孙华良：推“地价房”为的是拉动市场需求
绿洲康城金邸项目位于康桥路1388号，地处上海东中环核心地段，周边环聚百联东郊购物中心、周浦万达广场、和平国际商务港、复地万科活力城、迪斯尼等百万商业航母；坐拥多条轨交线，且紧邻中环，并由南浦大桥直通内环，组成“两环四轨”多维立体交通网络。
项目由3栋12层至18层的大平层公寓组成，面积在198-285平方米，拥有三房和四房两种户型，是区域内唯一的大平层公寓产品。所有户型均拥有超大面宽，南北通透，动静分区，空间结构布局合理之居住优势，且功能组合富有创意，每户均有不同程度的面积赠送。
可以说，尽管项目亮点颇多，但在全楼市一片惨淡的背景之下，“降价”也成为了多数开发商促销的一大手段，绿洲康城金邸也不例外，今年5月以来其平层华宅产品持续大幅降价的行为俨然让其成为上海“降价的代表”，引起了市场的广泛关注。
自5月份以来，绿洲康城金邸便传出项目降价促销的消息，其部分原本定价46000元/平方米的精装豪宅产品直降至33000元/平方米出售，折扣接近7折，在市场中掀起了较大波澜。而在今年10月，一则关于“浦东康桥板块的绿洲康城金邸推出‘地价房’促销”的消息，再次引发业内关注。
据了解，绿洲康城金邸大平层公寓10月推出限额20套的“地”价房促销，原均价46000元/平方米直降至均价28800元/平方米，总价直降约400万元的限额20套巨幅优惠促销活动，创造了上海楼市房价跌幅之巨。
对此，绿洲康城金邸营销总负责人孙华良表示，此次推出20套限额的特价房，主要也是想拉动市场需求，通过“价格筑底”来引起购房者的关注，使得购房者认为它确实是一个性价比很高的房源。
孙华良表示，得益于开发商拿地时间较早，所以现阶段推出的20多套“地价房”对绿洲康城金邸来说，利润还是有，不过已然是“微利”。而若是按今年该板块推地的地价来看，这样的价格“几乎是不可能”的。
事实上，今年9月上海土地市场周浦的土地拍卖楼板价已达每平方米19000元，而此次绿洲康城以均价28800元/平方米的“地”价促销，确实让购房者感到物超所值。孙华良认为：“降价促销是硬道理，"裸价"到底是好机会。绿洲康城金邸此次将房价一降到底，降幅达30%以上，对于购房者而言，正是一次"便宜捡好货"的绝佳机会。”
“整个城市的发展，其实和产业导入、现金导入和人流导入有密切关系的。现在说上海是两极发展，一个是大虹桥，一个是自贸区和迪斯尼，我自己认为，随着整个浦东改革开放进一步发展，将来的人流导入也会是一个主要方向，人口导入越多越高端，它对周桥板块内的房产消化能力将会进一步增强。”
孙华良最后表示，今年第四季度应该是一个价格筑底的市场过程，最近有落地的全国的限购取消，以及限贷的松绑，其实这都是政策筑底的情况，他相信随着政策的放宽，购房者能看到价格走到底部，明年市场会慢慢复苏起来。
以下为绿洲康城金邸营销总负责人孙华良接受新华网视频专访文字实录（有删减）：
新华房产：孙老师您好，非常感谢您走进新华有约，我们今天来聊一下关于绿洲康城金邸这个项目，您先帮我们介绍一下绿洲康城金邸，与周边的楼盘相比，它的核心竞争力是什么？
孙华良：浦东的周康板块，在浦东改革开放十几年来发展的是比较凶猛和成熟的。绿洲康城在这个板块内开发了将近十年，共计百万平方米的大盘。当然我们在规划大盘的时候，还是要看小区本身的商业规划。绿洲康城最明显的竞争优势在于本身小区里自身的配套有十七万平方米社区商业，比较显著的还有五星级宾馆的洲际酒店，这个酒店的建成将对整个小区的区域的档次、入住人群以及配套服务加以提升；另外它还建造了一个麦德隆，这样一个大型的商场超市，对整个居民业主的生活会带来很方便的生活享受。
新华房产：您刚才讲的酒店及商业的规划，那么教育、交通这方面怎么样？
孙华良：我们所谓的成熟社区的配套，它的周边要求基本上都很齐全。而整个浦东发展十年了，周康板块也是浦东比较成熟的一个板块，居民和业主的生活，包括学校、医院、商业的配套都是很完备的。
新华房产：我们可以看到绿洲康城金邸这一次开盘的都是精装法式的大平层，您跟我们介绍一下这次开盘出来的大平层的设计理念，还有目前想要针对的客群都有哪些？
孙华良：目前整个绿洲康城推出金邸项目，它是三栋大平层，面积以240和280平米为主。之前在周康板块发展过程中，供应还是以刚需为主，但是绿洲康城开发商考虑到整个浦东的发展，会导入需求比较中高端的客群，所以这次是在整个百万社区里面推出了三栋大平层的居住面积，大平层的居住面积主要是提供给改善性客户，它的居住优势一个是住着比较舒适，它的卧室、厨房、餐厅，包括居住面积都是一种改善生活所需求的享受。
