1997年亚洲金融危机的发生，给香港的经济带来巨大的灾难性后果，经济长期不景气，失业率高居不下。只是近两年来在“内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排”和“个人游”等因素的强大推动下，香港经济才呈现出强烈的复苏势头。香港经济的大起大伏是与楼市“财富效应”有着密切的关系的。

　  所谓“财富效应”包括财富扩张效应和财富收缩效应。香港的“财富效应”主要是通过房地产和股市表现出来的，但其持续时间之长、激烈程度之高、收缩幅度之大、负面影响之深，则是世界上少有的。

　  从经济学角度讲，房屋的需求可以分成两部分，一部分人是购房自住的，另一部分人则是做投资用的。但房地产作为资产商品则与其他商品有很大的不同，价格高低在很大程度上取决于买卖双方对未来收益的预期。而且，这种预期有一种“自我实现”的性质。房价越涨，越有更多的人预期看涨而入市抢购。抢购又促使价格进一步上涨；价格上涨，又进一步增强看涨预期……如此循环下去，最终的结果必然是形成房地产投资泡沫。　

    财富效应

　  20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。1990年与1970年相比，香港银行存款增加了81倍。财富的积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，而每年50公顷的土地供应量更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为资金的吸水池，港商在本地和外地赚取的大量利润、香港市民相当大的一部分收入和银行贷款、大量外资投资，都投入到房地产市场，造成房地产价格狂升不已。“财富效应”本可通过政府调节而加以适当控制，但当时处于“后过渡期”的港英当局，主要着眼于政治问题，根本无心他顾。而香港社会也乐此不疲，房子倒来倒去不断升值，经济泡沫不断吹胀。香港“财富效应”的形成，既有经济本身的因素，也是特殊历史时期下的产物。　

    香港主要由通货创造的“财富效应”（即由价格变动引发的“财富效应”）到香港回归时达到最高峰。据统计，1997年私人住宅平均价格，是1994年的近10倍，平均每年上升接近两成。另据专家粗略估计，20世纪90年代前7年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约7万亿港元由通货制造的额外财富，相当于香港在这7年间生产创造出来的本地生产总值的总和。也就是说，1997年以前香港由生产创造和通货创造而产生的财富造就了经济的表面繁荣，但在繁荣的阴影下也埋下了泡沫破灭的危险。　

    香港回归的第二天，亚洲金融危机发生，不久便迅速扩散到港台和东北亚地区。处在泡沫顶峰的香港在金融风暴的猛烈冲击下，经济泡沫应声而破，房地产价格急速回落，社会财富大量萎缩，香港由此进入财富收缩效应的时期。据专家计算，从1997年10月，到2002年年底，5年的时间里香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生产创造的本地生产总值还要多，也超过1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。　

    负面影响

　  对于香港经济的这段难忘的历史，中银香港高级研究员王春新曾这样说：十多年的财富效应，对香港来讲不只是做了一场发财梦。梦醒后财富化水而去，不少人还因贷款买房、炒股而成为“负资产”，由“富翁”一夜之间变为“负翁”。更重要的是，由严重经济泡沫引发的巨大财富潮剧烈的潮涨潮落，具有极大的负面冲击效应，对香港经济转型产生重大影响。　

    一是形成畸形产业结构，延缓了正常的经济转型进程。20世纪90年代初期，在经济全球化、知识化和内地经济崛起的新形势下，香港经济就面对新的转型压力。但由于房地产和股市的异常“繁荣”，不仅没有推动新的转型，反而逐渐形成以房地产为重心的畸形产业结构。到1997年时，房地产以及相关行业的增加值，占香港GDP的比重已超过四成，整个经济活动几乎都围绕着房地产业而转，原有急需加强的优势行业却沦为次要产业。不仅错失了推动经济转型的良机，而且加大了回归后经济转型的难度，延缓了经济转型的正常进程。　

    二是恶化了香港营商环境。房地产炒卖引发的大量交易，虽然也一时似乎创造了更多的服务增加值，但这类同一房地产多次转手的中间服务，并没有有效地增加房地产的使用价值。香港经济泡沫破灭后，房地产价格大跌，内部需求不断萎缩，经济长期不景，商业机会大量减少，难以吸引新投资来启动经济转型。特别是香港由此经历了长达68个月的通货紧缩，通缩虽然有利于降低营商成本，但在长期严重通缩环境下，消费和投资信心不断滑落，造成营商环境不断恶化。　

    三是带来高成本结构。香港回归前持续多年的所谓经济繁荣，并非来自基于生产力的提升，而是来自极为负面的泡沫效应，其结果是产生极不合理的成本结构，包括过高的工资成本、服务成本和居住成本。高昂的成本结构严重削弱了香港在国际市场的竞争力。

　  四是财政问题长期突出。长期以来，香港公共开支占GDP的比重，与其他发达经济体相比，其实并不算低，但香港之所以能维持简单的低税率，主要是依靠房地产市场的财富效应。由于土地限量供应，房地产价格高企难下，政府从房地产及相关领域取得大量收入，包括土地、差饷、房地产交易印花税等，其中大部分是非税收入。这些收入支撑了政府的庞大开支。但房地产泡沫爆破后，财政收入大幅减少，而公共开支占GDP比重却由于各种原因继续上升，造成香港财政连年出现赤字，不得不逼迫特区政府采取开源节流的措施去解决财赤问题，又不可避免地削弱了政府利用财政政策推动经济转型的能力。　

    五是造成社会两极分化更加明显。亚洲金融危机爆发后，楼价大跌、资产贬值使有产人士的资产大幅缩水，并造就了10多万个负资产家庭。财富大调整使香港社会结构发生重大变化，本来作为社会主体的中产阶层迅速缩小，无产阶层和负资产阶层不断扩大，社会稳定的基础遭到削弱。

　  专家指出，健康的房地产市场首先应该满足人们的居住需要，然后才是投资需求。否则就有可能成为大起大落的“资金市”，为投机和炒作者所利用，并有可能对经济金融秩序造成危害。一部分投机者和投机资金兴风作浪所造成房地产市场巨大波动的恶果最终要让大多数普通购房者品尝，这是极不公平的。（完）