国际的经验

    按照钟伟等人的研究，财产税最早作为一项常规税种可以上溯到公元前600年的希腊，起初，人头、财产、房产都在征税范围内，后来罗马人继承了这一税项。最早以书面形式记载对财产进行课税的典籍是《圣经·新约》的《罗马书》，当时是按照所有公民申明持有的财富来确定应税额度，而现代意义上的物业税出现在中世纪时期的英格兰。

    世界上大部分发达国家都对土地和建筑物一起征收物业税，如美国、加拿大和英国等；个别国家只对土地征税，对建筑物不征税，如澳大利亚；还有些国家只对房产征税，对土地不征税，如坦桑尼亚。各国相对来说都比较重视房地产保有税，占其总税收的比重也较高。比如英国，来自房地产保有税、经营性不动产税收收入占到了总收入的30%左右。在美国，物业税在州级和地方政府的共同财政总收入的比重从1902年的68%下降到1992年的42%,在地方、州和联邦三级政府收中的比重也从1902年的42%下降到1992年的8%，有较大的下降，但在地方政府收入中仍然占有重要地位。日本物业税的税基主要是土地、房屋应折旧资产及其在应税土地清册上注明的资产，1991年开征土地价值税，1998年停征，物业税收入占全部税收收入的比重超过10%。德国在1995年到1997年间征过物业税，物业税收入也只占全部税收收入的2.8%。

    具体说来，各国（地区）物业税的征收有以下一些特点：（一）大多属于地方税。凡是实行中央与地方分享税抽制的国家，物业税基本划归地方，成为地方税收中的主体税种，如美国主要对房地产征收的一般财产税从一开始就是州和地方政府的税收，而且是地方税收的主要来源，约占地方总收入的80%。日本的房地产税收中，除地价税、登录许可税归中央政府外，其他不动产取得税、固定资产税，特别土地保有税等基本上划归地方。（二）税率不高。英国相当于物业税的家庭税根据住所价值计税，最低税率一般在1.1%左右；日本的物业税标准税率为1.4%，最高税率为2.1%；香港的物业税税率稍有不同，实行的是固定税率，1997年实行特别豁免实际税率是13.5%，1998年到2002年是15%，2003年是15.5%，2004年是16%。（三）大部分国家（地区）物业税都有减免细项。美国对于自用房屋，一家人拥有第一套房屋免税，第二套房屋才开始征税；对年长公民及残障人士实行物业税减免；此外还对低收入者制定了不同的免税条件：家庭年收入在3000美元以下者，对其房屋免征任何超额税；家庭年收入18000美元以下者，其拥有房产中的50000美元或全部房产价值中的60%可以免征物业税；家庭年收入24000美元以下者，其拥有房产价值中的40000美元或总价值的35%可以免税，但最高免征额不能超过60000美元。日本凡土地价值估价在30万日元以下、房屋估价在20万日元以下，免征物业税；同时还规定公益组织所有的固定资产及其用作公益用途的资产免征物业税，用作特殊用途的固定资产，如墓地、公路等免征物业税。香港的物业税也规定了一些可获减免的扣除额：(1)由业主负责支付的差饷； (2)应该课税，但在该课税年度内已变成无法收取的酬资。(3)用来支付修理及其他开支的20%的概念性免税额。这是一个不论实际开支数目的划一扣除额，在扣除了差饷和无法收取的酬资后，再进一步给予纳税人的扣除。

    物业税的几个难点

    物业税的国际经验中有很多值得我们在制定物业税政策时借鉴的地方。诸如拓宽税基，将征税范围扩展到农村；再如实行低税率，不使物业税成为国民重负，从报章披露的消息看，物业税的税率不会太高，一种说法是不高于0.5％，另一种说法是0.8％。此外一些专家也建议物业税应该与国际惯例看齐作为地方税种，将征收与管理权限下放，确立地方政府征收，中央与地方共享的原则，而目前房地产税的立法权基本上还是集权于中央，地方政府在征税范围、计税依据和减免税等方面没有管理权。

    不过，中国有自己的国情，物业税也面临很多特殊问题和难点。由于长期土地批租制，税收体系在向物业税模式转换绝难一蹴而就，有很多问题需要解决。具体说来，大致有如下几个难点。

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