越来越多的城市居民对于财富忽然有了别样的感觉：这一两年内，飙升的房价让他们成了“百万富翁”；但是，对于绝大多数人而言，楼市涨的只是数字而非真金白银——那只是符号意义上的“纸上富贵”而已！自己并没有因为房市上涨成为富人，相反却是个欠钱的“负翁”。
■是楼市“拐点”，还是短期调整
■是瞬时放量，还是真实需求
■是富翁，还是“负翁”
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新华网上海７月１５日电题：
“纸上富贵”富了谁？
——房地产市场价格三问
新华社“新华视点”记者 徐寿松
越来越多的城市居民对于财富忽然有了别样的感觉：这一两年内，飙升的房价让他们成了“百万富翁”；但是，对于绝大多数人而言，楼市涨的只是数字而非真金白银——那只是符号意义上的“纸上富贵”而已！自己并没有因为房市上涨成为富人，相反却是个欠钱的“负翁”。
是楼市“拐点”，还是短期调整
价格长期高居全国之冠的上海楼市，最近出现了新的变化。眼下，只要一次性付款，开发商就打９８或９９折卖房。打折楼盘已不是一家两家，而是成片蔓延。在年初，能托关系内订一套房子已是幸事，打折简直是天方夜谭。专业房地产咨询机构美的行（上海）对新盘的观察发现，自今年５月１日以后，新盘成交下降，现场来人明显减少，成交速度下滑，意向性客户弃单的现象较多。浦东一些楼盘的单价跌幅已超过１０００元。
二手房交易是增量房行情的基石与镜子。目前，上海二手房“有价无市”的现象也在蔓延。今年以来，拍卖的成交率节节下滑，流拍数目已占到５０％以上；而在去年房市“火爆”时，一处房产的竞拍者一般总有５到１０家。６月２７日，在上海一房产拍卖专场上，挂牌拍卖的１６套二手房仅有１套成交，创下了近几个月来房产拍卖最低点。更值得关注的是，均价不到每平方米６０００元的中低价二手房竟也无一成交，拍卖行不得不建议卖家下调单价５００元左右。
土地是房产的源头。上海土地市场甚至已出现开发商之间的新一轮转让。“没有土地想土地，拿到土地做不起，谁想接盘谢谢伊（上海话：他）”这一圈内流行的顺口溜反映了曾是暴利源泉的土地似成鸡肋。因为“房价与信心都已被严重透支，有的地方透支至少在５年以上。”一位开发商说，如今拿土地就像湿手抓面粉——捏不得，抛不掉。“这是自１９９９年楼市复苏以来，上海土地市场首度遭遇霜寒，而土地市场又牵动着房市冷暖。这充分暴露了房产商对市场前景已由亢奋转向忧虑。”
不少业内人士认为，上海楼市的“拐点”已经出现。上海房地产市场正从２００２年的供不应求向供求平衡甚至供过于求逆转。
上海市房屋土地资源管理局的资料显示，到７月份，上海楼市将供略大于求。一些开发商表示，要加强对买方客户的服务力度，以迎接“买方市场时代”的到来。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，当出现商品房竣工面积大于销售面积的拐点时，房价调整的进程将加速。
是瞬时放量，还是真实需求
在房地产市场上，上海楼市在一定程度上被认为是全国的风向标。“拐点”究竟说明了什么？上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红认为，这说明投机风下的房市火爆事实是瞬时放量，并不等于真实需求；最终决定房市冷热、房价高低的是真实的供求关系。
在房地产市场上实战多年的季宝红说，商品房已有５年左右的热销期，上海现已有２８０万户家庭拥有住房财产，这是瞬时放量现象，尤其是２００３年，排浪式消费特征明显。而住房需求犹如割稻，一茬一茬的，这一波行情与下一波行情正是春季稻与秋季稻的关系。“谁能指望在收割了春季稻后，不经过一段低潮的培育期，就能紧接着收获秋季稻？”
上海市统计局最新统计数据表明，８５％的居民认为房地产过热或偏热，８３．７％的居民认为新建商品房单价应在５０００元／平方米以下，７１．１％的居民今明两年无购房打算，其中６７．７％的居民认为目前房价太高无力购买。
主张房市恒热的主要理由不外乎土地资源稀缺。但是，从长期看，７０年使用权限一到期，土地就收归国有，又可以反复循环利用。就短期而言，如果理性的“梯次消费”能够成为百姓的习惯——人们在购买新房后，能让二手房经由流通市场配置给购买力相对低一层次的消费者，而不是囤积在手里；无论新房旧房都能自住或出租而不是空置，土地的紧缺性可以大大缓解。
季宝红坚信，只要把握得当，在不同时期，政府完全可以从满足不同的市场需求出发来调节土地供求。“何时放地、放什么地、放多少地，完全看政府调控的艺术。土地的稀缺是相对的。”
是富翁，还是“负翁”
２００３年，上海房价平均涨幅超过２０％，部分地区上涨了６０％。理论上，如果首付２０万元购买一套总价为１００万元的住房，在不到一年的时间里，上涨的房价就会带来２０万元以上的收益。
但事实上，如果房市看涨，将手中的房子脱手意味着要付出更多才能买到新房；如果房市看跌，最终谁来接盘？大多数普通消费者并没有因为房市上涨成为真正的富翁，相反却成了欠钱的“负翁”。
其实，“那只是符号意义上的‘纸上富贵’！”季宝红说，购房人得到的是心理安慰，拆迁户承受的是痛，银行承担的是风险。“拐点”的出现将这些楼市“隐喻”明了化。２００３年，上海中资银行新增个人住房贷款高达６２０多亿元，占当年个人购房总金额的６５％。也就是说，老百姓６５％的买房钱是银行垫付的。
“纸上富贵”究竟富了谁？是开发商的暴利。综合上海市统计局公布的数据，近三年来，上海房地产开发企业的自有资金逐年下降，２００１年为１８．８４％、２００２年为１７．５３％、２００３年为１６．９４％，但同期其自有资金的利润率却分别达到３８．１２％、８６．３６％和７４．２４％，是同期社会平均利润率的７到１６倍。
对于地方政府而言，房地产对经济增长的贡献度高，被当作地方税收的重要增长点来培育。复旦大学中国经济研究中心殷醒民教授提醒：“地方经济过分依赖房地产业，促使房地产过热，实质上也是当届政府在透支后世的利益，寅吃卯粮。这种发展很难持续，十分危险。当年香港、日本的楼灾之害殷殷可鉴。”（完）
