新华房产专访邦瑞中国中华区总经理白兮
近几年来，国内楼市前景不明，越来越多的中国人转向海外投资置业，而为了顺应这种市场需求，国内房企也开始大手笔的在海外布局，继2013年之后，以绿地、万达为首的中国房企海外投资不断加码。与此同时，海外地产商显然也看中了中国海外置业群体这片“沃土”，积极进入中国开拓市场。
伴随中国投资者对海外房地产兴趣的逐步升温，一些欧美等地的知名地产商也纷纷创新，争相招揽中国买家。今年下半年，英国最大地产开发商邦瑞地产（Barratt Homes）携旗下地产项目“九榆树”（Nine Elms Point），以“在中国设立直属分支机构并设立合作战略伙伴”的方式，在国内进行推广宣传并吸引投资。
资料显示，英国邦瑞房地产发展股份有限公司是英国最大的专业住宅开发企业之一，在英国拥有超过50年的悠久历史，设立分支机构共25家，总部位于伦敦。该公司于2012年在中国北京设立首家海外直属分支机构，2014年9月份又在上海成立直属办公机构，为中国客户提供“一站式”伦敦购房服务。
“邦瑞是跟随着需求来到中国的，我们看到过去中国投资者都是直接到伦敦买邦瑞房子，作为负责任的房产开发企业，我们计划通过本地化服务满足需求。”在接受新华房产记者专访时，邦瑞中国中华区首席代表兼总经理白兮如是表示。
事实上，2014年上半年，中国投资者在世界主要城市表现活跃，但同时他们也积极寻求更广泛的区域和房地产细分市场的投资机会。数据显示，今年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，达到54亿美元。其中，商业房地产投资额占了绝大部分，接近40亿美元，但增长主要来自住宅投资。
白兮认为，从2008年开始中国人投资海外地产的五、六年里，促使中国的机构投资者以及个人购房群体对待海外房地产投资的内因逐渐发生变化，近年来真正趋向于成熟的海外房地产投资，开始关注投资本身的回报。而这种变化的分水岭则在2012年年底。
“之前，中国的机构投资者和个人投资者，主要关注三大点：一是移民，二是如何将资金顺利的转出进行海外投资，三是子女的教育；而从2013年开始，更多的中国投资者开始关注另外三个方面：一是本地房屋增值潜力，二是每一个项目的投资回报分析的数据，三是租金，也就是中国投资者关注的租售比。”
白兮告诉记者，伦敦一直是英国房地产市场一颗明珠。近年来，伦敦商业地产和住宅地产价格的上涨速度都超过了英国其它任何地区。而且，由于伦敦市政府采取各种措施吸引更多来自中国大陆的资本参与其基础设施项目投资，使得中国资本同时也进入伦敦的住宅和商业地产市场，伦敦成为最受中国投资者青睐的投资目的地。
海外置业投资趋势明显 中国房企本地化
新华房产：您认为中国买家海外置业现在最看中的是哪些因素？
白兮：坦率的讲，无论是中国的机构投资者还有个人投资者，从2008年正式进军海外房地产，到2014年，可以把这六年的海外房地产市场分成两个不同的时间段，分水岭就是2012年底。之前，中国的机构投资者和个人投资者，主要关注三大点：一是移民，二是如何将资金顺利的转出进行海外投资，三是子女的教育，这是以前最关注的三个话题。
但是从2013年开始这个市场发生了很大的变化，也就是从以前的不成熟的海外房地产投资，变成了真正趋向于成熟的海外房地产投资，开始关注投资本身的回报。我们总结了三个主要的中国投资者关注的点：一是本地的地况，增值潜力如何。二是每一个项目的投资回报分析的数据如何。三是租金如何。也就是中国投资者关注的租售比，这个应该成为现在我们盘点中国投资者投资海外房地产首要关注的因素。
从现在统计的数据得到的结论来看，中国投资者有一个很明显的趋势就是从以前的不是买海外房地产作为投资的目标变成了把海外房地产作为真正投资的纯粹的目标。
新华房产：目前在伦敦的地产投资群体中，中国买家大概多大的规模？具体比例是多少？他们喜欢投资什么样的物业类型？
白兮：我们没有对中国大陆投资者进行单独的统计，这个主要是因为中国大陆投资者在海外房地产买房的时候，其实可能用的身份并不纯粹是中国大陆的身份。我们在2014年10月对邦瑞现在所有投资伦敦房地产的业主进行了统计和分析，应该很明确的讲有15%的邦瑞的业主来自于英国之外，我们有很明确的数据看到这些国际投资者有很多都来自于华人。
您刚才谈到的另外一个问题就是中国投资者现在主要购买的房地产类型，在英国和在海外房地产的市场，其实就两种最主流的类型，一个是别墅，另外一个是公寓。别墅和公寓最大的差别和以前中国投资者看到的差别是完全不一样的，2013年之前中国的业主看别墅和看公寓的差别，一个是舒适，还有一个就是便宜，但是2013年之后，中国投资者其实更关注的就是别墅和公寓背后的投资回报率和维护成本。
