■新观察

    央行上海总部9月10日发布的8月份上海市信贷运行报告显示，前8个月上海新增贷款已超出去年全年贷款的增量。

    我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。

    按照国际经验，个人房贷的风险暴露期通常为3年至8年，结合我国的情况来看，我国个人房贷已经开始步入风险暴露期。

    房贷风险主要涵盖几个部分：

    其一是房贷利率提高风险。商业性住房贷款实行的是浮动利率，只要央行对贷款利率作出调整，借款人需要偿还的利息就会相应地发生变化。由于CPI持续上涨，我国正处在加息周期内，按揭买房者不得不承担更多的利息支出，其负担将随着贷款利率的提高而加大，一旦超过购房者的承受能力，违约现象就容易发生。

    其二是信用和抵押估值风险。为了抢占房贷市场份额，不少银行都降低了放贷门槛，放松了对个人信用情况的调查。而个人按揭买房的时间长达10年至30年，其间的不确定性非常大。而且，在银行放贷过程中，由于种种原因，对于抵押物的估值也容易出现较大偏差，甚至被人利用为套取银行资金的工具。比如，一套位于上海市“世茂滨江花园”之复式高档房，“优佳投资”买入价是2400万元，估值竟达1亿元，银行被套现资金是房价的几倍！在这种情况下，借款者哪里还有还贷的动力？

    其三是房价下跌风险。我国房贷的风险之所以迟迟未能释放出来，很大程度上与房价的持续上涨有关。快速上涨的房价不断吸引新资金入场，使前期按揭贷款者获取较大差价。但是，一旦房价下跌，人们对买房获利的预期降低，累积的风险就容易在瞬间释放出来。倘若房价下跌20%甚至超过30%，按揭贷款者就有可能放弃还贷，从而，出现大面积的违约现象。

    另外，我国投机性购房占据不小的比例，其短期行为更为明显。倘若炒房者囤积的房屋销售不出去，又可能出现违约。

    第四是流动性风险。世界发达国家的经验表明，个人住房贷款比重接近18%——20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题，从而带来流动性风险。

    现在的问题是，许多银行仍然未能认识到房贷扩张过快的风险。央行上海总部公布的数据就是最好的证明。世界上没有永远不跌只涨的房价，也没有永远可以坐享其成的获利项目，当房贷规模膨胀到一定程度，银行或许就会被潜在的风险信号惊醒，但倘若真的到了那个时候，再防范风险恐怕也晚了。

(贾图)来源：《上海证券报》