新华有约 专访永庆房屋副总经理 李维镇
上海永庆房屋来自于台湾永庆房屋集团，于2005年10月在上海成立总部。在这9年多时间里，永庆房屋凭借集团公司优秀的人力服务理念、成熟的作业流程与经验、人性化的E化科技服务，取得了稳健的发展并迅速崛起，拥有了不俗的市场表现，在市场当中也获得了不少的赞誉。这次我们很高兴能邀请到上海永庆房屋副总经理李维镇做客新华有约，由他来为我们介绍永庆房屋的经营之道，并对近期房地产市场热点话题做深入解读。
新华房产：永庆房屋进入上海已经有9年多的时间了，服务品质在客户当中有口皆碑。那么在上海这个中介服务竞争相当激烈的城市中，上海永庆房屋的核心竞争力是什么？
李维镇：现在整个上海的竞争算是和世界接轨，很多的做法和行业内的行为都越来越规范。其实我们进入上海已经10年了，那连续五年获得金桥奖，我们是得到行业里的认同的。不过随着这样而来的，是因为我们国家相关政策配套的完善，才会有今天行业的发展。所以我们是看好上海的二手房、一手房的市场。希望给客户带来的是新的消费体验，还有价值的感受，也就是让服务是可以被看得到，被感觉得到的。这是整体提升行业素质的具体化的企业的行为。所以，我们的员工基本上大部分是大专以上毕业，没有二手房经验，相对来说素质比较整齐，能够提供给消费者的是比较一致的服务。因为我们都是直营店，希望给客户带来比较好的、跟欧美先进国家真正做二手房专业的，能够得到同样的品质服务，并引导到国内来，让我们整体行业能够有所提升，这就是我们永庆房屋在上海能够给大家带来的新想法、新做法。
我们在台湾的规模大概在一万六七千人的公司，台湾大街小巷都看得到。那这个部分只是表明我们在发展过程里面是制度化的、是规模化的，希望引领的是给整个社会能够带来正面的、向上的正能量。所以我们在台湾，以科技中介来讲，最早导入系统化的，不论是电子作业的流程，还是说产证相关的调查，我们在台湾都是领先业界。来这边的时候我们也是把这套想法和做法优先导入到上海来，做这方面的推广。
所以我们在上海目前的定位不像在台湾。我们在台湾当然不只是最好，也是最大的房产集团。那来到国内的话，我们想先从最好带给国内新的消费体验的概念，然后制度化的管理模式，让大部分的人能够受惠到二手房中介的安全、迅速，然后提高到整个产业的形象，希望达到这样一个效果，所以其实我们在这方面做了很多的努力。
新华房产：日前《不动产登记暂行条例》公布，可以说是最近房地产市场大家议论最多的话题。那么您觉得《条例》到底会给房地产市场带来多大的影响？特别是对于二手房市场。
李维镇：《条例》出来大部分人一般的想法是打贪腐的配套措施，所以有一些预期，拿市场来讲可能比较多的是某些渠道出来的房子会比较多。第二个，房子出来多了，房价自然就要向下走一点。其实，基本上这些预期是正常的。可是实际上我们看《条例》的实施，也是整个房地产发展过程里必要的法令上的配套。因为你要管理，管理的前提就是制度，那法律就是制度这个规范的方向。所以我们是乐观其成，最好对这部分有加大力度的各项条例的实施，只要不互相冲突，其实对我们整体都是提升的。
市场的预期其实都是短期的现象，因为以整个市场的总量来讲，国家其实要的是整合、透明的资讯。并不是像现在的一些黑箱的作业，在灯影的暗处，并不是要这样，而是要让他规范、透明的处理。拿北上广深一线城市来讲，其实所有的房子几乎都在聚光灯底下，包含某些渠道想要放出来的房子基本上也是。但是，我们看这些一线城市，它是相对制度化、规模化，管理都是比较前进的。对于一般消费者，如果觉得这样会有大量的房产出来，其实这个是过度期待。尤其是买房子的人，跟他的想法会有点落差。因为该卖的前面听到风声也全都跑光了，真有好房子的，在上海的，基本上不会留的多。既然留的不多就不会影响市场，或者说影响市场是短暂的、些微的。
