新华有约专访方兴执行董事、上海国际航运服务中心开发有限公司总经理贺斌吾
这里曾是上海航运业的发祥地，是虹口区昔日航运辉煌的印证，也是虹口区航运金融转型的新生。
从1845年英商建造的徐家滩驳船码头（今后虹口区北外滩东大名路附近）开始，虹口区北外滩就与航运结下不解之缘。在航运业扎根北外滩的一个半多世纪里，北外滩区域内沿黄浦江的码头一直是上海航运业特别是外贸进出口货物和散货运输的重要操作场所。但是随着深水港的不断外扩，原先单纯的航运码头已然不能符合城市发展的需要，转型已成必然。
近年来，随着时代的发展，拥有长达2.7公里沿江岸线的北外滩，凭借其悠久的航运历史积淀和区位优势，在中央和地方政府的大力支持下，正在加快融入上海“两个中心”建设之中，逐步与外滩、陆家嘴共同构成上海“黄金三角”发展的新格局。
如今，在这片总面积近40万方的土地上，一个全新的城市文化地标——总建筑面积超过150万平方米的建筑群——虹口·星外滩正在崛起。然而作为市中心极为罕有的滨江板块，北外滩板块的开发建设一直受到各方关注。为此，本期新华有约特别专访了虹口·星外滩的“总设计师”方兴地产执行董事、上海国际航运服务中心开发有限公司总经理贺斌吾，听他讲述关于星外滩的二三事儿。
优质资源 强强联手
现在的北外滩，由上海国际航运服务中心、上海港国际客运中心以及星港国际中心（海门路55号地块）三部分组成，合称星外滩。区域内共建有34幢楼宇（包括在建）。整个板块正对着黄浦江及代表上海现代与时尚的陆家嘴金融中心，同时紧靠有着“万国建筑博览群”之称的老外滩商业中心，是上海市中心城区不可多得的“风水宝地”。
“如果你以东方明珠为中心点，两公里为半径画个圈，整个甲级写字楼总共是145栋，而我们星外滩在这中间就占了三十四栋。”谈到他一手抓起来的星外滩项目，贺斌吾总是难掩一脸的喜悦与自豪。
由于航运这一传统的交通方式逐渐受到更加便捷高效的铁路、公路货运方式的挑战，而且随着杨浦大桥的落成并投入运营，限高使得大型船只逐渐向洋山港、外高桥等深水港等靠拢，原先承担了占比60%的中国进出口货物装卸的北外滩码头无法适应时代的需要。从1999年开始，北外滩的产业转型逐渐提上了议事日程。
然而，这么一块核心区域应怎么进行城市功能转换，当时在决策层的意见其实并不统一。
“有的领导说这里应该变成一个大公园，有的说应该做住宅，还有的说要做‘东方曼哈顿’。”不过“船员”出身的贺斌吾显然有自己的想法，同时因为历史渊源，贺斌吾及其当时所在的中化集团（方兴地产母公司）与土地的所属方上海港务局（现上海国际港务集团）有着很深的合作关系。刚刚操刀完成“金茂大厦”这个上海地标之后，这个极其难得的“合作对象”使其又看到了再造一个好作品的可能。
“历史上我们中化是中国最大的外贸企业，而上港又是上海最大国企，当时我们的大量的货物都是通过上海港。”对上海港务局异常熟悉的贺斌吾决定促成这两家企业“联姻”。“我们见多识广，他们有这么好的土地，有这么好的人脉关系及与政府的良性关系，这么优秀的资源肯定要‘强强联手’。”
“当时政府对邮轮经济是抱着很大的鼓励，提出来要造一个国际客运中心。”但是事实上，在后来的建设中过程并不顺当。贺斌吾说，“之前航运中心的一些地块已经批出去了，有些已经要合作盖成住宅”，但是市政府认为，如此好的地，做住宅对上海发展金融中心不利，是太短线的行为，所以要求整个沿江在保证大量绿化的基础上，改成办公项目。
于是，在与合作方的沟通中，贺斌吾通过多方协调，终于使得第一个项目“上海港国际客运中心”顺利启动。伴随着上海建设“两个中心”的东风，围绕“航运金融”，方兴地产与上港集团顺势而就，提出建设“上海国际航运服务中心”与“星港国际中心”两个项目。