因为别墅是没有开发商的物业，所以就要由个人来进行物业打理，从投资回报率来看，它的维护成本非常高，投资并不适合。而大部分的也就是99%的业主，投资的还是公寓，主要的原因就是因为公寓的项目通常的维护成本由物业费来承担。这个也是我们现在看到的中国大陆投资者投资海外房地产主要投资公寓项目的原因。
新华房产：有机构观点认为，随着中国房企现在布局海外，越来越多的房企到海外去，可能使部分的海外市场更像是亚洲市场，对此你怎么看？在伦敦有没有体现？
白兮：越来越多的中国机构投资者，特别是中国房地产开发企业投资海外房地产市场，作为英国第一大房地产开发企业和全球主流的房地产开发企业，我们欢迎中国房企进军英国房地产市场。而且我们愿意和中国的房地产开发企业分享包括伦敦在内的这些主流海外房地产市场的价值，以及我们在海外房地产市场的经验，这个应该是不变的。
但是谈到中国大陆的开发企业和中国大陆的机构投资者投资和开发海外项目是不是像亚洲的项目一样，我却不这么认为。这个主要是考虑的是中国的开发企业已经开始进入到一个更国际化的视野，当地的项目的管理者，其实已经更多的引入本地团队，他们对本地的项目及房地产市场有足够的了解及经验。所以我们相信他们可以有很好的经验来管理这些项目和未来他们的开发战略，从而促使中国的开发企业在投资包括伦敦在内的主流房地产市场的时候，有机会能够融入到主流的本地市场圈层之内。
新华房产：整体来讲，英国是二手房买卖为主，还是新的商品房为主？
白兮：2012年到2014年，我们进行了两年的数据统计，对伦敦房地产市场的购买者数据统计结果的分析显示，仅仅有0.15%的亚洲投资者投资伦敦的二手房市场，也就是你谈到的老房市场，99.9%的业主，包括亚洲业主还有海外业主，都是投资新房市场。
包括邦瑞在内的英国的主流房地产开发企业其实一直持续建设英国的新房市场，也是使的新房市场繁荣的主要动因。我们认为这个背后显示的是伦敦市场房屋的短缺。
二手房市场应该说在英国是相当透明的，市场价格也是相当公开的，但是在英国出现了一种叫“新有价无市”的现象，就是有价格但是没房子。这个体现在不仅仅是二手房的供应，也体现在租房市场的供应，两方面推动了租金市场持续的高增长。到现在为止，伦敦的租金平均每月是两千英镑和两万人民币的水平，这个应该说是相当高的租金市场了。有人说伦敦是全球生活成本最高的，应该说这个生活成本最主要的来源就是租房成本，但是这个也从另外一个角度证明了这个市场的低泡沫性才导致租售比（租金回报率）相当高。
新华房产：另外一个原因就是新房的供应其实有点少？
白兮：是的，我们也看到今年英国的媒体谈到2013年和2014年两年伦敦市场持续保持20%到30%的房价增长，这个在伦敦历史上都是从未有过的高增长，主要因素也是因为2013至2014年的新房供应量是过去五年新房供应量中最低的一年，所以反倒现在是房地产供应是个最大的问题。
多项政策利好 伦敦置业正当时
新华房产：在政策上，比如说税收，限购等，伦敦对待海外投资者和本土购房者，有没有一些什么不同？或者说会不会区别对待？
白兮：我们认为是有“区别对待”的，这个“区别对待”最大的“待遇”就是现在英国政府对海外投资者实行超国民待遇，这个是最大的“区别对待”。它体现在税收上，英国政府对本地的业主和本地的购房者征收在房屋再次销售之后的资本利得税，这个资本利得税的平均税率在18%至28%，就是你当把这个房子再卖的时候，要征收收益的28%左右，相当于三成的房价。
对海外投资者，英国政府执行是按照税收文化征税的体制，在英国，纳税人有纳税人应该享有的权利，如果没有享有这个权利，就不应该征收纳税人的税。所以对于海外投资者由于没有占用本地的资源，也没有占用本地的公共成本和公共资源，所以相应的英国政府就对海外投资者在资本利得税这个领域实行超国民待遇，免征资本利得税。
从这个角度来说，也就是为什么到2014年底，70%的亚洲业主在选择海外房地产的时候选择伦敦，75%的机构投资者在选择投资海外房地产目的地的时候也选择伦敦。所以这两两个数据应该证明伦敦现在确实吸引了很多个人投资者和机构投资者认可这个市场的发展，并且认可伦敦作为全球两大最主要房地产市场的地位。
但是在相应的其他福利待遇上，英国政府也实行了对海外投资者和对本地投资者不同的待遇。促进海外投资者购房主要是以投资为主，本地业主买房主要是以自住为主，这种差别包括：
一，对本地业主实行“帮助购买计划”（Help to Buy Scheme）。也就是本地业主有机会以5%房价作为首付完成按揭贷款的政策，这使得英国首次购买的人群的年龄从37-45岁下降到32-35岁之间，刺激了一大部分年轻人有机会和有能力开始进入房屋阶梯的轨道，这是一个优势。