新华房产：您刚才讲的是240和280两种类型，而且面对的客户群是改善型的，之前有过报道说绿洲康城金邸有20多套“地价房”，降幅达到30%，这是出于对今年整个房地产行业不景气的应对之策，还是我们就从项目本身出发的销售策略？
孙华良：整个今年的浦东市场应该还是平稳发展的，由于国家的限购限贷的政策，导致改善型的客群相对比较稀缺。在整个推出以后，开发商原来对价格的期望值还是蛮高的，它报批的价格要达到46000，但是目前市场并不景气，或者说开发商应该把它整个的价格预期和利润预期往下降，所以这次推出20套限额的特价房，主要也是想拉动市场需求，就像我们说的做一个价格筑底来引起购房者的关注，使得购房者认为它确实是一个性价比很高的房源。
新华房产：对目前销售结果满意吗？
孙华良：从目前销售情况来说的话，我们当时还是做定向限额的发售，也考虑到这样的低价，确实开发商是微利，甚至是没有利润。今年9月份周浦推出地价都达到19000，我们现在买的特价的是28800，其实等于我们说的“楼价就是地价”就是这样产生的。其实很多的人都认为地价买到19000，它出来的房子将来至少是38000到40000以上，开发商才有利润赚，我们目前推出特价房是28800的话，很明显的是一个没有利润的房源，这个价格推出去之后，市场购买的人还是比较踊跃的。
新华房产：是不是价格可能就是未来这个区域的主要的竞争力，或者是还有其他的一些元素？
孙华良：我刚才讲到了目前的地价是19000接近20000。如果开发商拿地还是比较早的，那么他还能够跌的下来，假如以今天的地价来算的话，您做不到38000就是亏本的，所以说为什么把房价降下来，为什么开发商提出来“地价房”销售的概念，你用这块地的楼板价，按今天的楼板价来算，加造价的话，28800是造不出来，也不可能有这个房价的，因为他拿地比较早一点，和今天的地价比的话，开发商就是利润甚至微利把这个房子尽快的销售掉，回笼资金，因为今年形势整体上不是太好。
新华房产：刚才讲的是价格因素的一方面，还有另外一个情况就是去年的自贸区还有迪斯尼都给浦东注入了相当大的活力，绿洲康城金邸是否也能享受到这种利好？
孙华良：去年的自贸区，包括我们在整个上海发展过程当中，比较明显的迪斯尼的项目，其实自贸区的建立以及迪斯尼这个项目逐渐的落成，对整个浦东的中高端人群将会有很大的吸引力，也就是说原来的刚需的会慢慢变成有企业进来了，我们所谓的现金流引入项目流，再引进人流，它还是需要安居乐业的，由于进来的客户比较高端，他对需求的标准也逐渐提高，像绿洲康城金邸大平层的项目，希望能够通过迪斯尼的建成，通过自贸区的发展，通过引进中高端人群的积聚，来加快楼盘对市场的消化。
新华房产：您怎么看待整个周康板块的发展前景，您对购房者又有哪些建议呢？
孙华良：整个的浦东发展，这几年来，区域是逐步完善的，所谓周康板块，这一块从地貌来说的话，它离市区是比较近的，同时由于它临近花木这块，包括北蔡，其实在整个浦东发展过程当中，花木和北蔡发展还是比较快的，所以说会带动周康板块逐步向成熟板块开发进度发展，因此目前在周康板块当中，康桥还是比较吸引市区人关注的。
新华房产：就这个板块来讲，您对购房者有什么个人的建议呢？
孙华良：整个城市的发展，其实和产业导入、现金导入和人流导入有关系。现在说上海有两极的发展，一个是大虹桥，一个是自贸区和迪斯尼。我自己认为，随着整个浦东改革开放进一步发展，将来的人流导入也会是一个主要方向，人口导入越多越高端，它整个对房产的消化能力会更强。
新华房产：您建议购房者什么时候入手？
孙华良：今年还是比较保守的看待房价市场，所以一到八月份，我基本上对朋友说你们看看，我在很多文章里也写到今年第四季度应该是一个价格筑底的过程，最近落地的全国的限购取消，以及限贷的松绑，其实这都是政策筑底的情况，我相信随着政策的放宽，购房者能看到价格走到底部，这是比较完整的市场的表现，我想明年慢慢会复苏起来。
新华房产：十月份马上结束了，您觉得“金九银十”的成色如何？
孙华良：从今年整个交易情况来说的话，上海的第四季度应该会比前三个季度会好。主要原因是整个观望期也到了该释放的时候，而且国家的政策已经显示出托市的信息，但还不能完整说是救市，包括对限购限贷的放松和取消，表明国家还是不希望整个房价发展出现不健康的走势。（新华房产记者：梁鸿儒、张一 摄像/剪辑：姚鑫伟、袁雪飞 文字整理：徐晶）
