制图：蔡华伟

11月25日晚，北京市住房和城乡建设委员会与市地方税务局共同出台该市享受优惠政策普通商品住房的新标准。为何在此时出台新标准？此举将给购房者带来哪些影响？会否影响楼市调控进程？各界十分关注。

不同区域，购售双方税负减免7万余元至12万余元

北京市上一次调整普通住房标准是在2008年11月。根据当时标准，除了“小区容积率1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下”两固定项外，就价格而言，实际成交总价的上限分别为三环以内258万元，三环四环之间210万元，四环五环之间198万元，五环以外120万元。

随着近3年来京城房价的上涨，维持不变的标准导致一些位于四五环外的中小户型住房也“被豪宅”，无法享受普通住房的契税优惠，引起购房者不满。

如市民张先生在五环外的大兴区某楼盘购买了一套面积为88.08平方米、总价为154万元的两居室，由于超出120万元的上限，需按3%的税率交税。而他一位同事在五环内不远处购买的面积、价格相近房产，由于低于198万元的上限，却可享受1%的契税优惠。

在此背景下，北京市住建委今年以来会同相关部门进行大量调研和多次论证，形成标准调整方案。新的标准在价格方面，不再按成交总价，而是按成交单价认定。不同区域的标准由全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。调整系数除了考虑环线因素，还考虑了南城、北城区分。业内人士认为，这符合北京楼市的现实情况。因为历史发展原因，南城和北城的房价区别不小。　

众多过去仅仅因总价超标的房产交易，在新的标准下，购房者将可享受1.5%或1%的契税优惠，售房者可免征营业税。根据链家地产市场研究部的测算，不同区域内，购售双方契税和营业税的减免幅度在7万余元至12万余元不等。

例如上文提及的张先生，154万元总价的房产，在过去应缴纳3%的契税即4.62万元，在新标准下则只需缴纳1%即1.54万元，税负减少3.08万元。如果为超过5年的二手房，再加上免征营业税，税负总减免将在7万元以上。这样的购房者，在大兴、房山等“刚需”人群首次置业集中区域，是一个很大的群体。新标准的实施，将大大增加他们的购房筹码。

对于改善性和部分“一步到位”的刚性购买需求来说，过去按老标准，六环路内的购房面积一旦超过90平方米，基本都会被划入“非普通住宅”。而根据新标准，只要不超所在区域单价上限，则可选择90平方米至140平方米的房屋，税负减少额度超过10万元。

但与此同时，业内人士分析说，由于新标准按成交单价认定，在热点区域或稀缺房源的区域，一些此前按总价计算属“普通住房”的小户型，由于单价高，超出新标准，新规执行后将无法享受契税优惠。

调整普通住宅标准，与调控目标没有必然联系

北京出台新标准的通知，开宗明义“为合理引导住房消费”。

对于此次调整，北京市住建委相关负责人表示，新的方案充分考虑近年来北京城市发展和房价变化的情况，标准更加合理，符合普通住房标准的覆盖面将有一定程度提高，更多的购房家庭将可享受相应的税收优惠，以最大程度支持普通居民家庭自住型购房需求。

此前一直未调整的原因，业内分析认为是为了稳定住房价格，抑制投资投机性购房需求。但由于此前三年未调，普通住宅标准的确存在认定过低、同市场实情不符等问题，增加了部分中低收入人群的置业压力，影响了刚性需求，必须要调整。

目前，北京市房地产调控已取得一些积极成效，成为普通住房标准调整的契机。一是，投机投资购房需求基本挤出，居民家庭首次购房比重接近90%，较去年4月新政前提高14个百分点。二是，房价指数环比已连续4个月停涨；在售项目价格总体稳定；作为房价控制目标的新建普通住房，1至10月成交均价比去年全年的14847元低5.1%。

北京市房地产协会秘书长陈志认为，标准调整既是落实调控政策之举，也是调控政策本意。“调控目标就是为了解决中低收入群体的住房问题。既要依靠政府保障，也要通过市场方式。”减少税负，就是提高百姓的住房支付能力，缩小房价收入比；其次，鼓励支持了占购房者总数约90%的首次置业者。

此举是否影响北京年初确定的价格调控目标的执行？

陈志认为，纳税的标准，在纳税时体现，与调控目标没有必然联系。也就是说，北京市目前执行的严格限购政策与此次调整的普通住宅标准，处于购房的不同环节，各自在各自的范围内执行和认定，“桥归桥，路归路。”