调控当前，尽管市场中时有此起彼伏的价格调整、在售项目也接二连三推出特价房，却仍然没能力挽狂澜将京城楼市从萎靡的颓势中拉拔出来，刚刚过去的10月不出所料地惨淡收场，也提前释放出京城楼市入冬的信号。

　　据北京市交易管理网数据显示，2011年10月延续了自8月份以来供应量持续攀升的态势，共有36个项目入市销售，成为今年以来开盘数目最多的月份。但期房与现房商品住宅共成交5498套，成交面积为65.37万平方米，这一成交额也再度维持了8月以来的低迷状态，甚至创造了今年以来的最低记录。与此同时，10月份北京市商品住宅成交均价为20569元/平米，环比上月下跌7.5%。而纵观2011年的“金九银十”两个月共实现商品住宅成交10734套，相比去年19895套的成交数量，下跌幅度达到46%。

　　众多业内人士对2011年最后两个月的楼市走向并不看好，不约而同指出了2011年剩下的两个月当中，如果没有明显的回调政策的出台，楼市成交还将持续低迷，整体成交价格也将会继续下滑，价格大幅跳水的现象也将由部分区域扩散到整体市场当中。北京市房协相关负责人分析认为，2011年内楼市成交量恐难突破6万套。

　　在采访中记者了解到业内人士对楼市未来的悲观预判并非空穴来风：经过8个月调控之下的市场筛选与沉淀，目前市场上的成交客户已基本完全是自住型购房需求。“随着区域房价的不断下滑，个别项目大幅跳水，部分前期的客户资产缩水，投资需求的客群资产被套牢。这种情况下，投资型客户都开始对楼市‘望而却步’，只有对住房有迫切需求的刚性客群才会选择在这一时点进入市场。”亚豪机构副总经理任启鑫分析表示。

　　市场盘点

　　签约呈现“哑铃形”效应

　　综合10月住宅成交情况，记者发现排名较前的项目，集中在价位理性的刚需项目和城市核心区均价4万元以上的高端项目，形成了市场两头交易较旺的“哑铃形”。

　　从放量情况来看，包括德胜佳苑、众智慧谷、浅山香邑、亿城西山华府等在内的13个纯新盘，以及23个老项目后期的联合入市，让10月成为年内开盘数量最集中的月份。虽然入市项目增多，但成交情况却并不理想。

　　北京市房地产交易管理网数据显示，绝大多数项目10月成交率在10%以下，还有11个项目交出白卷。位于昌平区某项目负责人告诉记者：“这种情况在现在的市场环境中其实很正常，经过几个月的磨练，多数项目已经对此有了心理承受能力。”他认为这种情况在未来还将会持续出现。

　　从数家机构统计的10月住宅成交排行榜单可以看出，2万元以下楼盘仍然是供应和成交的主流，成交前10名的项目中有7个项目的成交均价在20000元/平米以下，而前十名的整体成交均价均在25000元/平米以下。

　　此外，记者还发现10月份单价万元以下楼盘成交有明显增加。万元以下楼盘共成交776套，成交面积8.22万平米，占据了全部成交的15.28%。

　　远郊区域成交量逆市飘红

　　北京房地产协会近期发布的10月京城楼市的相关数据披露，目前购房者信心已经降到谷底，在北京供应结构性变化下房价下调的现象可能在统计数据上被放大。预计五环至六环将成为市场供应及签约的主要区域。而在10月份住宅成交排名较前的项目中，记者发现超过八成以上的项目都集中在五环至六环，并且多数项目都是今年首次面市。

　　记者还了解到，凭借较贴合购房人实际需求的价格，大大激发了区域内购房需求的释放，远郊区新城板块的项目均取得了相对不错的业绩。例如排名首位的世嘉光织谷项目，当月成交353套，其主力户型90—110平方米的两居已基本售罄；排名紧随其后的首开·国风美唐与远洋一方项目提供的也多为90—120平米左右的两到三居。

　　路劲集团北京区营销副总温立伟认为：“购房人日趋理性，但是所表现出的需求还是非常积极的，只要降价能够达到他们的心理价位应该就会出手。”他还指出进入年底，伴随各类优惠促销，房价也会出现阶段性的停滞期。

　　同时，有业内人士指出，近几个月入市项目的不断增多，使得市场存量持续上升，有效需求的绝对数量却在不断减少，目前北京楼市的供需倒挂现象日渐严重，2011年剩下的两个月当中，开发商的销售压力将升至最大值，降价换量格局已经形成。