有业内人士认为，北外滩之所以能够成为上海国际航运中心建设的重要部分，正是得益于上海国客和上海国际航运两个项目打下的基础。
目前，板块中上海港国际客运中心的13栋楼宇已基本竣工，上海国际航运服务中心计划建造19栋楼宇也将于明年交付使用，其中心的海门路55号地块星港国际中心项目也正在建设中，北外滩规划中的航运、金融企业总部基地，航运、金融要素集聚中心，邮轮客运中心，口岸服务中心和文化创意中心五大功能基本显出雏形。
“明星”的外滩 航运金融总部基地
“为什么要叫星外滩？”面对这个问题，贺斌吾笑道：“顾名思义，因为我们这里是‘明星’的外滩。”
因为紧靠外滩，当时这块地在做规划的时候，不少人给贺斌吾提意见，声称“拷贝一个外滩”。但贺斌吾说，外滩已经100年了，如果再照搬，那非但不是历史的延续，反而更是历史的隔断。而星外滩要走在前面，“地块是明星的地块，开发商是明星的开发商，而将来来这里的都要是明星的公司。”
其实在2007-2008年左右，星外滩的一些建筑就已经开始为一些大型企业“量身定做”起来，贺斌吾告诉记者，星外滩这个项目做到2008年的时候，原先的规划也在逐步进行改进，从最早的“邮轮经济”正在向“航运金融”升级。
“其实金融概念跟航运概念是相通的，并不是有多少船停靠就叫航运中心，而是你这里的工作能够主导整个世界航运发展；同时航运能给金融行业提供大量的生意，比如银行融资给航运公司及造船公司。”他表示，航运其实就是做两件事，一是“找人”，把跟航运相关的大型企业请到这里来，另外一个则就是“找市场”，通过建立航运金融交易体系和远在世界各地的市场联动交易。
星外滩做到现在已经走过了15个年头，这块贺斌吾眼中的“航运、金融企业总部基地”已基本显出雏形，目前区域内汇聚了3000余家航运服务类企业，包括数十家中央及国有大型企业包括上海航运交易所、中国港口协会等26家航运功能性机构，以及中远集团、中海集团、宝钢集团、上海建工、新加坡太平船务等龙头企业。
近年来，星外滩金融服务业发展迅猛，目前已吸纳600余家金融机构入驻，代表企业包括国家开发投资公司、中国建银投资、中国邮政储蓄银行华东总部、新华保险、中国工商银行等。而他表示，未来将有更多领跑全球的金融企业汇聚星外滩，开启属于上海的蓝色金融时代。
引领绿色建筑理念 全国首个国际三项绿色认证项目
很大意义上讲，贺斌吾所谓“星外滩走在别人前面”，这种底气与自信并非是源自项目所稀缺的江景资源，而更多地则是体现在星外滩绿色办公建筑群领先国际的“绿色理念”。而这一理念正与中化集团方兴地产“绿色科技、金茂品质”的绿金战略一脉相承。
“我们把这里定位成明星的外滩，那就意味着我们的所有都要创新”，在这种想法的驱动下，结合早年世界各地“跑码头”时的丰富阅历，贺斌吾决心“要把世界上最好的建筑理念全部用在这里”，把北外滩打造成能符合上海身份的新名片。
贺斌吾说，早期的经历使他能对国际上建筑新的概念都很熟悉，而他则希望能把国际上一些先进的经验结合中国的实际情况，都用到星外滩上。为此，他请了多家外国设计公司参与规划设计。而“狡猾”的他总是能够不断地发挥各家设计师的长处，激发他们的创作灵感，通过反复比较、互动、讨论，以取得最理想的设计结果。
“现在我们整个北外滩里面，下面有11个老外设计事务所帮我打工，我是挑动他们的，在美国建筑师面前说英国建筑师设计比你厉害，在英国建筑师面前说日本的建筑师比你节能更加好。”他自豪的说，就这样吸取各家长处，整个板块可以说是一个现代绿色建筑展览会。
据其介绍，目前星外滩建筑群采用的“江水冷却集中供冷系统、波浪形超宽双层幕墙、幕墙/中庭/采光井配合层高设计的自然采光”等种种节能环保生态，创造了上海的多个第一。
