新华有约 专访韩毓祥
10月31日，首个由中国政府倡议并成功设立的国际日——“世界城市日”在上海举行。时隔四年，海内外学者专家、各界智囊再度聚首上海，以“城市转型与发展”为主题，围绕上海这座全球瞩目城市的未来方向，展开精彩讨论。
可以说，城市作为人类社会生产生活的中心，生产效率、经济效益远比农村地区高，正因为如此，过去的经济发展和建设管理主要着眼于城市。2010年上海世博会就提出“城市，让生活更美好”的理念。毫无疑问，四年的时间，上海的面貌日新月异，基础设施更加完善，产业结构更为合理，环境建设也有了长足进步。
作为中国一线城市的代表之一，上海的发展历程也是我国“城镇化建设”过程中的一个缩影。与国内外一些大城市一样，在城市发展取得巨大成绩的同时，也会面临“环境、交通、治安、房价”等诸多困扰。围绕这一话题，房地产业内专家韩毓祥做客新华有约，接受了记者的专访并分享了他对城市建设的一些看法。
“我是一个城市发展的支持者，我一直相信，从历史上来看，城市的出现代表人类文明集大成的一个过程。最主要城市是人的集聚，它一方面提高了商业的效率，一方面也加深了人类的分工，从此使很多的发明和更好的生活成为可能。”
作为“城市发展”的坚定支持者，韩毓祥认为，一座城市，拥有什么样的未来，整体规划和市场自我完善同样重要，二者相辅相成，互相促进。一方面，大方向之下，细致而严密的规划，让城市功能更完善；另一方面，通过市场机制，自发调整城市流动人口，缓解城市压力，达到大城市与中小城市的平衡协调发展。
在谈到目前我国部分城市出现的“雾霾”等问题，韩毓祥表示，有人类集聚的地方一定会产生很多的问题，这些问题一定是伴随效率所产生的，不光只是因为城市而存在，只不过是因为城市而显得更加突出而已。
“中国是个大国，而且这个大国要崛起，一定会有一个工业化的过程，我们目前正在处在工业化的过程当中，从这个角度上来看（环境问题）很难完全避免。”他表示国家这些年加大了对环保方面的投入，也逐渐把环保作为对地方的一个重要考核，而随着人们对环境日益关注，有理由相信现在会比过去做得更好。
韩毓祥认为，城市的聚集是效率的体现，人们愿意忍受城市生活带来的一些不便，还是愿意到城市里去，他们会有权衡，这也是效率的一种体现。
“我们都知道，城市居大不易，你到一个繁华大都市来，你会碰到很多不便的地方，首当其冲大家会说的可能交通比较拥堵，环境倒不一定全部很差，可能会有高房价，竞争比较激烈，但是为什么人愿意去来这个城市，因为在这个城市会给他更多的机会，更多创业的机会，更多发展的机会。”
他指出，大城市人口流入不是一个单向的静态的过程，它一定是有人进来有人出去，这便是市场自我调节的一个表现。
他以大城市为例道，一般的中心城市周边通常有很多的卫星城，有的就是它城区的一部分，有的是它周边的一些小城市，他们是依附在大城市周边，既可以享受大城市的一些设施，交往的便利性，又可以避免大城市的一些高房价，或者交通拥堵。居住在小城市的居民平时没事就不用去都市区，就可以在当地，本身交通不太拥堵，这样大城市小城市都可以协同发展。
韩毓祥认为，在城市发展过程中，大城市与中小城市并不排斥。城市发展还是要尊重市场自发的动力，当然人为的规划也不可缺，两者应该是并重或者是协调发展。
以下为韩毓祥接受新华有约专访文字实录（有删减）：
新华房产：说到城市的话题比较大，我们今天就选取其中的一点来聊一聊。可以说城市与每个居住在其里面的人是密切相关的。2010年，上海世博会提出了“城市让生活更美好”的主题，但是不可否认的是，随着经济和城市的发展，在城市建设当中也会产生很多问题，大家把这个称“城市病”，您觉得目前困扰城市的主要问题是什么？您怎么看待城市病与城市发展之间的关系？
韩毓祥：大家都知道2010年上海举办了世博会，是有史以来规模最大的一次世博会，吸引了超过七千多万的房客来，展会也探索了城市怎么样让生活变得更美好的主题。世博会已经过去四年了，现在其中的一些探索和一些有益的思考还再继续。
