新华有约 专访克而瑞高级分析师 艾莉
克而瑞（中国）是EJU核心企业，以现代信息技术为依托的房地产咨询及信息服务为主营业务，是中国最大的房地产信息综合服务商。克而瑞（中国）机构遍布中国52个城市，信覆盖达到108个城市，为中国超过5,000家房地产企业提供最专业的信息综合服务。本次新华有约邀请到克而瑞的高级分析师艾莉来为购房者解读当前楼市的热点，预判楼市未来的发展趋势。
记者：都说前几年的房地产市场是火爆的“黄金时代”，而现在是 “白银时代”，那么您能否为我们解读一下目前楼市有何特点？目前全国房价的现状是什么样的？特别是上海楼市的现状？
艾莉：提到“黄金时代”和“白银时代”，在很多人眼里面可能是很专业的名词，其实在开发商眼里“黄金时代”和“白银时代”无非就是一个钱好赚的时代和一个钱难赚的时代。
所以说对于1998年到2008年这十年当中，被称之为“黄金时代”，其实我们认为开发商在拿地过程当中和利润的构成当中，更多的是一个财务高杠杆的开始。所以，整个的房地产被业内的人认为是一个暴利的时代，甚至可以说是一个野蛮生长时代。
而转到“白银时代”的开始，其实是整个行业更规范了，我们可以说行业的规则更加健全，对于土地出让机制其实更完善。而且开发商的利润更均衡，购房者的心态更理性了。其实整个“白银时代”在开发商眼里可能是比较难熬，但对于购房者来说市场还是健康化的。所以我认为这是目前的一个特征。
刚才说的楼市情况，我觉得如果从全国面来看的话，还是应该根据城市能级的不同，来分别分析。基本上一线城市在2014年，到目前为止，整个状态还是比较好的。虽然说价格小幅增长，但是至少是一个增长的趋势。
而对于二线城市而言，我们要分开来讲。如果对那些库存比较多的城市来说，他唯一的方法就是靠降价。价格一旦趋于合理的话，他还是有刺激性作用在里面。但是如果库存压力比较小的城市，其实和一线城市是一样的，整体的房价面的跌幅情况其实是非常小的。那到了三四线城市，那就是一个噩梦的开始了，由于2013年囤积了很大的库存，到了2014年整个的供应量又上去了，整个市场库存就非常大，所以在三四线城市的压力是非常大的。那我们现在来看，他基本上是以以价换量的方法，来保证市场趋于健康化。这个就是目前全国面市场的情况。
那现在的楼市从整体基调而言还是偏于下行的，而这个下行的趋势我们可以看到，同比2013年，现在的供应量还是处在高位，成交量是同比下滑的。所以说在这样一个对比过程当中，我们会发现其实供应量出于高位的话所面对的就是一个库存的问题。而在上海依然与二三线城市一样会面对库存压力，上海有个好的局面就是人口红利还是比较好，购房的人口基数比较多。购房需求存在的话，那整个去化的过程还是比较好的。在目前高库存的背景下，上海的去化周期大概在一年半左右，从这样一个数据来看，整体的发展状况还是比较良好的。我们对于目前市场的焦点来看，比如说上海的销售金额，从第三度的销售金额环比2013年来看还是有所下滑的，达到了42%。从这样一个数据来看，现在整体市场还是需要政策去刺激，把抑制的需求给激发出来，让这个市场彻底回暖。
记者：房地产市场一直受政策的影响很大，特别是北上广深这些一线城市楼市对它反应、消化都很快。近期也有各大行对政策的细化和落实。那么能否为我们分析一下近期的各类新政对楼市影响怎么样？
艾莉：其实大家从五月份开始就陆陆续续关心政策面的变化，从目前来看还是有所刺激的。刚才也说到了二三线城市其实由于库存压力比较大，成交量也下滑。所以，之前政府也放出了对于限购政策的放松。目前来看，现在仅剩下五个城市出于限购紧缩的过程当中，而对于其他城市，限购一旦取消以后，尤其在三四线城市，那些库存压力大的城市，成交量有所回升。根据数据库的监测我们可以看到一个回升的过程。