而且，值得一提的是，因为星外滩在“践行绿色建筑理念”上的卓越表现，使之荣获了全球三大（中、英、美）权威机构的绿色认证。这是全国首次同步申报三项国际权威绿色认证的建筑项目，也是亚洲规模最大的绿色建筑商办楼群，是中国乃至亚洲地区的绿色地标。
谈到这些，贺斌吾表示，除了作为央企的方兴和作为上海最大国企的上港集团要带头践行“国家关于环保及绿色建筑”的相关理念外，更重要在节约资源的同时，还能提升企业的经济效益。他给记者算了一笔账，虽然因为做绿色建筑使得整体造价比别人高了2%，但是因为更舒适，更宜居，反而租金和卖价相应能增长6%到8%。
而且实际上，多层次错落空间、亲水平台、玻璃幕墙构筑的大型现代化办公楼，都带给现代航运金融从业者强烈的身份认同：一览无遗的黄浦江水、窗明几净且开阔的办公空间，以及绿色、干净、清洁、透明、简单都被视作大型企业身份的象征，方兴也因此赢得了好评。
红线之外践行社会责任 打造城市TOD
前面说过，北外滩逐步与外滩、陆家嘴共同构成上海“黄金三角”发展的新格局。但是贺斌吾告诉记者，这个“后劲十足”的地块，在规划建设的时候其实规避了前人的诸多不足。
他举例道，老外滩的建筑由于历史原因，多数建筑的临江面很窄，很多主体其实都在里面；作为高端CBD（中央商务区）的陆家嘴虽然优势明显，但楼与楼之间的连接存在问题，所以政府现正在规划人行天桥方便人员流动。而星外滩却很好的回避了这两个问题。
“从理论上讲，我们做了很多红线外面做的事，做了很多不是发展商应该做的事情，因为我们是央企，我们非常自觉地承担了很多社会的责任。”贺斌吾表示，整个北外滩两公里范围内有很多马路，怎么样把马路利用好，把空间绿化搞好，把整个区域内的建筑都能够连接起来，方兴下足了功夫。
事实上，早在上海国客项目中，贺斌吾就创造性地提出了立体开发滨江空间的思路，既解决了客运站、公共休闲、景观营造和商业开发的空间分隔，又巧妙地取得项目开发收益的最大化。当时他主导规划的国客项目约8万平米景观绿化和国航项目约2万平米的港池景观水域，既提高了办公楼群的价值品质，也最大程度上丰富了滨江景观，被时任上海市市长韩正称为“西绿东水”。
截至目前，星港国际中心、上海国际航运服务中心及上海港国际客运中心三个项目间都能形成地面、地下双层连通系统。此外，星外滩还设有滨江步行系统，集商务、休闲、娱乐、活动等功能于一体，沿江岸线总长约2公里，拥有超10万平米的绿化面积。
还在做船员的时候，贺斌吾就特别喜欢建筑。已过耳顺之年的他，一晃已经在地产界耕耘了二十年。如今在黄浦江边，看着自己一件件“作品”逐渐从图纸走进现实，他在不忘追忆北外滩航运历史的同时，同时也提出自己的新愿景。
贺斌吾告诉记者，这些年在外面，他最为推崇的就是伦敦的金丝雀码头。作为伦敦建设新兴金融中心的重点工程，金丝雀码头就是凭借其全新规划与现代理念，从传统到现代完成转身，成为目前世界上现代中央商务区（CBD）的最佳范例。
不过，贺斌吾表示，CBD的观念已经过时，北外滩的转型也要走在前面，要做上海首个真正意义上的TOD（交通枢纽综合商务区）。而目前版块内拥有完善的交通网络，地铁4、12号线由站都途径星外滩，同时三条过江隧道（新建路、大连路、外滩隧道）及两个轮渡，都是给了星外滩极为有利的条件，他有信心比金丝雀码头做的更好。
采访最后，他告诉记者，他最希望的是，星外滩将来也可以做到像金丝雀码头一样，成为一个可以是“24小时都人来人往，灯火辉煌”的忙碌热闹场景，成为能够真正代表上海的不夜城。
也许，这番描述或许正是将来虹口北外滩的最好诠释，而对整个城市而言，这个过程，也将是一次从传统到现代的华丽转身。依托上海对国际航运中心与金融中心双建设的东风，北外滩正在从过去走向新生，而其作用，也将在2020年凸显。（新华房产调查记者 梁鸿儒）
