■房地产行业也许是当前最不透明产业之一，开发商知道成本和利润却讳莫如深 　■购房者明显处于弱势地位 　■市区商品房平均开发成本约2160元／平方米，社会平均利润约1400元／平方米

    新华社福州7月25日专电（记者沈汝发）福州市物价部门日前在全国率先完成对该市市区商品房社会平均成本的测算工作，并向媒体公开发布了测算结果：福州市市区商品房平均开发成本约2160元／平方米，社会平均利润约1400元／平方米，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20％、25％和14％左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41％左右。

    这在当地房地产界引起极大的震动。有关人士称，其意义就在于成为第一个用准确的数据向房价虚高黑幕开战的范本。房价成本测算真的可以揭开迷雾重重的房价黑幕吗？

房价成本测算：用数据提高房地产透明度

    房地产行业也许是当前最不透明的产业之一，开发商知道成本和利润却讳莫如深，而购房者则对此一无所知。改变这种信息不对称状况正是福州市物价部门测算并公布房价成本的初衷。

    福州市物价局局长朱光华告诉记者，在商品房交易中，购房者明显处于弱势地位，因此，测算并公布商品房开发成本，进而让购房者知道每一个楼盘的开发成本，提高其信息透明度，必然会影响最终售房价格，从而改变交易价格受开发商主导的局面。

    如何对商品房的成本进行测算？据朱光华介绍，测算工作分地段、分等级进行，此次测算共对福州市市区100多块合计2600多亩取得土地使用权的地块的土地取得费用、建安成本以及附属公共配套设施费、公共基础设施费等成本进行细化测算，最终得出普通商品房开发建设的平均成本、平均利润以及房价成本结构中各自所占的比重。所有数据均来自国土资源、房管、交易登记等部门，真实准确。

    目前商品房价格属于企业自主定价，物价部门无权介入或干涉。但朱光华表示，我国《价格法》规定物价部门具有测算并发布自主定价商品的社会平均成本的职能，这就为在市场经济条件下政府依法宏观调控房地产价格提供了可能。

    朱光华表示，商品房社会平均成本的测算提高了这一行业的透明度，通过这一制度安排可推动商品房价格的合理形成，让商品房价格回归理性。同时，地价仅占房价20％左右的测算结果也驳斥了开发商对商品房价格上涨所持的“地价决定论”。对消费者而言，房价成本测算则为其购房提供了一个“标尺”，在与开发商的价格博弈中做到心中有数。

“早就该这样了，房地产黑得太离谱了！”

    “早就应该这样了，房地产黑得太离谱了！”这是许多被采访者在得知福州市开展商品房社会成本测算工作之后的第一反应。福建省消委会消费投诉部主任段建平认为，这一做法切实维护了消费者的知情权，值得其他地方借鉴。

    福建省消委会提供的资料显示，2005年上半年福建省消委会接到的商品房投诉多达278起，其投诉金额占到总投诉金额的50％以上，而且此类投诉大多是群体性投诉，部分投诉件投诉人数达到数百户。

    段建平告诉记者，房地产市场上的猫腻太多，“陷阱”太深，消费者在购房时总感觉心里没底，而福州市物价部门公布商品房的社会平均成本，将真实的情况告诉购房者，对其购买商品房起到很好的参考作用。　

    不少消费者在接受记者采访时都表示，其实消费者要求的不高，只要能够明明白白地知道商品房价格的主要构成有哪些，每一部分多少钱，利润大致是多少就可以了。但现在很多开发商都是笼统标价，其中的利润更是“深不可测”。

    福州市台江区一位购房者对记者说，经常听到房地产商说土地是稀缺资源，地价占房价的比例如何之高，真实情况不得而知。物价局对房价进行成本测算后，地价占整个房价的比例一目了然，“房地产商想捂都捂不住”。

    段建平认为，物价部门应该要求开发商更细化的进行明码标价，让消费者心中有数。据记者了解，福州市物价部门已经实行“明码标价”和“一房一标价”制度，而房价成本测算工作则帮助物价部门真实掌握了房地产企业定价结构，进一步推动了这项工作。

    福建省社会科学院经济学研究所副研究员吴德进对房价成本测算也给予了肯定。他说，信息不对称可能导致虚假需求，从而扭曲价格形成机制，由于开发商占据信息有利地位可以人为诱导需求，从而形成不真实的价格信号。房价成本测算工作则使房地产开发商的成本和利润相对透明，使得购房者能清清楚楚消费，对控制房地产价格有积极意义。

遭遇质疑：向黑幕开战的勇士还是孤独的“堂吉诃德”？

    物价部门对商品房社会平均成本进行测算并公布在全国算是一个创举，但福州市物价局局长朱光华感到并不轻松。

    据朱光华介绍说，福州市物价局早在2004年就提出社会成本测算问题，福建省物价局在2005年下发的“关于切实稳定住房价格的通知”中将之纳入其中，要求各级价格主管部门定期测算并公布不同地段、不同等级普通商品住房开发建造的平均成本，但没有一家公布。究其原因，是因为房地产对地方经济影响重大，“不少物价部门都有顾虑”。

    朱光华坦言，福州市在测算工作中，“省里有关部门就多次找我们，电话也不知道挂了多少次。”而测算结果早在3月份就出来了，“这几个月一直在观望，一直在评估，怕公布出去对社会影响太大。”

    福州市物价局被不少消费者视为向房产黑幕开战的勇士，但记者在采访朱光华时却感受到他的无奈。据其透露，福州市物价部门已经测算出每个楼盘的成本，在此基础上可测算出每个楼盘的平均利润，对购房者的指导作用更大，但没有向社会公布。其中原因，朱光华的解释是“太敏感了”。