新华社记者孟坚报道

    2004年度“中国纳税百强排行榜”日前公布，但在这个榜上，前300名竟没有一家房地产企业的名字。不仅如此，北京、上海、广州等城市地税部门近日公布的企业欠税名单显示，来自房地产企业的欠税，占了欠税总额的八成以上。

    一方面是目前房地产业平均利润率位居中国国内各行业前列，另一方面是大范围的高额欠税，有分析人士指这反映了房地产暴利下存在着巨大的税收黑洞。

    不久前，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。经测算，该市开发商的利润率平均约为50％，最高超过90％。

    在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产业；在前20名中，有11位涉足房地产业。以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天产生一个亿万富翁。

    许多熟悉楼市开发的人都知道，暴利的房地产业一个很普遍的聚财路径就是通过避税漏税转移利润。南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行税务检查，结果发现这10家开发商竟然全部存在着偷漏税款行为。

    据上海海德税务师事务所所长陈志荣介绍，房地产企业的避税行为多发生在企业所得税和流转税这两个环节。

    一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转移定价”的手法避税。据介绍，外资房企多以国外采购、高进低出、两头在外的方式来完成“转移定价”，把绝大部分利润留在国外。

    业界人士分析，不少房地产企业都是跨时间、跨地域滚动开发，而税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产项目一天没通过验收，就不能算出利润，而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。因此，从账面看来，房地产企业就是亏本的。

    业界还流传着这样一个关于开发商避税的“经典”版本：广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。

    陈志荣告诉记者，房地产企业费用构成不规范、夸大成本、票据缺乏真实性、公司资产不合理摊销……种种现象都可使开发商得以避税。这里面既有开发商的原因，也有税务部门稽查不到位和税法中存在一些“盲点”的原因。

    房地产开发成本主要包含租、税、费。北京一位开发商告诉记者，实际上税在开发成本中没有多少，主要是费。不交费，项目就根本进行不下去。费与税的不同，表面上看是各自立法级别的高低不同，实际上却反映了国家与地方两种利益的归属。“费”关乎地方政府和各相关部门的切身利益，因而开发商很难逃“费”，但逃税却可以大行其道，个中关节发人深省。　

    据悉，按照有关部门设计的税改思路，“明租、正税、清费”将是中国房地产税改革的基本方向。其中，“正税”就是统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行做法靠拢。

    新华社北京9月17日电