开发商坐地涨价，房屋认购人如何维权

2015年12月，小王看上了某房地产开发商建设的一套房屋，房屋为期房。双方于2016年1月3日签订《认购协议》，约定小王以3万元/平方米的价格购买该房屋，并交纳定金10万元，在房屋主体结构封顶之后双方签订正式的《商品房买卖合同》，2016年2月，房屋主体结构竣工并封顶。此时，房地产市场迎来了涨价潮，该房屋价格涨至4万元/平方米，开发商表示只有小王以3.5万元/平方米的价格签订《商品房买卖合同》其才同意签约。小王不同意，双方协商未果，小王诉至法院，请求判决开发商双倍返还定金20万元；赔偿其为签订正式商品房买卖合同支出的交通费100元；开发商赔偿其房价上涨的预期利益损失80万元。

最终，法院判决开发商双倍返还小王的定金20万元，赔偿其交通费损失100元；驳回了小王要求赔偿其房屋预期利益损失80万元的诉讼请求。

本案中，涉及认购协议的性质及赔偿范围、预约定金的性质认定、预期利益损失三个问题。

一、《认购协议》的性质及违反《认购协议》的赔偿范围。双方签订的《认购协议》在法律属性上是预约合同。预约合同是一个独立的合同，对双方当事人具有约束力。预约合同是为签订主合同而签订的合同，其与主合同不同在于其目的不是为了实现某种交易，而只是为了签订合同做准备。在上述案例中，小王与开发商签订的《认购协议》是为签订《商品房买卖合同》而订立的合同，符合预约合同的特征。

违反预约合同造成损失的，需要赔偿相应的损失。关于预约合同赔偿损失的范围，主要包括以下几个方面：1.订立预约合同支付的各项费用；2.准备为签订本约合同（即正式的商品房买卖合同）支付的费用；3.已付款项的法定孳息；4.提供担保造成的损失。本案中，小王为签订正式的商品房买卖合同支出的交通费属于为签订本约合同支出的必要费用，属于赔偿范围，故法院判决支持了小王的该项诉讼请求。

二、商品房认购定金的性质。交纳定金的目的是为了本约合同的订立，故预约定金具备订约定金的属性；另外，预约定金也具备保证诚信谈判促成本约合同订立的作用，因一方原因未订立本约合同的，需要承担相应的违约责任（定金交纳方，承担放弃定金的责任，定金收取方，承担双倍返还的责任），故预约定金也应具备违约定金的属性。本案中，房地产开发商为了获得更好的价格而拒绝与小王签订正式的商品房买卖合同，应该承担双倍返还定金的责任。

三、因商品房房价上涨导致的损失的问题。预约合同的履行目的是签订本约合同。如在上述案例中，开发商不履行《订购协议》，小王丧失的只是一次订立合同的机会，并无预期可得利益的损失，这里所述的可得利益包括未来房价上涨所带来的利益。只有签订了商品房买卖合同之后，买房人才能主张因开发商不履行交房义务所导致的房价上涨利益损失。故，小王以房地产开发商没有履行《认购协议》，要求赔偿房价上涨的预期收益损失的诉讼请求不会得到法院的支持。

（作者系北京市门头沟区人民法院法官）