克尔瑞信息集团隶属于中国最大的房地产服务商易居中国，是中国唯一房地产全产业链线上线下信息与咨询综合服务提供商。克而瑞（中国）机构遍布中国52个城市，信覆盖达到108个城市，为中国超过5,000家房地产企业提供最专业的信息综合服务。可以这么说，提到中国的房地产市场，就不得不提克尔瑞这个名字。本次新华有约很高兴能邀请到克尔瑞研究中心副总经理林波来为我们解读近期政策热点、盘点2014年楼市大事、预判楼市未来的发展趋势。
新华房产：2014年即将过去，从“普通住宅调整”到《不动产登记暂行条例》的颁布，这一年的楼市可以说是“大戏”不断，那么您能否为我们梳理一下今年的楼市有哪些值得关注的大事件？
林波：今年的房地产市场的确是“跌宕起伏”，我们最近也是在做一个盘点，可以用一个词“先抑后扬”。要盘点的话我觉得有五件事情能够反映今年房地产市场基本情况的。
第一个，在去年2013年房地产市场整体来说是处在低迷调整的阶段，尤其在年初的时候出乎大家的意料，如果我们去看企业业绩目标的时候，可以发现，很多企业在年初制定目标的时候信心都非常足。所以为什么说这是一件大事呢，大家都没有预计到市场会出现那么大的一个变化。至于原因的话，我们在年初和年中的对外宣讲中也提到了，我个人把它归为几个原因：第一，供求关系发生了一定的逆转，之前的话是供不应求，市场需求比较旺盛。现在来说，很多城市，尤其是三四线城市的供应量和库存量都扩大了，需求相对来说和过去几年来快速的发展，很多老百姓的购房需求都得到了满足。另外一方面，在一二线城市，可能是房价过高的一些因素，影响了供应、需求的释放。再有一个因素是银行信贷方面的不是很支持，导致了今年市场低迷。这是第一个大事情。
第二个的话，由于市场发生了低迷，我们看到一些地方政府在年中的时间，6月份是相对来说比较集中的时间出现了救市，也可以说是扶持房地产市场一系列的政策。其中最主要的一条就是取消限购。在2011年之后，很多城市不管是愿意还是不愿意，都颁布了限购的政策。在今年，多数的二三线城市，现在除了一线城市和三亚现在还处于限购之外，其他城市都取消限购了。这个事情也标示着房地产市场调控的去行政化。
第三个大事情就是“930”。为什么说今年的市场是先抑后扬的情况。因为“930”政策，就是十一黄金周之前，我们在限贷政策上出现了一个调整，我们之前更多的说在第二套房，需要首付6成，甚至是首付7成，利率至少是1.1倍。“930”政策至少在限贷这块是大范围的放松，不能说是完全取消，但是是一个很大程度上的一个放松。你如果把第一套房贷款结清的话，那么你在买第二套的时候还是能够享受一些三成首付、优惠利率。所以说这块的话是极大的释放了改善性需求的购买力。这成为了今年市场比较明显的转折点。
第四个事情的话我觉得是今年的降息。原来很多经济界的人士，他们预期降息都是在明年，在2015年降息降准。因为受宏观经济的下行压力，但没想到那么快。尽管降息不是针对房地产，但是的的确确对房地产起到了一个很好的提振作用。本来11月的市场经过10月份的快速释放，已经不比10月那么旺了，从市场销售，包括成交数据来看。降息之后我们看到市场又获得了一个比较强的推动力，很多城市出现了比较大的提升。
第五件事情是就是最近年底的《不动产登记条例》，这个也是在社会上引发了很多反响。这个作为房地产基础设施的制度，在年底得到了落地，的确对房地产业界的一件大事。
新华房产：今日最被大众关注的可能是《不动产登记暂行条例》了，您能否为我们作一下解读？它到底会对未来楼市产生哪些实质性的影响？
林波：前面我也介绍了，这个是属于房地产业的基础设施。我们可以用“基础设施”这个词来说，它是一个最基本的制度。现在来说是终于落地了，之前也讨论、吹风了很多年。对房地产业的影响的话，我觉得首先它是属于一个基本的制度，在这个制度落实以后，包括整个《不动产登记条例》完成以后，在这个基础上，我觉得政府可以做很多事情，包括现在大家讨论比较多的“房产地税”。“房产地税”之前是上海和重庆在试点，现在官方的一个说法是试点不会再扩大。原来叫“房产税”，现在叫“房地产税”，如果进入立法各方面定了之后，在全国范围内进行推广。而它的前提，我觉得可能就是需要对民间，老百姓房地产的权属情况，名下的房产情况进行摸底、梳理、确权。甚至不仅仅是“房地产税”的事情，包括未来可能会出台的比如遗产税、财产税等各种税收。
再引申一下，可能在房地产调控这一块，可能也需要借助于这套制度，才可以做到更精准、更准确。不管怎么样，它需要一个前提就是把《不动产登记条例》落地、实施，之后才会有一些后续的政策出来。这个《不动产登记条例》据我们了解，在全国范围内完成至少需要两到三年。所以短期内这个政策可能不会造成大的影响。
再有，就是大家所议论的，通过《不动产登记条例》促发一些所谓的官员抛售房产，或者是多套房的人士抛售房产，我个人理解肯定会有，但是房地产那么大的量和规模来看的话，这一块的比例相信不会太大。我们并没有做过一个详细的调查，但我觉得这个占比不会太大。所以对整个市场的量、价的影响，短期内不会太大。
新华房产：在《不动产登记条例当中》“以人查房”虽未明确写入，但其功能已经体现出来，有人评论说这是为今后出台房产税“铺路”。对于这点您怎么看？
林波：这个其实刚刚我也介绍过了。首先，房地产税是一定要出的。这个是说要经过立法程序，走一些相关的流程，在未来肯定是要出的。而且，按照目前的说法，也不会像以前搞一些城市试点，可能直接就在全国范围内推广。如果要在全国范围内做房地产税这件事的话，它一定是需要对老百姓在全国范围内的房产做一个统计和确权，这样的话就需要《不动产登记条例》去为房地产税的实施提供一个保障，所以我觉得这个说法也没错。
新华房产：对于那些明年想入市的购房者或者投资者，您有什么建议？
林波：首先可以区分，如果买来自住的刚需群体，在明年其实还是一个比较好的入市时机。经过今年的调整，现在房地产处在一个低位，而且我们看到，明年房地产也不可能有很大幅度的提升。如果你是自住，那么可以选择适合的地段，适合的价位的房子，那么在明年是一个比较不错的入市时机。
但是作为投资者，前面其实也有提到，首先，房地产未来的升值速度可能不会像过去十年那么快，作为一个投资标的来说，已经在慢慢褪去它的价值。如果你有多余的资金需要保值增值的话，在房地产之外可以有更多的选择。
假如说一定要投资房地产的话，那么对于投资者来说一定要擦亮眼睛，现在来说的话市场分化会越来越明显，不同的城市、不同的地段、不同的物业，它的升值空间、价位上涨的空间和走势会发生很大的变化。不会像过去十年一样，出现齐涨齐跌的情况。所以说这块来说，买房作为投资，作为保值增值的人来说，一定要做好筛选的工作。如果有需要的话可以去借助一些第三方，现在第三方会对购房置业提供一些比较客观的，比较好的建议。(新华房产记者:张一 摄像:姚鑫炜 剪辑:袁雪飞)
