▲贵阳房价持续走高。(资料片)

    住在北京，已被快速上涨的房价弄得晕头转向。拥有一套房子，越来越成为一种奢求。

    2007年有两个难题，一是劝人买房；二是劝人别买房。从年初的不买房运动，到市长号召不买房，再到上半年北京住宅开盘整体均价同比上涨41.5%，深圳上半年房价同比上涨超50%，高房价带来的恐慌更让买还是不买变得难以抉择。买房者怕房价持续上涨后出现拐点，一旦套牢难以翻身；不买房者怕房价快马加鞭直上重霄九，现在不买以后再也买不起。

■次级房贷市场危机

    当人们对10年前的亚洲金融危机还记忆犹新时，2007年8月，受美国次级房贷市场危机冲击，世界各主要股市普遍暴跌。国际投资大师罗杰斯甚至预言“这是信贷市场出现的有史以来最大的泡沫”。

    近日有消息称，银监会将出台政策，要求商业银行将房贷首付比例从目前的最低不得低于30%提高到40%-50%。原因之一就是鉴于美国的次级房贷危机，提高个贷门槛，减少银行风险。

■经济增长要降温，房地产呢？

    7月18日，国家统计局公布，2007年上半年中国国内生产总值同比增长11.5%，远超政府年初设定的8%的目标。“防止经济增长由偏快转向过热”在政治局会议上被强化为“遏制经济增长由偏快转为过热”。

    “而作为占固定投资份额20%左右的房地产必将成为调控的重心。”社科院专家认为。目前商业银行暂停二手房按揭、停办抵押贷款等暗自收紧个人房贷的做法，显示出政府即将有所作为。而呼之欲出的征收持有税将在最大限度上抑制房产投机需求。

■什么样的需求？

    房价问题终究得服从价值规律的支配，任志强的“供求关系决定房价上涨”的理论本质上是大实话。

    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说：“对房子的需求有两方面，一方面是持续旺盛的自住性置业需求，另一方面是势不可当的投资性置业需求。”

    国家发改委宏观经济研究院投资所所长张汉亚认为，中国现在买房的70%是自住型，30%左右是投资性买房。但业内人士则认为，当前的住宅需求有半数以上来自投资者而非自住。

■提高首付，悬在炒房人头顶的达摩克利斯之剑

    理论上，“租售比”能较客观地反映房产市场的供求状况。当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场价格却未随之出现明显增长时，该市场存在价格虚高或投机行为的可能性就大增。

    一般认为，二手房住宅租售比1：200—240比较合理。而据统计，上半年北京多数地区租售比已高达1：300—400间。

    置业专家舒可心认为，目前投资性购房者大都采用按揭贷款。“现在全款买房没什么利润，炒房族大都是按揭买房，等房价涨个两三成再转手。提高首付对投机性买房者来说，是把悬在头顶上的达摩克利斯之剑。”舒可心说，就算以首付三成炒房，看上去一年的收益率可达50%左右，但要赚取这样的盈利，房价须持续上涨。房价一旦停止上涨，或微幅上涨，投资者就会无利可赚甚至赔钱。

■相信市长还是市场

    南京算得上为控制房价出台政策最多、行政干预市场措施最多、下手最重的城市了。其对商品房市场实行了以“政府指导价”为核心的价格监管制度，但结果却事与愿违。

    今年年初，广州市市长张广宁掷地有声地表示，广州将全力以赴把房价压下来，“中低收入者如想买房，不用着急，我认为房价肯定会降下来。”

    但不管是“国八条”、“国六条”还是张广宁，都没能阻挡住房价的快速增长。一路飙升的房价让手里攥着钱观望的人们后悔不迭。一些观望者从2003年等到2007年，直到手中的积蓄从原来能购买120平方米，缩水到60平方米。

    2007年，看到房价不断上涨、担心买不到房的人越来越多。在房价持续上涨后，恐慌性购房迹象渐现。

    但非理性的购房会好吗？“不买房运动”发起者邹涛在《“不买房行动”致全体市民的公开信》中写道：“即使假设月收入达7000元，按揭购买一套90平方米的住房，以均价8000元计算，总价70万元，15年按揭，每月负担3000多元按揭支出。15年家庭实际的利息支出将达176000元。”

    显然，越来越多的人已感觉到，在非理性的消费下，自己的幸福正被高烧的房价、沉重的房贷偷走。

    房价狂涨的最关键后果是打掉了大部分的真实需求，而真实需求才是房价长期上涨的最坚实基础。这个循环主动或被动被校正的时间应该不远了。

    (张育群　王瑜)来源：《中国证券报》

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首付提高传言致楼市风声鹤唳

    二手房贷“首付提高说”一时间传得纷纷扬扬，记者获悉，9月份京城二手楼市挂牌销售的房源量至少增加了10%，成交速度也在明显提高。

    近期北京几家大中介公司的老总显得尤其忙碌，晚上八、九点钟时仍在开会。“北京二手房贷首付提高的措施快出台了。”一位业内人士称。据该人士透露，首付提高比例估计至40%-50%左右，而且是“全部银行”统一实施。虽然首付提高的“风声”已经吹了一月有余，但这一次的消息似乎言之凿凿。“有银行已在内部会议时提出，可能会在10月1日之后实行。”

    北京伟嘉安捷投资担保有限公司企划经理殷丽娟表示，“如果首付提高最后落实的话，对于购房者来说，在购房款项上无疑要做出更多的准备金。”北京中原三级市场部副总经理宫萍表示，“目前毕竟贷款购房者还是大多数，如果政策真落实了，市场影响力将会很大。”

    根据北京我爱我家提供的8月份二手房指数数据，8月份北京未满5年进行交易的二手房源成交比重占到整个市场份额的18.55%，且房源挂牌量小幅上升。而当前二手房市场整体涨势快于一手房，价格上行趋势强劲。“北京二手房市场价格上升得厉害，出台首付提高的政策对于控制房价未必不是有效措施。在频繁放风的情况下，为了能够规避政策限定，客户急于完成交易使得近期成交量上升较为明显。”一位中介机构负责人表示。

    (记者唐文祺)来源：《上海证券报》