我是一个城市发展的支持者，我一直相信，从历史上来看，城市的出现代表人类文明集大成的一个过程。最主要城市是人的集聚，它一方面提高了商业的效率，一方面也加深了人类的分工，从此使很多的发明和更好的生活成为一些可能。
但是，有人类集聚的地方一定会产生更多的问题，这些问题一定是伴随效率所产生的。我们现在说的城市病其实有各种各样的说法，其中比较关注的有一些大概是环境、交通、治安等等，这些问题可能是跟大家每天的切身的关系比较大，才备受关注。如果空气不好，大家马上能感受得到，交通拥堵大家每天都会抱怨，至于治安不好，当然也是大家最关心的问题之一。但是我的一个看法是这些问题确实是存在的，但是有时候这些问题也不光只是因为城市而存在，只不过是因为城市而显得更加突出而已。
比如以我们环境的污染问题而言，其实在很多乡村，这些环境的污染还是存在的，比如水体的污染，土地的污染，甚至包括空气的污染。我前两天也看到，因为现在是秋天了，一些地方又进入了秸秆的焚烧期，我也看到了网上很多网友也是晒了各地烧秸秆的照片，真是烟雾弥漫，其实比我们城市里看到的很多雾霾还要严重，这些问题确实是存在的。其实它之所以被之为城市病，原因有两个：第一个这些问题确实困扰了我们；第二个也是因为城市，使得这些问题更加凸显出来。
新华房产：您说农村也存在这样的问题？
韩毓祥：我们刚才谈到几个问题，交通、环境、治安这三个，这是最突出的问题。其实在农村也是存在的，比如城市里大家通行，我们做过调查，现在来说大概是单向通行时在一个小时左右，事实上这个问题是不是比以前变的更加严峻呢？从上海来看，我们出行的便利度其实比八、九十年代要方便一些，是有提高的，只不过随着社会的发展，大家对交通的期望值还在提高。
至于说农村的话，如果你是不出村，因为你的活动距离很短，很多交通可以靠步行和自行车来解决，一旦你要离开你所居住的村庄，它的交通便利性恐怕和城市相比是要大大缩水的，特别是对于通行能力比较弱的老人和孩子。我的一个看法就是这些问题可能在农村和城市都有，只不过在城市这样的环境中，大家对交通这些问题的期望值和要求更加高，这也是合理的要求。
第二个就是在城市里面要解决这些问题的可能性和资源也要比乡村来的多，这也是在过去那么多年，为什么人类总是从乡村往城市流，因为同样有这些问题，但是城市去解决这些问题，包括治安和交通、环境，其实要比乡村来得更加容易一些，这是我的一个基本看法。
新华房产：嗯，您刚才讲城市病主要是三个方面：环境、交通和治安，其实每年一到这个时候，秋天开始，雾霾的话题就很受大家关注，您认为这是不是随着经济发展必然会出现的一个现象，缓解这个问题的难点在哪里？
韩毓祥：其实历史上有一些小国的发展，它未必一定要经过雾霾或者空气污染的过程。但是中国是个大国，而且这个大国要崛起，一定会有一个工业化的过程，我们目前正在处在工业化的过程，从这个角度上来看很难完全避免，当然在现有的法规下是不是能够做得更好，这个还是值得商榷的。
现在很多的批评也是在这里，比如很多工厂是装了环保设施的，但是它未必经常开。因为企业一旦开了环保设施，它的成本就会增加，会影响到企业的效益和利润等等。在过去很长一段时间，我们会看到经济发展和环境污染，这方面是有一定的冲突的，但是你会看到是非常加大了对环境的整治力度，也是花了很大的力气来整治，在环保方面会投入确实在增加，而且现在把环保逐渐作为一个重要的考核。我们有理由相信现在会比过去做的更认真或者更好，但是有一样东西我会觉得比这些措施更重要，那一个有力的补充就是要开放公众监督。
我们会看到在过去的时候，环保的法规不可谓没有，只是落实的不太令人满意。环境是一个公众的事情，它的点太多了，所以一定要有一个公正公开的平台，让公众的监督成为可能，这样才能够做的更好，这是一个非常非常重要的补充。
新华房产：我们讲“城市病”的另外一个方面就是交通拥堵，我们拿上海和北京比一下，虽然北京的路要比上海的宽，但是上海的通行度好像更好一些，您怎么看这个问题？
