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拿地困难 大牌房企在武汉“化敌为友”联手拿地

2015年12月10日 11:12:45 来源: 武汉晨报
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漫画赵健

  武汉晨报报道(记者龚齐飞)12月初,恒大收购香港新世界的4个超大型项目,总建筑面积近400万平方米,总金额135亿元人民币,号称年度最大房企并购案。这4个项目有2个在武汉,分别位于常青花园和新华家园,可售建筑面积共计约130万平方米,总金额38亿。

  恒大的大手笔,看上去是为大牌房企今年在武汉的合纵连横收官,但回顾那一幕幕精彩瞬间,不难想象,武汉楼市的好戏才刚刚开始。

  并购拿地 联合开发

  房企在武汉很忙

  从新世界手中拿下常青花园和新华家园两个项目,并非恒大第一次在武汉大规模并购。2014年5月28日,恒大湖北公司以16.07亿元成功摘得武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%股权。项目包括航天双城、航天首府、航天嘉园和航天龙城等项目,其中航天嘉园属于百万大盘,项目总体量为84万平方米。

  今年以来,武汉土地并购多了起来。今年8月,融创中国收购美联地产塔子湖地块,打造“融创公园壹号”已经上市,取得了“日光”的不错业绩。10月,继华润地产接盘美好置业长丰村后,蓝光集团再接手美好置业长丰村129亩地块,美好园博城改姓“蓝光”。相对于“简单粗暴”的并购,有业内专家指出,为了分担资金风险,独立拿地联合开发、联合拿地等形式逐渐成为房地产行业“新常态”。

  今年4月,中建三局和朗诗地产强强联手,在汉口中心硚口区域联合开发绿色科技住宅。该住宅将有“恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光”等优点,并打出真正“不用空调的房子”。此次合作朗诗并不占股,而是提供工程营销和技术输出,以工程技术方式“入股”项目,走轻资产路线。8月15日,旭辉集团与钰龙集团签署汉阳项目合作协议,将共同投资开发汉阳墨水湖滨湖社区。但无论是并购拿地,还是联合开发,核心目的在于拿地。

  拿地难 新地王频现

  土拍面积减少20%

  拿地难,成为房企今年在武汉遇到的新问题。融创中国进军武汉时,融创武汉总经理王迎佳笑称,光谷地王的诞生也有自己的功劳,“我一直在那里举牌,但还是没拍到”。8月29日,光谷诞生新地王。一个小时内,光谷中国长江动力公司的2宗地块,接连刷新光谷地王记录,最终以8831元/平米的楼面地价,被华润地产、葛洲坝联合体拿下。

  在最近的土拍现场,新荣地块吸引越秀、朗诗、旭辉、新港投、城开、新荣村等8家知名房企竞拍,最终武汉城开以6.9亿元的价格拍得,溢价率59%,楼面地价5913元/。此前,武汉土拍市场也是“地王”不断。6月17日,后湖迎来新地王。后湖塔子湖组团地块经过4家开发商2小时81轮竞价,以楼面地价5996元/平米,花落首都机场地产集团,此前后湖片区楼面地价最高为4697元/平米。7月1日,武汉诞生新地王。汉口二七沿江商务区首宗地块单价拍出13388元/平米,突破精武路地块12617元/平米的记录,业内普遍预计,该地块住宅单价将突破3万元/平米。

  据中原地产监测统计,截至11月26日,2015年武汉市累计成交131宗地块,合计净用地面积616.31万相比2014年同期的766.27万减少20%。合计建面1830.17万相比2014年同期2326.39万减少21%。土地出让金541.45亿元与2014年同期509.23亿元相比增加6%。湖北中原地产研究员李睿认为,随着大规模的旧城改造项目结束,目前武汉土拍市场上越来越难看到二环内优质地块,土拍市场拿地困难,从新地王频现可见一斑。这也是导致更多开发商,采取并购拿地、联合开发等方式在武汉扩张的原因。

  行业分化合作加剧

  房企看好武汉楼市

  经过年初以来多次降息降准,货币政策已经呈现明显宽松的特征,一线城市和部分二线城市楼市也已经进入上涨通道,但部分房企资金链断裂或被整体收购的声音仍然不绝于耳。

  中国指数研究院(华中)研究总监李国政认为,中小房企谋求转型,只能通过卖股权等方式获取融资,收购价格并不会太贵,同时,通过兼并和收购,大房企规避了传统拿地的风险,这是房企并购加剧的原因,也是双方得利的好事。此次,恒大收购武汉两项目位于武汉中央CBD范围内,收购总价为38亿,首付比例仅为26%。业界普遍认为,恒大连番以总价低、付款方式优惠的有利条件收购大量优质资产,显示了恒大成熟的收购策略和资金运作能力。而蓝光并购美好置业长丰村地块,也使美好置业“躺着”赚了7个亿。

  在楼市基本面仍然是以去库存为主旋律的市场背景下,楼市深度调整将使部分中小房企退出市场,而大型品牌房企则会逆势发展,通过“大鱼吃小鱼”占领更大市场。此外,大型房企之间也上演一幕幕“强强联合”的好戏。今年,在武汉,华润和葛洲坝、南国置业和电建等房企联合体在土拍市场上也是屡有斩获。

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