大学城建设、少年宫、国泰大戏院、图书馆、科技馆、美术馆……近几年来，在重庆市经济快速发展中，一批社会文化设施也纷纷落成，成为重庆社会发展的重要和谐因素。

    一个地处我国西部的城市，如何在短时间内筹到这么多资金，进行经济效益并不明显的社会文化设施建设呢？重庆的经验是让土地生金，继而反哺公益。

　　土地整治撬动资本升值

    房地产开发为完善城市形态、优化城市功能、改善人居环境起到了积极的作用，但是，随之显现的是土地粗放型利用带来的弊端，土地供给和土地需求的矛盾日益明显。近年来，以经营性土地“招、拍、挂”为主要内容的土地使用制度改革在全国展开，在改革过程中产生了一种新的土地运作方式——土地储备。

    2003年，重庆地产集团应运而生。它的运作方式是：在政府主导下，立足于土地一级市场，对重庆主城规划区的经营性土地进行收购储备或征收，以储备的地块土地使用权证融资，再依照城市规划和供地计划开展土地整治工作，通过整治将生地转变为熟地，然后将熟地交与市土地交易中心以“招、拍、挂”方式出让土地使用权，实现土地价值的最大化。

    市地产集团承担着重庆大学城的基础设施建设任务，计划投资40亿元，其在重庆大学城建设规划区域内储备的一万亩经营性用地，按照当时的市价，每亩地最多值20万元，即使把土地全部出售，仍然有20多亿元的资金缺口。

    市地产集团一方面把这些储备地作抵押向银行融资，争取项目资金投入到建设中，确保“大学城”道路基础设施的建设时间；另一方面抓紧了对已储备土地的整治，迅速及时地将生地变为熟地，再通过土地交易市场进行“招、拍、挂”出售。

    仅仅一年的时间，大学城建设已如火如荼，建设规划区呈现出无限商机。通过整治的储备地，摇身一变，全部成了可以立即进行开发建设的熟地，每亩地出售价格达到60万元，一万亩经营性用地实现了巨大增值，解决了40亿元建设资金的难题之后，还有剩余，确保了土地国有资产的增值。

　　在平衡中寻求社会和谐

    从2003年2月地产集团挂牌成立至今，重庆的土地储备初步实现了“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”，市地产集团在政府宏观调控土地市场中的“土地供应总储备、土地市场调节器”的基础地位得到确立，成为重庆城市建设和社会事业发展的重要投融资力量。

    重庆地产集团董事长李英儒说，实施土地储备整治投融资战略的意义在于，加强政府宏观调控房地产市场和宏观调控经济的能力；规范土地市场秩序，促进土地合理利用，对城市实施规划建设起到保障作用；按照社会主义市场经济规律凸显国有土地资产价值；确保土地出让增值收益全部归于财政，保证地方财政收入稳步提高，加快城市建设发展步伐。

    重庆作为地处西部的中国最年轻直辖市，基础比较薄弱，经济和各项社会事业欠账多。地产集团通过市场运作机制进行土地整治，提供熟地交由政府拍卖；通过招、拍、挂出让土地，将土地增值收益再投入到社会文化建设项目和城市基础设施建设中，使这些项目的建设资金得到保障。

    按照重庆市政府安排，地产集团在2003至2007年间，需要通过土地储备整治的收益完成“一宫、一院、三馆、三城”等投资建设任务。把通过储备土地的融资投入到城市基础设施建设和社会文化基础设施建设中去，帮助政府实现加快城市建设步伐，全面建成“与长江上游经济中心地位相适应的新重庆”的战略构想。

    巨额资金源于何处？这些建设资金，将全部来自重庆地产集团土地储备整治实现的收益。为此，地产集团还将继续进行土地储备，加紧对城市拓展重点区域和改造地段的土地储备，“以时间换空间”的运作方式构筑强大的融资平台，提高集团核心竞争力，使政府获得更多的土地增值收益，为城市基础设施建设提供雄厚的资金保障。

　　“五管齐下”用好土地资源

    如何管好用好土地资源，重庆市委常委、常务副市长黄奇帆总结了重庆“五管齐下”的科学方法和管理措施。

    一是加大土地市场化配置力度。“九五”末期，重庆主城区经营性土地供应的90%左右是协议出让，采用招标、拍卖、挂牌方式出让的只有10%左右。2000年，国土资源管理部门按照市政府要求，采取措施大力推进“招、拍、挂”的市场化进程。到2002年，主城区经营性土地供应“招、拍、挂”出让率达到90%，2003年达到了100%。

    二是加大已供土地监管力度。加强闲置土地清理处置，凡开发商闲置两年以上的土地，依法强制收回使用权。在“十五”期间，将主城区120个久划不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完的“烂尾楼”全部处置完毕。此外，清理处置了256宗、665公顷闲置土地。

    三是变先卖地后规划为先规划后卖地。2002年以来，国土资源管理部门每年垫资1000多万元，委托规划部门对主城区200多平方公里土地作控制性详细规划，完成之后再推向市场公开招标、拍卖、挂牌出让，提高了土地价值。

    四是变出让生地为出让熟地。由政府出面实施农村土地征用和城市房屋拆迁，并进行土地整治，完成“七通一平”配套后再出让给开发商。既减少和避免开发商与群众间的征地拆迁纠纷，又提高了政府的土地收益。

    五是变土地无形储备为有形储备。开展战略性土地储备，由市政府土地储备机构地产集团储备开发建设土地，实现一级土地市场的良性循环。(记者:郭立)