韩毓祥：北京从整个行政概念来说，它所辖的地域面积要比上海大，从人口来说，上海又比北京人多。其实北京比起上海来，就是 “地广人稀”。但是从大家直观感受来看，我们都能够发现北京的拥堵程度要高于上海。这里面又牵扯到非常有意思的话题，就是一个城市的承载能力到底有多大。
有人说特大型城市人口不能再增加了，之后交通可能会很难负担。但是如果现在跟十年前或者十五年前相比，上海的人口差不多增加了八百万到一千万左右，交通并没有出现明显的恶化，可能很多人从局部来看，还有优化的感觉。所以可以做出这样的推论，如果我们能够假设人越多，交通一定越差的话，那么以上海如果能接受如北京般交通拥堵的话，那么理论上还可以接受多的多的人口。
用城市人口的多少来衡量交通拥堵的程度，这个方法从历史和评论的角度来看可能是过于简单了，交通是一个多向因素的影响，它跟一个城市的规划，大家选择出行的方式，还有跟其他的一些因素有关，我们看到北京可能会多一些中央级的部委，一些国际的贵客的访问，所以它会临时交通管制，这样可能会加剧拥堵的程度，从这个角度来看，一个城市的拥堵程度是跟多种因素相关的，未必是跟人口一个因素相关，只要管理得好，只要协调得好，这个城市可以承载的人口应该比现在还是能够有所增加。
新华房产：有人说解决城市的问题核心是始终坚持发展大城市，也有观点认为重点是发展中小城市，您的观点是什么？
韩毓祥：其实这两个观点，我觉得从思维方法上来讲都是一体的。其实从我自己的观察角度来讲，从世界历史看，城市的聚集、壮大、发展，其实很多时候是一个自发的过程，人往哪些城市聚集，大城市怎么形成，确实是有人为干预的因素，但是很多时候这些人为干预的因素可能未必比自然聚集的效果好。
目前，在中国有很多的工业园区，大学城，确实是有一些做的是比较成功的，但是从全国范围看，大部分的这的新开发区或者新的园区或者新城，它的开发效果并不算很理想，这是我们看到强调人为主导城市发展方向的一个结果。
城市的聚集是效率的体现，人愿意忍受城市生活带来的一些不便，还是愿意到城市里去，其实他们是会有权衡的。我们都知道，城市居大不易，你到一个繁华大都市来，你会碰到很多的不便的地方，首当其冲大家会说的可能交通比较拥堵，环境倒不一定全部很差，因为很多大都市经过了整治，环境还是很优秀，但是可能会有高房价，竞争比较激烈，但是为什么人愿意去来这个城市，因为在这个城市会给他更多的机会，更多创业的机会，更多发展的机会。
迄今为止我们也会看到，大城市还是在发展，当然这种发展是不是排斥小城市的发展，其实也不是，以大城市为例，它周边通常有很多的卫星城，小的卫星城，有的就是它城区的一部分，有的是它周边的一些小城市，他们是依附在大城市周边，既可以享受大城市的一些设施，交往的便利性，又可以避免大城市的一些高房价，或者交通拥堵，平时没事就不用去都市区，就可以在城市，本身交通不太拥堵，大城市小城市都可以发展，这种发展还是要尊重市场自发的动力，当然人为的规划也不可缺，两者应该是并重或者是协调发展。
新华房产：从去年开始，“逃离北上广”的变成一个话题，高昂的房价，拥挤的交通，工作生活的压力，促使年轻人要离开一线城市，到二线去，您刚才也讲过一点关于大城市人口流量的问题，您怎么看待这个问题？
韩毓祥：过去几年，有两个因素：一个可能是大城市里面，特别是北京，我们看到它的雾霾，高空气污染的话题，引起大家对身体很大的担忧。二个是北上广的城市，它的房价都是全国领先的，这两个因素成为这个话题的起点，大家觉得我赚的钱多一点点，是不是能够补偿我身体上的损失；另外离开了北上广，去老家或者其他城市，房价低的多，空气要好一些，是不是换一种生活方式是更好的选择，所以有持续很多年的逃离北上广的话题，也引起大家的讨论。
