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[新华有约]杨东朗:新政落地效果需要时间 西安房价或出现分化

2015年04月24日 12:10:49 来源: 新华网
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  3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,居民购买二套房首付比例从60%调整为40%。此外,财政部通知,个人将购买2年以上的普通住房对外销售的,免征营业税。此前国土部和住建部还发文优化住房及用地供应结构。

  从3月27日至今,多部委针对房地产业连续出台一系列刺激政策,这是2008年之后力度最大、政策最密集的救市行动。330新政已落地半个多月,市场也出现了一些反应。新华网本期新华有约专访西安交通大学房地产研究所所长杨东朗,解读新政落地后的市场反应及西安后市走向。

  记者:330新政已经实施半个多月了,一线城市成交已经出现明显上涨,二三线城市则相对“淡定”,就目前来看,西安的市场成交涨幅不大,您认为这是什么原因?

  杨东朗:新的政策出台以后,老百姓对这个政策有一个观望期。另一个原因,房地产市场不同于其他的商品市场,它的受众是市场参与的主体,不是所有的人都需要买房,所以关注度不够。一线城市,特别是北京、上海等城市,价格上涨、排队买房,因为过去这些地方,供需矛盾比较大,特别是限购以后,有好多政策限制了,好多人在过去几年一直没买,现在需要释放一下。但对于西安来讲,区域性的省会城市,过去我们房地产市场一直就平稳,这次对于政策的反应就和大城市稍微不一样,一个就是观望,一个就是对有些政策具体的还没有落实到具体的相关部门。从中央台3月30日播出以后,地方政府需要接收到红头文件,红头文件一级一级下发,要落实到具体的办事窗口,所以老百姓和开发商之间,对市场的反应,感觉没有明显的增长。实际上4月份,西安都在准备房展会,很多销售的促销,大量的购买,可能在房展会上都有所表现。所以目前这半个月时间,看不出来政策的效果,效果的评价需要一个比较长的时间才能看出来。所以我认为这是一个正常的现象,大家需要学习新的政策,需要理解和观望。

  记者:新政出台后,成交量迎来了一个小的上涨,但之后的一段时间又出现了小的回落,这样的成交是一种窗口期的效应呢,还是比较持久的表现?

  杨东朗:这应该是一种窗口期的表现,政策出台后,有些人对政策的反应比较快,所以就出手了,一出手促进了销售量的上升,但是相当多的人,处于观望情绪,所以后来就出现了回落,但这种回落是一种正常现象。从我们掌握的情况来看,西安房地产销售的情况还是比较平稳的。

  记者:新政后,有的开发商立即推出了“24小时不打烊”、“24小时不涨价”、“千人大团购”等活动。您认为,新政出台,对开发商来说这是一场及时雨吗?

  杨东朗:对开发商来说是利好消息,因为房地产销售从去年一年来看,整体比较疲软,所以新政出台以后,开发商积极应对,对现房采取促销手段,态度是对的。新政对于开发商来说,一个是促进了潜在的购房者变成现实的购买力,另外也对开发商提出了要求,允许开发商在未修建的房屋计划中,调整规划适应市场的变化,比如说允许开发商对于未施工的房屋进行规划调整。所以新政目的是为了促进房地产市场供应和需求的平衡,现在主要问题是房地产的积压量比较大,全国整个房地产市场待售房屋的比例比较高,所以新政对于开发商是一个积极利好的消息。

  记者:2008年10月,中央出台措施,规定个人住房转让营业税“五改二”,首套房和二套房最低首付款比例下调至20%。当年销售面积突破9亿平方米,同比增幅超过50%,销售额高达4.4万亿元,同比增长83%。此次330新政出台,在条件相似的情况下,会否导致楼市重演当年的疯狂?

  杨东朗:和2008年情况不一样,2008年楼市主要是受国际金融危机的影响。在2007年的时候,房价上涨过快,中央的政策一直是遏制房价过快上涨。在2008年上半年,还在遏制。但是金融危机来了以后,金融危机加上房价调控,双重效应叠加,使房地产价格有所下降,销售有所下滑,下滑到2008年年底。在2008年10月份左右,国务院出台了促进房地产市场健康发展的一个对策,这个政策包括财税政策、金融政策,都是应对金融危机的一个举措。从消费者的角度来讲,经历了2007年到2008年房价的不断上涨,经历了半年多房价的下降和销售量的下降以后,中央又出台这个政策,对大多数人来讲,对房价上涨的预期比较高,所以就投入到市场中来,再加上国家对开发商、对居民贷款比较优惠,特别是对二手房比较支持,再加上国家金融比较宽松,贷款、资金发行量比较大,好多人进入市场。很多人除了自住以外,把它当做投资品、保值品,所以销售量比较大。

