薛建雄：未来4到5年房价都可能在低位运行
2014年以来，上海楼市在信贷政策不放松的情况下，楼市成交跌入谷底，同比数据大幅度下滑，购房者买房意愿不断减弱，观望情绪浓厚。不过这种情况自7、8月以来逐渐有所好转，之后“金九”虽不及预期但延续企稳筑底态势。而随着“9·30认贷不认房”的“松限”政策出台，楼市成交量迎来大幅增长，“银十”成色十足，创下年内成交高峰。
紧接着11月，上海又延续前期政策导向，陆续跟进出台包括公积金调整、普通住宅标准重新划定及税费减免等多项利好政策。比如，11月8日，上海对公积金个人贷款政策调整；11月13日，对普通住宅的认定标准做出修改。而更意外的是11月21日，央行宣布非对称降息，虽非针对房地产市场，然而就像又一剂强心针注入市场。于是市场有观点认为市场调整已经结束、企稳回升趋势已非常明确，但也有人认为，政策利好只是短期刺激，长久来看情形并不明朗。那么这些利好政策到底对楼市有什么样的影响？未来上海楼市整体走势又将如何？围绕这些疑问，本期《新华有约》专访了克尔瑞上海机构研究总监薛建雄，请他谈谈对这些问题的看法。
新华房产：近期关于救市的利好消息不断，二套房、普通住宅认定标准相继做出调整，上周更是意外降息，你认为这对楼市有哪些影响？
薛建雄：近期的政策之中，930政策的影响是最大的，因为它像堤坝一样突然翻开了。举个例子，原来我们银行认定的贷款，以前贷过款的算二套，如果有过两次贷款，就不能再贷款。而现在银行的认定，就是只要你把以前的贷款还掉了还算首套，这就刺激了大量需要改善的购房者去买房子。所以930政策之后，十月份的成交量大幅再回升。
随后是上海在十一月中旬做出了普宅标准的提高，它对一手房造成的影响就是，购房的契税会从3%降低到1%，优惠了2个点，但是更大的意义在于一些二手房，很多二手房的交易中间有5.5%的营业税，如果认定是普通住宅的话可以不用交；还有一个个人所得税，如果是非普通住宅是2%，普通住宅是1%，也就是说对于二手房交易来说，它的优惠是去税2个点，个人所得税从1个点降到2个点，也是优惠1个点，加上营业税5.5个点，加起来是8.5个点的优惠，这就刺激了大量的二手房的交易更加活跃，因为它的成本会降低。
11月21号是降息，贷款的利率降了0.4个点，它是相当于打了94折，就是利息降了6%，但是利息的下降对整个市场上的人（已经买房子的人和将要买房子的）来讲，待遇是一样的。在之前，因为银行贷款标准的提高，它主要是针对中高端改善者，上海在提高普通住宅标准，它又是针对低端的刚需者，也就意味着整个市场的利好都享受到了。之后再推出的降息的政策是整个市场上已经买房的和没有买房的所有人的购房成本都打了94折，所以这个优惠下来之后，它带来了市场更大利好的刺激，但是这个利好对交易的影响有限。
因为之前是泛了洪水，引来那些被贷过房贷的人，现在因为贷款原因买不了房，现在放了，所以说有一大波人以前买不了房子现在可以买了，或者说现在可以贷到更多的钱去买房子，所以成交量大幅上升，至于11月中旬的时候出的普宅标准提高，是使得大量的二手房的交易税费会下降，最多可以下降8.5%，就刺激了大量中低端的二手房的交易量攀升，到最新的一个政策是降低整个社会成本，实际上看起来大家成本都降低，但是它是一个平均水平，所以它的实际影响就相对有限一点，这个讲的是三个政策对购房者的作用体现在哪里。
实际上对于整个大的宏观数据来说的话，它的影响就是前面所说的，前面两个数据带来的影响是上升，但是后面这个数据带来的影响不大，因为今天的经济在下滑，就比如说我们的GDP增速从7.5%降到7%的话，你的收入可能会降0.5%，大概占4%的样子，但是利息降了6%，也就是说它只是避免房价有更多的下滑，并不会影响到交易量的提升，所以这个影响是两方面的。
