断言楼市全面回暖为时尚早
2010年，北京大量保障性住房将上市，这对价格过高的商品房销售将起到釜底抽薪的作用，“届时房价会真正下降”。昨天，北京市社科院社会学研究所副所长戴建中表示，目前北京的房价还处于增幅缩小阶段，真实的房价其实仍在上涨。
昨天（3月31日），北京市社科院发布《北京社会发展报告》、《北京文化发展报
告》、《北京公共服务发展报告》、《北京城乡发展报告》四本蓝皮书，社科院对流动人口、住房等问题进行了专项研究。
现状
房价涨幅缩小销量整体下降
去年1到9月的数据显示，全市商品房销售面积同比下降49.7%，其中住宅销售面积下降55.8%。9月份限价房集中入市后，某种程度上拉动了住宅销售量上升，但未根本改变商品住宅销售量的整体下降。“截止到今年1月，数据显示北京房价仍是同比上升，只是涨幅在缩小。”戴建中表示，房价的坚挺使得不少市民放弃入市，直接导致销量下降。
北京住房闲置超千万平方米
房价已超居民承受能力
世界银行制定的房价收入比标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。我国专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3∶1-6∶1。
2007年北京市城镇户均年可支配收入为65967元。当年底平均房价是每平方米15162元，按照户均100平米计算，则房价与收入之比为23∶1，远远高于3∶1-6∶1的标准，也高于国内其他大中型城市。
住房闲置率已超三成
由于房价过高，有购买能力的有效需求远低于供给，已造成现在北京市住房闲置约1044.1万平方米，闲置率达34.04%。
蓝皮书还指出，导致房价高的原因是多方面的，如政府部门、企业集团购房造成的需求刚性；配套设施建设和拆迁成本较高；投机炒作也大行其道，一些开发商炒地皮、炒概念，囤积居奇，造成房屋售罄的假象；外地投机者在北京置地买房等。
趋势
保障房明年井喷房价将真降
戴建中认为，到2009年底北京可以竣工200万平方米、配售5万套保障房；到2010年以后，大量保障性住房将上市，届时会对房地产市场价格产生较大影响。戴建中认为到那时才会出现真正的降价。
戴建中认为，北京商品房价格由涨转落将是市场规律加政府调控的必然结果，不是任何个人或利益集团所能操控的。而房价回落到市场认可的水平，将使房地产市场真正良性运转，社会获得三赢的局面：居民根据自己的经济条件改善了居住状况、房地产商得到了略高于市场平均利润率的收益、政府增加税收。
探因
地价降低新区土地供应加大
目前地价已降了不少。蓝皮书指出，适当降低土地出让金对于抑制过高的房价很必要。因为土地购置费用在房地产开发投资中所占份额较大，约为35%左右。降低土地出让金是政府让利于民的重要举措，有利于房地产业摆脱困境。
北京中心城房地产开发调控的分析与对策研究指出，城市发展新区土地供应力度在加大，从成交土地总量的区域分布看，城市发展新区，包括房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区和亦庄开发区土地供应量大幅增加，2008年前9个月，城市发展新区成交土地总量615.5万平方米，比上年同期增长1.3倍。
展望
未来几年城中村将成开发热点
蓝皮书还对房地产结构进行分析，装修精致的高档住宅将成为中心城的主流，而开发较为低端的住宅项目将逐渐在中心城消失。未来几年内，占据着北京城市黄金地段的城中村将成为开发热点区域之一。今后住宅开发的热点区域，主要还是集中在规划中的交通线路沿线和规划新城区域。
建言
流动人口应纳入保障房体系
相比拥有北京户籍的低收入者，流动人口是更需要保障性住房的群体。昨天，北京市社科院发布的蓝皮书，对流动人口住房问题也进行了专项研究，并提出流动人口应与户籍人口统一纳入公共住房体系。
北京2008年瞬间人口已达到2100万，其中户籍人口1200万，外来常住人口800万，短期过境人口100万人。社科院认为社会公共服务以户籍为限排斥农民工，不仅有失公允，且被发展实践证实是不能奏效的。“规划建设流动人口公共住宅不是施舍性的投资，可以预见，因为庞大稳定的需求和可持续的支付能力，也可以获得可观的回报，将流动人口纳入保障性住房体系正当时。”蓝皮书指出。(记者
郭爱娣)
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