  但这次面临的情况不一样,这一次所有的行业都出现商品产能过剩的情况,房地产行业和其他行业一样,也是一个产能过剩的行业,加上整体消费疲软。

    我国出口也是受国际大环境的影响,整个GDP的增长,由高速增长变为中高速增长。为了促进宏观经济的增长,为了促进房地产市场的平稳健康的发展,国务院出台这个文件,最主要就是提振大家的信心,再一个促进房地产的去库存化,把积压的产能能够消费出去。另外遇到的一个问题,从2008年到现在,这么多年国家建立了3600万套的保障房计划,在今年基本上就要完成了。保障房大量的建设入市,对房地产的需求来讲,也起到了一定的抑制作用。有一部分种地收入者,就会选择买或者租保障房,所以对商品房市场,就减缓了需求。

    这是一个大的背景不一样,所以这次的新政就不会出现2008年国务院文件出台以后,大量去抢房的现象。还有我们的收入增长不会突然有一个大的变化,还处于一个比较平稳的增长,另外我们经济结构调整比较缓慢,所以老百姓对住房比较理性。现在的房地产市场主要是以居住功能为主的,投资的功能在下降,所以不会出现2008年那种竞拍式的抢购房,但是会促进房地产市场健康平稳发展,特别是西安,能够进一步活跃销售,能够缩小与其他一线城市的房地产市场的差距。

   记者:就以往的调控经验,这一轮的调控究竟有怎样的意义?西安的后市会有一个怎样的走向?

  杨东朗:因为以前我们对房地产市场一直是抑制的,由于限购限贷政策执行了几年以后,市场增长幅度逐渐下降,原来的增幅都在百分之二十几、三十几左右,现在的销售增幅都在百分之十几,现在下降到一位数,4%~5%,甚至2%~3%,增长速度乏力。

    西安2013年和2014年的销售基本上是持平的,绝对的增长数和国民经济的7%增长不相适应,所以房地产市场的增长是低于经济发展整体增长的,这就是属于结构性问题。房地产属于第三产业,这次调控从全国来讲,就是为了调结构,进一步重民生。

    民生体现在老百姓有购买首次居住的权利,第二次置业的权利。不同年龄阶段,不同收入阶层,有改善住房需求,这次调控重点放在了加强自住性和改善性的住房需求者的支持力度,另外把过去对限购提出来的第二套房贷款的金融政策、贷款的首付比例由70%降为30%,对改善性住房需求比较有利。然后把二手房的交易免营业税由五年改为两年,促进二手房的交易。在这之前,住建部还出台了《促进房地产市场租赁市场发展的建议》。

    房地产市场从本身来讲,有一级市场,就是新房或者叫增量,有二手房市场,还有租赁市场。新房市场、二手房市场和租赁市场组成了完整的房地产体系,完全可以是联动的,所以这次出台的政策不是以国务院名义出台的,是以联合部委名义,这样就有金融政策、财政政策、还有土地政策,这是一个组合拳,尽量减少中央对市场主体的干预,发挥市场资源配置作用。

    商品房完全由市场化决定,但是中央在金融政策、财政政策是统一的,对于其他一些由市县人民政府、省级人民政府决定的事情,就由底下管理,就是下放权力,所以我们不搞全国一刀切,但是金融财政是一个统一的指导意见,各个地方可以根据自己的情况出台一些具体的政策。

    这次调控的意义就是不同于往年,目标就是促进房地产市场健康平稳发展。实际上从2002年以来,房地产所有的调控政策都是促进房地产市场健康平稳发展,但是中间出过一些波折,有时候政策出台了以后,越调越高,但是上一轮遏制上涨过快的房价,调整以后,房价滞涨,就是不涨或者下降,销售量增长缓慢。但是老百姓改善住房的需求得不到金融的支持,这次就解决了在房地产市场交易过程中存在的一些突出的瓶颈问题。对于购房者来讲,最大的问题就是支付能力,二手房交易最大的问题就是年限的问题,对开发商来讲是规划变更的问题,这些都在新政里面提出来了,所以这次调控是定向定准的一个微调,对今后西安市市场的发展有积极的意义。

    希望这个政策能够延续的时间更长一些,结合西安的实际更灵活一些,比如说取消限购,明确给老百姓一种信号,购买几套房是个人行为。保障房是政府的责任,它有一个退出机制,保障房货币化,货币化就和商品房联动了。老百姓买不起房的先租房,租房到一定程度可以买房,之后可以换房等,这样老百姓不停地改善自己的住房需求,他是自己的选择,发挥市场的主导作用,也不要忘记政府的责任,政府责任是保障公平,保障市场的各个主体的权益不被侵害。

  西安市市场在未来应该是保持过去的态势,平稳健康向上,交易量还会增加,价格在稳中分化,好品质、好地段的房产价格会涨,涨的幅度完全由市场决定。比较偏远一点、配套比较差的楼盘价格就会低一些。开发商暴利时代已经过去,现在进入了一个正常利润甚至是微利时代。过去房地产市场风险大但是利润高,现在我们要改变这个传统,房地产属于一种正常利润,甚至成为一种低利润行业。(摄像 刘子寒 记者 杨瑞娜)

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