新华房产：其实相对金融政策，限购的影响不大，但目前包括上海在内的四个一线城市都还没放松限购，你认为是什么原因造成的？你认为上海放松限购有没有时间表？
薛建雄：限购政策虽然只是区域性的政策，但实际上对楼市的活跃度，特别是一线城市楼市活跃度影响非常大。比如说北京与上海，它每年的人口增长约为50万，上海现在要求的是交社保两年以后才能买房子，如果突然放开的话，中间有100万人可以马上买房子。而我们楼市一年新房交易量才一千多万方，约十万套，二手房的交易量是25万套，加起来也就是35万套。如果限购政策一放宽，冲击肯定是很大的。而北京的影响会更大。北京的限购是外地人要在北京交满5年的社保才可以买北京的房子，那就是有250万的人口受到影响，所以政策一旦放开的话，影响是非常大的。
现在大家普遍提倡梯度放宽，什么叫梯度放宽呢？比如说上海是两年，它可以先变成一年，一年再变成不限购。北京也可以是这样，它可以从5年变成3年，3年变成1年，1年变成不限购。肯定是梯度的放下放，这样避免楼市短期之内过热，本来房价是要放慢下跌的，但是一放政策，可能在3个月、5个月里头又涨了一轮，后来只会跌的更多，所以政策要逐步往下放，这是一个特点。
第二个则是区域原因，对于上海来说，外环以内的房子还是非常稀缺的，所以外环以内可以到最后放，甚至可以不用放，它只要先放开外环以外就可以，北京也是一样的道理，北京五环以内的房子是非常稀缺的，也没有必要去放，可以先放五环以外，如果经济再下滑，实在不行，它再去放五环以内的。所以限购政策的影响是非常大的，但是它放松一定是稳步推进的，分几个节奏来推进的。
新华房产：临近年底，房企积极冲刺年度目标，如今又传来政策利好，你认为开发商会做出哪些营销策略调整？
薛建雄：在市场不好的情况下，开发商可能需要降价15%、20%才能带动成交量。但是降15%、20%的话，开发商是受不了的，那就意味着它会亏钱。我们知道现在开发商的毛利就在10%到15%之间，只有一些利润比较高的项目有条件大幅降价，绝大多数项目没有条件降价。但是政府放宽了前面讲的三个政策，我们知道去税是2%，房贷打94折，这些政策的共同利好下来，会使得购房成本总的下降接近10%，意味着开发商有条件做降价，它降5%或8%，就可以大幅带动成交。
我们会看到在年底这两个月会有大量的开发商低价上市，或者说推出一些项目打折，快速回笼资金，但是离它的销售目标压力还是很大。因为去年楼市在高速的上涨过程中间，所有的开发商业绩都非常好，当他们在今年的业绩的时候，很多都是有上调的。哪怕是没有上调的，今年楼市下滑的幅度很大，完成起来也很困难。
所以今年绝大多数开发商的业绩目标可能都完成不了，但是年终这三个月政策的快速放松，为开发商起到了一个很好的缓冲作用，它房价只要稍微跌一下可以回笼大量的资金，这个年关可以周转过去。
新华房产：纵观前十一个月，大部分房企的业绩并不理想，你认为他们年初制定的目标能实现多少？这会不会影响到来年的目标制定甚至战略调整？
薛建雄：今年楼市不好，明年楼市的预期情况也不会好。所以明年的目标肯定是要大幅往下调的，今年能够百分之百完成目标的开发商可能也就十来多家，中间绝大多数的开发商只能完成五成、六成的目标就不错了，他们年初的销售目标只能完成50%、60%，中间还有一小部分能够完成70%、80%的，这算是表现比较好的，也就是少数开发商表现比较好，绝大多数开发商可能都在70%以下。
新华房产：近期土地市场逐渐升温，董家渡地块尽管没能创造全国纪录，但也是上海新高，阳光成也把杨浦的楼板价推到了新的高度，开发商积极拿地的背后说明了什么？
薛建雄：房企其实有个特点，它要周转，要解决它之前的亏损问题。比如它原先在郊区拿地，但是郊区的房价跌了，项目就面临亏损。卖就亏损，但是不卖的话，资金又摊在里头，所以它就借更多的钱再去买一个新的项目，这个新的项目又能赚钱的话，能滚动起来，能弥补前面一个项目资金不足的问题。所以这些开发商又拼命去周转，实际上是为了解决之前遗留的问题，通过它的运转来化解之前的问题，这是主要的原因。
