新华网上海４月７日电（记者 徐寿松）眼下，北京的房价在大涨、广州的房价在高涨，上海的房地产市场成交量和价格也在双双上扬，还有南京、杭州，房价也在走高。如何看待楼市三月“变脸”？房地产调控又将何去何从？

    上海官方网站统计显示，３月份最后一周，上海住宅类(包括动迁类、别墅类、公寓类)商品房均价达９４５７元/平方米，价格环比上涨１５％。其中公寓类商品住宅成交均价为１０７４４元/平方米，近６个月来首次突破万元关口。尽管这与高价楼盘的集中上市有关，但已影响到二手房价，譬如浦东一些楼盘的二手房价就跟风上涨千元。

    面对这种状况，楼市调控何处去？

    复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，在出口压力、人民币升值压力增大的大背景下，内需显得非常重要。无论中央还是地方，均不愿看到楼市长久低迷。

    中国社会科学院房地产专家尹中立分析，之所以出现金融、政策方面的转变，是因为房地产交易持续降温，对银行业和已过剩的建材等行业均不是好事。不过，尹中立也提醒，如果房地产业在“降温”不久后又重新升温，可能会带来短期的繁荣，但长期来看有产生更多泡沫的隐忧。

    毕竟，供求基本面没有大的改变。

    央行发布的２００５年第四季度货币政策执行报告称，截至１２月末，全国商品房空置面积１．４３亿平方米，同比增长１５．７％；其中商品住宅空置面积８３１９万平方米，同比增长１２．４％。国家统计局中国经济景气监测中心日前也在《重视房屋潜在过剩的矛盾》的报告中指出，２００５年全国房地产购置土地面积中，有一半以上（即近１．７亿平方米）的土地未完成开发；去年前１１个月全国房屋建筑面积竣工率大幅降至１９％以下，而同期的住宅空置面积占商品房空置面积的５５．３％，住宅成空置主体。未开发土地比重增大、商品房竣工率下降和空置面积增长，这三个信息“碰头”表明：房屋潜在过剩风险出现。

    以上海为例，截至４月６日，累积可售住宅１４９２．８万平方米。２００５年已取得预售证、但未开盘的楼盘尚有８０个左右，预计今年商品房供量可达５０００万平方米，而去年全年的销售总量不足２０００万平方米。在１９９２至１９９８年上海楼市最低迷时，空置房最高也只有１２００万平方米，如今的待售房压力可见一斑。汉宇地产的分析师范伟国指出，除此之外，投资者手中还有大量的空置房，仅２００３、２００４年两年合计可达１７００万平方米，这些房子随时可能被抛向市场。

    普通百姓的购买力与高位运行的房价之间，矛盾也并未解决。 ３月３１日，北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》认为，根据中国２００５年城市户均收入在１.５万至１.７万计，如果购买一套７０平方米的新房，可能房价收入比在１３倍。这就意味着城市居民中，至少７０％没有购买新房的能力。尹伯成教授指出，房价的继续上涨对百姓的购买力肯定是个伤害。最担心的是开发商再乘势抬价，有限的楼市调控效果很快会被蚕食。

    业内人士分析，在《２００６年房地产调控工作重点》中，国家发改委既提出“要加强对房地产市场发展的社会宣传和舆论引导，鼓励居民适时适度消费”，也强调将着力调整供应结构，切实增加普通商品住房供应，继续解决部分城市产投资房地规模过大和住房价格上涨过快的问题。政府既需要楼市对拉动内需的合理贡献，又要保持房地产部门经济和宏观经济的健康、有序，这就决定了２００６年的楼市延续宏观调控的主线仍将不会改变，调控很可能将在调整结构与关注供求的市场跷跷板上“滑行”。 (完)

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