对于9月30日放出的最有利的一个消息就是限贷松绑。对于这个消息，我们看到最好的验证过程就是“金九”、“银十”是大家最熟悉的专业术语，而“金九”的话我们到了九月份由于这个政策的出台之后，在第三十九周，可以看出这个九月是先抑后扬的。在九月的下半月到了快月底的时候，整个成交量有所回升，当这个政策落地了以后，在十一黄金周里，成交量急速的上升。根据克尔瑞的监测，20个典型城市的成交量同时都有上涨，上海的表现更是突出。上海黄金周的成交量同比去年和前年达到了159%和139%左右，所以这个数据对于市场而言是一个不小的刺激。那么它对老百姓买房和楼市来看有没有什么预示或者征兆。其实我们可以看到，整个政策出台以后树立的购房信心，对于购房人群看到了利好消息之后，因为更多的是买涨不买跌，大家会觉得这个市场马上要回暖了，所以乘这个时点尽快入手是一个比较明智的选择。如果仅仅从政策面的表面来看这个问题的话我觉得还是比较片面的。我们更多要看到的是政策对于执行力度的把控。所以我们看到10月13日，上海的新政又出台了更多的细则是对于限贷的，为了怎么来规范化而出了一个条例。如果说你是首套的贷款还清之后，对于新增的第二套房一定是要普通住宅，我这里就不做赘述了，普通住宅无非就是低端的刚需房，如果作为第二套改善型购房者来说的话满意度是不高的，所以上海政府对于细则的落实并没有非常到位，甚至可以说他不但没有放宽，更多的会认为是“白纸一张”。这个政策对于我们实际的消费者而言，他的效果非常不明显，可以说原本激发的需求又被抑制住了，甚至可能是大家又会回归到观望的情绪。所以这对于整个上海楼市的发展来说其实是非常不利的。我们认为，楼市是否回暖除了有一定的购房需求之外，政策的利好和扶持还是起到很关键的作用。所以，我们希望上海政策对于普通住宅的定义是否要相应的放宽，甚至对于政策面解析能否有个重新的定义，这样对于我们买房人来说更划算。
记者：现在都在说大数据，那么您认为楼市的大数据包含哪些内容？主要针对的受众是谁？它能为购房者带来哪些实际的指导和帮助？
艾莉：提到“大数据”现在非常流行的一个词，大家都在说大数据、整合等等。这样的一个字眼在消费者眼里是非常陌生的。对于克而瑞而言，我们一直是以大数据说话，我们通过数据来说明目前的市场情况，之前的大数据我们更多的是服务于开发商、券商、银行和金融市场，我们作为数据的基础来对市场做分析。现在的话，我们更多的认为大数据应该有延伸性，他的利用率应该有提升。不能仅仅作为数据面的分析，来告诉大家市场会怎么样，更多的是要对购房有帮助。所以，克而瑞大数据的衍生性的产品就是房价点评网。在点评网上面大家可以看到，他是不同数据集成的效果。可以举例说明，大数据在开发商眼里就是“供求价”——供应、需求、价格。这样的数据说明的就是这个项目卖的好或不好。而现在我们把“供求价”还原一下，供应量对于消费者来讲就是现在有多少房子可以买，能买到什么样的房子，这个是供应量体现出的大数据的内容。对于需求面，更多的需要了解对于买房人来说你所看中的产品现在的指标、参数是什么情况。打个比方，容积率2.0、3.0转换成消费者的语言就是栋距距离有多大，采光的舒适度有多高，所以是一个行业转换的术语。
其次，比方说价格对于开发商来说就是定价进行一个判断，在消费者眼里，克而瑞的专业数据就是一房一价，进行了第三方的指导价格，将这些放到网络上供消费者去查阅、对比，他会发现他所买的房子与周边的或者是同一栋楼里的房子进行对比以后，到底性价比怎么样。这个就是大数据在我们这个层面上的转换所给于购房者的帮助。
记者：就像您刚才所说，房价点评网可以说是顺应而生，那么它的核心竞争力是什么？您能否为我们简单介绍一下？
艾莉：其实大家对于房价点评网还是比较陌生的，大家都不知道他的作用在哪里。其实房价点评网可以说有三个大的作用。第一个核心价值的地方就是分析师。在这个网站上群聚了一批分析师，在其他的网站上大家可能会认识他是一个虚拟的人物，但在克而瑞房价点评网上面这批分析师是真实存在的。你可以通过分析师热线去咨询任何买房的信息，他们会提供比较全面的，帮助买房者的建议在里面。打比方说，我们在网站上会有很多对于楼盘的深度测评报告，我们并不是通过东家西家把信息集成之后变成一份报告内容，而是分析师跑到现场去了解这个项目到底有多少房子可以卖，房子里可能存在了哪些猫腻，甚至是房子有哪些地方是对于购房者有利的，目前这个房子的对于消费者而言什么样的价格最划算，什么时候入手是最好的。所以在点评网上，更多的是通过我们的指导价会进行等级的推荐，比如说这个楼盘我们认为目前的价格非常合理，性价比非常高，我们会给出“推荐购买”。如果这个项目高于目前的市场均价，对于产品力方面没那么好，我们就可能给予“谨慎推荐”，甚至是“观望”。分析师会给出合理的建议。
