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新华有约专访景瑞地产执行董事、常务副总裁杨铁军(上):去库存是主旋律 城镇化为房地产带来机遇

2015年02月06日 16:21:27 来源: 新华网
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新华有约专访景瑞地产执行董事、常务副总裁杨铁军(上)

    2014年,对于中国的房地产市场来说,注定是不平静的一年。

    年初楼市起步伊始,便遭到了地产大佬的集体看空,自此笼罩在一片悲情之中。一直到前三季度,楼市表现动荡低迷,量价都迎来不同程度的下滑。此后虽历经限购松绑、房贷新政、降息等等多项政策利好,但楼市并未出现实质性的好转,房地产行业进入“增速放缓”的新常态。

    围绕“2014年楼市表现”以及“房企应对策略”等话题,景瑞地产(集团)有限公司执行董事、常务副总裁杨铁军做客新华有约接受了专访。与很多房企高管充满霸气有所不同,杨铁军的谈吐温儒雅,却又不失条理。

    “房地产在过去的一年还是经历了一个比较大的变化,可以看到调整分化明显,而去库存周期也在拉长。”当记者问到对楼市的看法时,杨铁军把过去一年房地产行业经历的变化,归结为“调整、分化、去库存、政策宽松以及互联网思维”等几个关键词。

    “房地产行业不管如何调整变化,它还是一个非常大的传统产业,在国民经济中的占比很重,产业链本身又很长,所以对经济的支撑拉动作用还是非常明显的。”

    诚然,过去一年,关于房地产“黄金年代过去”的观点成为了行业内的主流看法,不过杨铁军还认为,随着国家城镇化建设进程的日益推进,再加上房企自身的创新与调整,未来房地产行业依然存有转机。

    观点一:去库存还是主旋律

    新华房产:很多人都会讲房地产行业可能从“黄金时代”过渡到“白银时代”。新常态应该是未来一段时间房地产行业的标志,您是怎么看待过去一年整个房地产市场的呢?

    杨铁军:确实房地产在整个过去的一年还是经历了一个比较大的变化,我们的感受可以归纳为几个关键词。

    第一个就是调整。整个2014年都是调整的年代,其中最重要的一个变化就是有一个分化的迹象出现。可以看到一、二线的市场相对比较健康,但是部分二线以及大量的三、四线城市,量价都在往下走,这个现象是非常明显的。

    第二个,2014年是房地产行业的调整年,在房企积极自身调整及移动互联的冲击下,去库存仍然是未来市场的主旋律。过去一年,货源堆积明显,虽然整个量没有像以往一样有很大的增长,但是这个过程一直在持续。而且在不同的市场(城市),持续的时间可能还会不一样。我们可以看到非常多的城市的去库存周期在拉长,这个是非常明显的一个变化。

    应该说整个房地产行业都处于一个去库存的过程。过去一年,货源堆积明显,虽然整个量没有像以往一样有很大的增长,但是这个过程一直在持续。而且在不同的市场(城市),持续的时间可能还会不一样。我们可以看到非常多的城市的去库存周期在拉长,这个是非常明显的一个变化。

    当然去年可能还有一个非常重要的变化就是移动互联网在房地产行业的影响也越来越大。尤其是移动互联对房地产营销的影响,移动互联的营销端口确实也带来房地产营销一些好的变化,更好地贴近客户、更好地推动产品的改善、对去化有非常大的帮助。同时移动互联还给整个房地产在融资端也带来了变化,包括对企业的融资和客户的融资,我们可以看到各种各样的工具在出现,这个对整个行业的发展都是有很好的促进作用的。

    其中还有一些变化就是政策方面,可以看到大量的原来一些行政性的政策在放开、在退出。比方说利率的调整,房地产行业作为金融属性非常强的行业,这些货币政策方面的调整,对这个行业也有非常大的影响。

    观点二:房企创新升级要有核心能力

    新华房产:随着行业的调整,很多房企开始多元化的发展,您是怎么看待这个现象的?景瑞地产有没有这方面的考虑?

