新华网北京１月６日电（记者孙玉波　张晓松）中国人民银行金融市场司有关负责人６日说，目前国家从更高的层次对房地产信贷政策进行了调整，着重改进金融服务，加大对居民住房消费的金融支持力度。同时，该负责人还表示，尽管去年中国房地产市场价格发生了大的变化，商业银行的贷款质量，特别是个人住房贷款的质量仍然保持了很好的水平，远远低于各项贷款的不良率。

    该负责人并透露，根据国务院的要求，人民银行最近几年来一直会同有关部门研究房地产投资信托基金相关事情，现在已经形成了初步的试点总体构架，正在和有关部门会商。

    这位负责人说，２００８年１０月２２日人民银行宣布扩大贷款利率下浮幅度，调整首付款最低比例，在这个基础上，要求商业银行对居民首次购买普通自住房和改善性住房的贷款利率和首付款比例提供优惠条件。１２月２２日，国务院出台了若干意见，提出加大对普通自住房和改善性住房的信贷支持力度，进一步明确了国家推动住房合理消费，促进房地产健康发展。

    中国各地土地成本不同，房地产市场冷暖不均；此外各地经济发展水平、居民收入状况、住房习惯等有较大差异。若干意见赋予商业银行更大的自主决策空间，根据借款人的不同情况提供差异化的服务，同时进一步明确了居民购买首次自住房享受优惠的贷款利率和首付款优惠政策。

    意见同时加强了对风险的防范。首先，将商业银行最低的首付款比例调整为２０％，同时要求商业银行要根据借款人的购房实际情况、信用记录，以及借款人的收入、偿还能力等风险因素合理确定具体的每一笔贷款的首付款比例。其次，规定借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的５０％，这样也有利于防范信贷风险。

    这位负责人说，２００８年以来，由于受到住房需求下降的影响，房地产信贷增速出现了持续回落的态势。截至２００８年１１月份，全国房地产贷款余额５．２４万亿，同比增长１０．３％，增速比１０月份回落１．９个百分点，比去年同期回落了２０．６个百分点。相比较来看，个人住房贷款回落幅度较大，１１月末，个人住房贷款余额同比增长了１０．６％，比去年同期低２５．８个百分点。

    在谈到仍在会商中的房地产信托投资基金方案时，该负责人表示，“由于受美国次贷危机的影响，市场上对结构性产品都有一定顾忌。所以房地产投资信托基金的产品设计和制度安排上要注重风险防范”。这位负责人还表示，产品模式上要尽量简单化。国外的产品模式比较多，中国拟在吸取美国次贷危机经验的基础上，力求简化产品链条，提高产品透明度，设计符合中国法律要求以及适合中国投资购买的房地产信托产品。

    据悉，这一方案将在会商有关部门后报国务院同意，然后进行试点。

    9000亿改写住房供应格局 商品房价格受多大影响？

    也有专家认为，如果放宽保障性住房覆盖面，就会实现最初设定的金字塔式的住房供应结构。即塔底的人群通过政府保障性住宅实现居住，塔尖的人群通过商品房来满足。这样，则商品房不再是目前普遍意义上的商品房，而是供应数量极少、销售价格极高的产品了。

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    沈莉认为，重启房地产需求，包括发展保障性住房消费，必须要有一个审慎的态度。首要任务还是要防止房地产市场崩溃。“根据目前一、二线城市平均租金收益率3.3%计算，与正常租金收益率5%相比，目前的房价至少还有30%的泡沫。”