二，本地业主还享有优惠利率的优势，很多英国本地银行在按揭贷款这块给本地业主一个更优惠的利率，差不多在2%左右。但是对于海外投资者，也可以享受到这些按揭贷款的利率，但是按揭贷款的利率在3.8%左右，就即使如此，我们认为3.8%仍然是非常优惠的利率。
新华房产：近日英国宣布了房产税的下调的利好政策，这对海外的投资来说有什么影响？
白兮：12月3号英国财相宣布了新的房产税刺激性政策，这个刺激性政策主要以印花税为主，就是对房产征收更低的印花税，但是对高端房产的200万英镑以上的房产征收则更高的印花税。
它旨在让本地的投资者和海外投资者有更多的机会能够享受到英国本地的房产和购买机会，而解决现有的英国和伦敦的高房租的问题，但是它同时还限制了英国现有的这些豪宅出现的空置的问题。
现在越来越多的英国老的豪宅还有新的豪宅，由于海外投资者的进入，出现空置现象。英国政府为了确保避免空置的豪宅导致的房产泡沫，出台了更高的印花税的税率，可以使在未来五年内，英国的豪宅市场出现降温。豪宅市场一旦降温的话，它的好处就是会使英国本地的房屋的均价下降，结果就是它会使包括贷款银行在内的所有银行实行更积极的贷款性政策，同时也会平抑现在高增长的伦敦的房价。
前面说2014年房价增长了30%，2013年是20%，相信在未来几年内，一直到2018年，英国的房价特别是伦敦房地产的房价会持续实现高增长，但是如果高增长的同时还没有泡沫。我们认为政府的政策出台，能够使这个市场发展的更加健康，这个就是英国财相2014年12月3日刚刚发布的新的房产税的变更的最主要的灵魂和核心，它同时会刺激2015年，我们认为它会引发中国投资者投资英国房地产的热潮。
新华房产：对广大的海外购房者，它有什么样的作用呢？
白兮：它的直接的帮助就是在房地产投资时辅助成本会下降；二是中国投资者进入伦敦房地产购房这个门槛会降低，应该说这个是最大的两个好的动因；三是也会使中国投资者间接的看到伦敦的房地产市场是持续稳定增长的，因为政府在持续的不断的进行宏观调控，以促进这个市场发展的健康和低泡沫性，所以就避免了英国媒体在2013年和2014年不断报道的香港投资者买房，留的房子都空着的情况。
靠管理和经验与中国房企竞争
新华房产：邦瑞这次在中国主推的项目（九榆树 Nine Elms Point），它跟万达在伦敦的项目间隔大概一百米，两个项目有什么样的不同之处呢？
白兮：中国媒体最近很关注作为一家英国本地开发企业如何看待万达离我们项目一百米之外建的新项目。第一，我们欢迎中国成熟和专业开发企业在本地成为我们良好的市场参与者。第二，我们认为中国的开发企业和我们作为在这个市场已经持续运作超过50年的上市房企相比，各自的优势都很明显，本地大型房企的优势主要体现在项目管理成本和后续物业管理服务质量上，我们有大约几十年的项目管理经验，可以确保我们在项目管理的成本既实现高质量，又实现低成本。
在我们最近开盘的九榆树项目（Nine Elms Point），就可以看到最明显的对比，我们现在的起价48万英镑，和附近项目对比，平均房价相差20万英镑（200万人民币），这个就是项目管理创造价值的最生动的体现。我们一直向中国的房地产开发企业介绍和贡献我们在项目管理方面的经验，也是因为我们在几十年伦敦市场的摸爬滚打中发现，好的管理确实可以为企业在质量上提升，同时成本也能降低。
此外，作为本地的开发企业，我们有更多的房地产市场的项目选项，我们今年在伦敦建设了大约21个项目，几乎覆盖了伦敦每一个小区。同时我们从2008年开始，共储备9千块土地，这个意味着我们能为伦敦市场持续供应十年左右的房子。
新华房产：在伦敦拿了9千块地，大概有多少平方？
白兮：应该说其实在伦敦拿9千块，并不说像中国拿9千块，就真的是有9千个地块。它是9千单位，就是我们可以建9千套房子。
新华房产：这些大概够将来几年开发？
白兮：够大约七、八年使用。我们还在不断的储备土地，应该说邦瑞成功的经验和邦瑞为市场提供的最有竞争力的也是因为我们的庞大的土地储备。2008年土地储备的时候地价还便宜，所以我们能够以非常好的项目管理的成本和低地价成本为我们的业主建设更优价格和更好质量的项目。
到现在为止，我们是全球唯一一家房地产开发企业承诺业主内部精装修五年全免费质保的，我们愿意用这些国际最先进的房地产开发企业的管理经验，为这个市场和为中国的房地产开发企业做出贡献，也可以让中国的海外置业者共享我们这几十年来发展的成果和经验。（新华房产调查记者 梁鸿儒）