    杨铁军:这是一个很好的话题,确实可以看到一些规模相当大的领头的企业都在尝试一些新的方式。多元化的发展最终会怎么样,这个我们现在也还不太清楚,但是房企去做这样的一些尝试,我觉得也是可以理解的。

    因为整个行业发展到今天,像以往那样每年都有一个大规模的市场容量的提升,已经不现实了。未来三、五年,可能也是维持在一个平稳的状态。以前大家都是抢规模,随着整个行业的成熟,以往的传统的做法可能会受到一些挑战,在这个过程当中,怎么样找到一些新的发展机会,这个确实很重要。

    当然景瑞一直在思考这个问题,但是我们也不能够很冒然的去做转型,或者去做一些简单的多元化的尝试,我们现在更多的是在做一种与原有产业结合,与我们的核心能力相结合的升级,是在这些方面做一些思考和尝试。

    新华房产:您对小股操盘怎么看?景瑞现在的项目,跟别人有这样的合作吗?

    杨铁军:小股操盘,它是房企内升的需求。因为房地产企业资产太重了,以前的传统模式都是大家自己买块地,然后自己借点钱就开始滚动了。规模越大,可能感觉到的压力也越大。另外外部也有很多资源持有者,比方说在江浙一带就有很多做产业的老板,他有地,以前他自己随便找几个人拉个队伍就能盖房子,但实际上随着市场的变化,这种方式也不太适应,所以就会出现小股操盘的契机,就是内外结合。

    我个人看好这种方式,因为这种方式本身体现了“专业的人做专业的事”。景瑞在这方面很早就在做,在我们的项目里面,有相当一部分的比例是合作的,但这种合作是各种各样的,有跟基金的合作,也有同行之间的合作,也有一些类似于小股操盘合作的尝试。当然这个也是要看机会的,但是景瑞还是喜欢这样的方式的,我们也是在积极的做这些方面的尝试。

    观点三:城镇化给房地产行业带来转机

    新华房产:去年还有一个热点的话题叫城镇化,中国经济新一轮的发展引擎在于新型城镇化的发展,而住房城乡建设部也在提倡智慧城市的概念。我们了解到景瑞地产今年的重点也会放在智慧社区这一方面,您如何看待新型城镇化对于房地产是否是一个新的发展契机?景瑞如何抓住这一机遇?

    杨铁军:我认为国家提出的城镇化概念,它将来能产生的效应应该非常持久。城镇化其实狭义的讲就是把农村人转到城镇,这是一个表象,背后的逻辑是国家希望让人们的生活方式发生改变,由原来传统的方式,向真正的现代化生活方式转变,首先人可能就是从散落的状态慢慢要做相对集中的状态,这当然离不开房子。

    国家可能更希望的是建立一些中小城镇,这个过程其实带来诸多的机会,除了房地产本身开发以外,其实更多的是在配套、医疗、教育,其他的文化建设,这些方面会带来一个第三产业需求的巨大的爆发,这个也就是国家现在强调经济转型或者拉动内需的比较好的催化剂或者支点,这里面文章大有可为。

    房地产企业怎么样响应这样的一种潮流?如果你还只是局限在盖房子,这可能不太靠谱了。所以我们讲智慧社区,其实说老实话,它就是小型城镇化的概念,迷你城镇化的概念。你打造一个楼盘,一个大的社区,一定要考虑配套,考虑服务,考虑要做这些东西的整合。

    新华房产:杨总,您觉得2015年整个行业的形势会怎么走?跟去年相比会怎么样?

    杨铁军:房地产行业不管如何调整变化,它还是一个非常大的传统产业,在国民经济中的占比很重,产业链本身又很长,所以对经济的支撑拉动作用还是非常明显的。我本人还是非常看好这个行业的,当然更关键的是在这个行业里面的人怎么样去做转变和调整,转变得好、调整得好,可能会有新的市场机会出现,企业可能也会有新的比较机遇。

    对整个行业的看法,在三、五年的时间之内,从规模总量来讲,维持10-12亿平米的量还是可以预期的,但是大的增长可能很难,同时一下子往下掉头也不容易;从行业本身来讲,还是会出现一些分化的迹象。一线城市和一些经济基础较好、人口导入功能较强的二线或者一些区域中心城市,还是会有比较好的市场机会的。

    总体基调,上半年可能去库存的态势还是会维持。但是随着去行政化的进一步推进,货币政策的继续宽松,再考虑到房地产企业本身的生产规律,我们也有理由预期,今年下半年市场还是会有一些转机的,总体来讲,我觉得市场会保持平稳,有一些结构上的变化。(新华房产记者 梁鸿儒)

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