但是同样情况在二三线城市就不一定，因为它流通的慢，交易的时间长，可能那里会受到一些影响。第二个原因是这些二三线城市的房价金额低，要处分应该就是先北上广深的。那些没被处分掉的还是一样，它其实是经济消费行为的问题。市场并没有那么大的支撑力度。有说那明年我们房价有没有可能崩盘，那二三线城市其实最主要的几个原因会不会影响到房价崩盘最主要的绝不是今天《条例》的实施，跟这个绝对不是正相关的。可能是相对有相关，但这个是往对的方向去引导，让整个市场透过这样，让政府能够用行政手段去干预，让它回归正常市场面，去作为消费以及政府财政的依据。否则现在没有人可以说的出中国到底有商品房总量有多少？各个城市之间有多少差异？这是现在没有办法统计出来的，但是这却是中央必须、立刻要面对的大难题。这对整个国家的经济和社会未来十年的发展和脉动绝对有关系。所以我们非常支持这《条例》的出台。
新华房产：也有专家说《条例》的出台是为了房产税“铺路”，对于这个说法您怎么看？
李维镇：基本上登记透明了，税收是国家的政策，是要不要执行的问题。但是现在大家关注的，除了税以外，我们的看法是这样，其实税本身不是关键，税率是关键，这是第一个。第二个，执行标准是关键。这两项事情是关键。税率高影响的是民生，执行标准的差异化影响的也是民生。所以这两个问题我们看不出来他的标准制定，还有对于我们国内的，毕竟我们的土地不是私有的，都是国家的。所以这个税本身的合理性也是存在争议。这个问题是有三方面：第一，税率是多少。第二，课税的标准是多少。第三个就是我刚刚讲的，它既然是持有的财产税的一种，那是不是我们有重复课税的问题。我想国家应该在整体配套里面要去思考的。
另外一个，对于城市未来的发展，尤其是房产税，肯定是有影响的。因为，在世界各国发展的过程里面，城市化都是是重点，那等于是说这个城市的价值从税赋上会表现出来。那房产税只要有房就是对这整个城市收取相关国家的支持它的整个公共利益、公共设施、提升公共工程收费的方式和标准。其实没有不好，但是没有制定好的标准，没有客观的税率，以及实行公平、合理的税赋课征的项目。
新华房产：您能否为我们回顾一下，今年上海二手房市场发生了哪些大事件？特别是上海永庆房屋在2014年取得了哪些成绩？
李维镇：在2014年，我们永庆房屋继续蝉联行业金桥奖。那回顾2014年，其实整体上海二手房成交量几乎是“腰斩”的状态。这在过去是比较少见到的，前一年是“火爆”，后一年变“冰冻”，大概是这种的温差，尤其是成交量的部分。所以一下子市场上也反应不过来。不论是一手房、二手房，大家的这种经验是比较少的，可是不论是像在中国香港、中国台湾这种现象是有的。回顾起来，2014年在上海的适应性得到了一定的锻炼。包含我公司，也包含整个行业，都受到了一定的锻炼。所以基本上是健全市场的一种方式。它透过成交量的下滑，把一些真正体质不好的退出市场，让一些比较好的资源能够持续地发展，我觉得在2014年房地产市场的差异性。
接下去，我们认为这种态势还是会持续，调整产业体质的这种方向性的步伐不会改变。2014年，其实也是延续2013、2012年，最大的差别房地产从过去比较不受移动平台，或者说是电商的干扰的消费方式产生了巨变。例如网络、移动平台的参与，让消费行为有所改变。那二手房的差异是因为每套房都不一样，都是私人订制。哪怕楼上楼下就算房型一样，但是装修不一样，它就有差别，这就是差异性。但是可能很难避免我们现在说的O2O，线上线下的整合趋势，这是可以预见到2015年、2016年，尤其是在我们国家这么地大物博、人口密集，其实这是提供了一个好的、新的思考逻辑。这个逻辑是什么，是对整体的消费行为可能更有效率地，更能够快速地，但是需要的是在发展中政府的客观引导，以及法令的条框的约束，这样才能够正常地往上发展。不然的话，很可能变成“画虎不成就变犬”，很容易变成这样子。我相信这个是2014年整个房地产产业比较大的，比较好的收获。
新华房产：非常感谢您能接受我们的采访。(新华房产记者:张一 摄像:姚鑫炜 剪辑:袁雪飞)