但是现在之所以能高价买地，是因为GDP毕竟还是在上升的，而且城市核心的土地中间，中高端的改善需求一直都有，富人的收入还是在上升的，富人还是希望买更好的房子，所以说现在市中心的土地，比如外环以内，甚至外环周边一些比较成熟的板块的土地，它可以用来造房子给更富有的人住。所以我们所看到的地价还是在上涨的，它的主要问题是中间的结构优化导致的。
新华房产：又是年底，来年的楼市会怎样走、房价如何变化都是购房者最为关心的，请你也来做个预测吧。
薛建雄：其实对比2011年，今年的楼市跟那一年很像，而2015年的楼市就会像2012年。2011年的年初楼市也是非常好的，然后逐步下滑，但是在当年里头只是交易量下滑，房价并没有出现特别明显的下跌。而到了2012年的上半年，所有的开发商都撑不住了，大规模的周转，那个时候房价跌的是最多的，一直到9月份，楼市开始企稳，价格已经稳住了，然后交易量也冲高位，量跟价都走向平稳，这是2012年底的水平，也可能就是2015年的水平。
但是至于2016年会不会出现像2013年那样的高热的行情，我的预期是比较悲观的，不太可能。
原因是一个大的周期已经出现，比如说我们去回顾我们的历史，1992年中国进行改革开放的时候，那时美国正在经历海湾的石油危机，大量的美元往发展中国家跑，中国又改革开放，就是大量的外资进来，所以导致1992年到1997年这时间中国的经济大概增长了2到3倍，最高的时候一年增长17%多，物价也涨了2到3倍。
但到1998年之后，美国进入网络经济，经济开始回升，大量的美金又撤回美国去，1998年到2003年这个过程中间，中国的经济跟房价都是非常低迷的。随后2003年，美国经济又达到了最高峰，大量资本又开始往发展中国家流，在那之后中国又进入了十年高增长期，2003年一直到2013年。为什么中国进入经济高增长期，是因为美国达到最高峰的时候美金往外流。但是到2007年的时候，美国又出现经济泡沫，为了解决这一问题美国又大量的印美金，而这些钞票都跑到发展中国家，就是中国、巴西、俄罗斯这些国家，这些国家的经济又进入了新一轮的繁荣，这轮繁荣一直到去年底开始结束了。因为美国经济到去年底已经企稳回升，造成在发展中国家的美金又会往美国撤。预计从今年开始，2014年到2018年、2019年中国的楼市可能会跟1998年到2003年一样会在低位运行的。
所以我对未来4-5年的楼市前景都不是非常看好，就是总的一个资产的价格都不会好，不单单是楼市，包括所有的矿产价格，比如说石油、煤炭、钢铁，这些价格都会在低位运行，包括房价。
但是在这个过程中间，它有一个结构性的调整，比如说钢铁中间，它因为技术的进步，那些高科技用的钢材，它的价格会很高，但是它是技术跟品质带来的，房子中间也是一样的，比如说一线城市和二线城市中心的土地，因为它要盖给这个国家更富有的人住，这些更高品质的房子的价格会上升，但是总体整个社会的平均的价格是下滑，这是未来五年会出现的情况。
1998年的时候，上海的房价（市中心优质房源）已经达到2万，而到2003年的时候，降到1万块。中间比较低迷的时候， 1999-2000年只有7000多，大概降掉了60%。但是在两年间也会盖出很多一万以上的房子来。98年可能两万块钱的房子只有一两个项目，但是在那五年里头还是出现很多均价2万块多的项目。
今天我们说汤臣一品的房子16万的价格是不可能被突破了，而其实上海十万以上的楼盘，现在也就三四个。但是到2018年的时候，十万以上的楼盘在整个中环以内满地都是，这个是可能会出现的，这就是大概结构的问题。（新华房产调查记者 梁鸿儒 录音整理 徐晶）