但是，我们从来没有说大城市人口流入是一个单向的静态的过程，它一定是有人进来有人出去，从我的角度上来看，您觉得大城市不好，选择回去，这个没有问题，这是人自己的选择，假设以纽约为例，它是美国最大的人口流入城市，反过来也是美国最大的人口流出城市，但是人口流入流出平衡之后，还是有人口静流入的过程，通常他们可能是这样一个状态，年轻的时候可能愿意住在城市里面，比较少的通勤时间，可以争取多睡一会儿，可以争取当中交通消耗的时间短一点，争取离市中心近一点，便于一些交流、分享、娱乐、生活。年纪大了之后，可能愿意搬出去多一点，但是有一些人可能是不适应这样的竞争生活，他准备离开压力比较大的城市，或者去其他城市做其他的生活。
中国的情况是怎么样的呢？大家都说逃离北上广，数字有点不一样，2010年人口普查的数据是超乎了我们的想象，2010年前十年，就是2000到2010年，这十年里面，上海差不多年均要有60-70万的人口流入，没有普查之前的数字每年大概30万，普查之后发现多了300万人口流入，这是一个巨大的体量。而就算是最近的2013年，上海仍有近40万人口的流入，即便在房价这么高的今天，即便是在逃离北上广说了这么多次之后，我们看到上海还是呈现巨大的人口流入.
从数字来看，2010年起，上海前后加起来有一千万人口流入，这一千万摆在哪里都是超级特大型城市，其他几个特大城市也差不多。逃离北上广是一个话题，它也存在，因为确实有人流出、有人流入。从人口的净流入状态来看，还是静增长，当然速度比以往要放缓。
新华房产：过去十年是大量人口涌向中心城市，一个突出表现就是中心城市的楼价涨的特别快，尤其是北上广深，您之前曾经说这只是少数几个城市，样本太少，代表性不强，为此您去年还在春节期间通过网络做了楼市回乡调查，有什么结论吗？
韩毓祥：北上广深四个城市，中国有六百多个城市，所以代表性不强肯定是对的。这些城市从房价上来看，肯定跟全国房价有很大的不同，四个城市也很难代表全国六百多个城市的水平。但是它是全国房价的风向标，它们受到的关注也挺高，包括日常报道，四个城市占了一半，剩下大部分城市，包括省会城市被全国性媒体报道到的机会都不是太多。所以这些城市的走向肯定是跟全国不一样的。
我今年年初在春节期间也是发动了大概近千个网友参与的回乡调查，大家在春节期间，把回乡的见闻，关于楼市、城市建设，收入水平及买房心态等整理成文发给我，我选出了比较有代表性的36个城市，做了一些小的梳理，可以看到有一个事实，差不多就是从过去几年来，中国的房地产走势出现了一个变化，这个变化就是“分化”。
在1999年之后的差不多有小十年的时间里面，中国的楼市其实一直是呈现出比较类似的状况，也就是同涨同跌，全国的楼市总是有很大的一致性，基本上会看到这个楼市起来的时候，几乎所有地方都起来，楼市下降的地方，之后也几乎所有地方都下降，当然这个程度未必一样，但是它的走势、趋势有很高的趋同性。
而从过去几年的情况来看，结合近千个网友回乡的调查所反馈的意见来看数据，我们观察到了趋同性在变弱，可能在过去两三年的市场走势来看，以北京为代表，上涨的幅度非常高，有很多地方，这一波几乎不上涨，或者幅度很低，或者还继续回落。在中心城市回暖的情况下，很多地方没有呈现回暖。而且我们会看到最近一段时间房价在走低，很多地方在楼价下降，但是反过来北上广深和少数二线城市幅度没有下降。
这说明我们的市场可能进入到新的阶段，它最大的一个特点就叫分化，其特征就是它的普涨普跌的时期可能已经过去，相对而言，我们要面临一个分化的市场，这个市场可能不是同步涨跌的，哪怕在一个城市里面，中心区和外围区、老城区和新城区，它的走势也可能发生不同，无论是大家置业也好，或者对开发商的开发也好，提出了一个新的挑战，因为同涨同跌，相对来说做企业是比较容易的，而出现分化，就要去考量什么东西才能是最优的东西。
新华房产：您觉得开发商该如何面对这种情况呢？
韩毓祥：从2008年之后，有一段时间，大家会有一个感觉商业地产回报率更好；第二个，就是一、二线城市房价太高。所以开发商做了两个举动，一个是进入三四线，一个是从纯做住宅到大量投资商业，这样的过程大概也维持了3-4年以上.
