房屋供给永远不能满足需求，因为投机性太强。这就形成了像北京市的情况，明明是供大于求，但住房价格偏偏不断上涨！为什么说北京的住房是供过于求的呢？有两个指标可以说明：一是北京市有多少房子？多少是空的？二是北京市的房租水平为何是下降的？房价上涨的一个根本原因，在于大量的投机需求被现行政策定义为实际需求了，所谓庞大的实际的可持续的需求决定了房价永远上涨，这显然不是真实的情况。