但是从去年开始，大部分开发商的观念又转变回来了。之前他们大量进入三四线城市，其实发现一样东西，房地产开发已经过剩，房地产开发过剩的话，也不是太要紧，但是又碰到第二个棘手的问题，很多地方人口是静流出的，而且是持续静流出，一方面是人口持续静流出，一方面是开发过程，而且对于三四线城市来说，它的土地，不光是现有的项目过程，它的土地供应似乎又是无限的，在这样的情况下，很多开发商在三四线城市感受到巨大的压力，包括商业地产。商业地产需要一定的人口密度才能做商业地产，很多地方是人口流出，而且是青壮年人口流出，在这样情况下，人口流出还要做大量的商业地产，造打响的写字楼和办公楼、商场，很多开发商在这个过程中面临了很大的压力，从去年开始，大家又喊出了重回一二线城市，又喊出了回归住宅的过程，这是发展中的一个小的反复，将来会怎么样还是根据市场的需求来决定。
新华房产：您刚才讲到二三线城市人口是持续大量流出的，而且是青壮年，有观点说一个人口持续大量流出的城市其实是没有希望的，您怎么看待这个问题？
韩毓祥：这个其实是一个非常艰难的选择，因为每个人都希望自己的家乡好，包括当地社会人群也是这样。从第六次人口普查来看，人口流出持这么一个特点，多数的大概有六七成的人口流出是在本省内流动，基本上是从农村往临近的城镇流转，它的普通城镇往中心城区或者省城流转，这是一个基本的现象，还有一种是跨区流入，基本上是中部、西部的人口大省往中部沿海、发达地区和发达城市流转，这是人口流出的基本的态势。
你刚刚说人口流出的城市是没希望的，肯定是这样的，如果人口是少量流出这个问题还不是很大。但如果出现所在地最有创意、最有活力、最不安分的人流出，它会带走两样东西，他自己消费能力和财富也带出了。但是若是一个城市本身的人口承载过量时，人口的流出是一个现实的状况，等一些人口流出之后，可能这个城市面对比较好的人口会发展更好，对资源、对环境的压力可能会更小。
因为很多地方本身资源、就业机会并不多，比如西部一些城市，因为当地本身就是生态比较脆弱的地区，人口增长会使生态在脆弱基础上进一步遭受破坏。在这种情况下，人口适当流出，让当地土壤慢慢做休养生息，其实也是可以考虑的一种方向，环顾全世界的情况，也看到有很多小型的城市，因为有大城市的发展，人口慢慢往大城市流入，自然会形成很多小乡镇、小县城，它的情况就是很多人的收入、生活质量其实也不比大城市差，只不过相对来说这个地方比较偏僻，娱乐、就业、商业的机会比较少，但是从人均的收入和环境里看，可能也不比大城市差到哪里，这也是一条路。
我们也看到最近城镇化的建设要控制特大城市，回归三四线城市，努力吸引回归。我非常能够理解这是平衡地区发展的一个好的出发点。但是这些人口回流是不是一定能够达到协调发展的预期，发展是不是能够平衡，还是有疑问在里面的，当然，这也是一个值得继续思考的话题。
（记者/撰稿：梁鸿儒 摄像/剪辑：袁雪飞 文字整理：徐晶）
嘉宾介绍：韩毓祥，就职于一家港资房企，过去曾在华东和香港等地工作，主要负责内地房地产相关的投资和研究工作。作为中国房地产长期的观察和记录者，他认为“事实和逻辑同样重要”。他独特的视角带来的是房地产市场长期存在却被人们常常忽略的事实。他曾为多家媒体撰写财经专栏，也担任了“鸿儒论道”论坛的评议人，并受邀在CFA CE等专业机构分享他对地产和经济的认识。