第二个是信息面。我们更多收集的信息面的资料，我们不同于其他网站，除了基本的参数之外，我们有包括优惠信息，哪些优惠信息对于购房者来说更加实惠，操作更便利的，而哪些优惠信息就是昙花一现、是噱头而已，我们会给出很合理的评价。
第三点的核心竞争力我们更多的会认为很少有网站回去做一房一价。这个一房一价更多的是站在第三方来看待这个价格，我们给出的第三方指导价格是比较合理的，因为它是趋于市场的合理化，甚至是我们会对比周边楼盘的竞品所给出的比较能给消费者接受度的这样一个价格。所以，通过一房一价，每一个房型每一套房子都会有一个价格，你在购房当中就能进行对比。一来，你对开发商给出的价格就能了解还价空间有多少。其次，通过一房一价你能了解到不同的户型处在不同的楼层它的价格会是多少，所以我们更多的是还原价格的真相，让消费者不被其他的网站误导、被欺骗。
最后，我们还有一个很大的优势是在点评方面。比如说大众点评，其实更多是去吃过饭的，去体验过的人在上面进行点评。我们的点评网其实是一样的，除了有一批专业的分析师之外，还有全民分析师和专家分析师。所谓的全民分析师就是真的买过这个房子，真的想买或者关注过这个房子的人，在上面是一个公开的状态，可以在上面点评，可以告诉大家到底分析师看到的和我看到的符不符合。如果我在买房子的过程中会碰到什么问题，我们把这些搜集到点评网上来，让想买这个房子的人有更多的参考建议。而所谓的专家分析师是一些在业内知名的专家，他们对于房地产楼市也好，对于楼盘的解读也好，他们也会给到一个非常公道的说法，这样一个说法对于买房者来说又是多了一个参考。
所以，基于刚才所说的，信息面、分析师、点评这三点是房价点评网的核心竞争力，我们更多的还是希望给买房者提供一个服务平台，让他们得到更多的利处。在之后的网站发展过程当中，我们还希望在服务平台上提供类似于我们目前正在做的“理想买房”，他是在优惠方面，比如折上折，让买房者在优惠信息方面有更多的停留，我们也会进一步的加强网站的功能。
记者：不少身边的朋友都说现在买房不如去做一些理财项目，回报率还比房子高。您怎么看待这样一个说法？您认为目前的楼市还是一个投资的好渠道吗？对他们有何建议？
艾莉：其实目前投资与否，不是个人的行为，是市场顺应这个行为。比如你看中房地产市场，房地产市场可能比你现在去买一些理财性产品的投资回报率会更高一点，但也有可能政策对你的打压也比较大，比如在上海还是有限购要求在的。
与此同时，限贷在上海的实施落地情况并不是特别好，如果这两个政策对于你目前的购房没有很大的支持力度的话，我觉得，相对而言如果想进行纯投资的话可行性不大，受限的条线可能更长。其实，我们认为任何一个有自住需求的人，他都会兼顾一些投资的理念，这个投资理念是对于房产或者说是资产的保值性，我们不能说未来的涨幅有多高，至少不会让我的房子贬值，这个是目前大家会很关心的一个问题。也可以很负责任的说，上海目前的地是寸金寸土，我们很多时候最后更多的是看土地市场。2013年的土地市场是非常火爆的，频频出现“地王”，而我们现在所在的地方，在2014年1月份在大宁地块又曝出了一个“地王”，所以说上海现在的土地市场还是比较火热的。而且楼板价也在不断地增长，所以当土地价格不断增长的时候，后续楼盘上市的价格一定不会下跌。所以说在保值性方面，在上海购房还是比较放心的。
其次的话，我们也可以看到上海现在还是处在规划状态。政府在市中心有利好的规划之后，比如说虹桥片区、外高桥片区、浦东机场、临港新城等等，现在在一个大浦东的概念底下会有利好规划出现，也是对房地产板块的一个推动作用。所以基于这样一个过程，我们会认为买房子很多老百姓已经意识到会有投资概念在里面。与其说是投资概念，倒不如说如何让自己的资产不贬值，可以让资产保证在人民币通货膨胀的同时可以保证我的资产。
记者：您认为哪些因素会影响未来的楼市？对未来的发展趋势您有什么判断？特别是对上海的房价能否做个预测？
艾莉：房地产市场会受哪些因素的影响，我们说很大一个因素就是从政策面来看。刚才我们有一个很好的例子，限贷松绑在十一黄金周，一旦利好消息放出来以后，一大批改善需求被激发出来，之后整个成交量就上去了。在成交量上扬的过程当中，我们就可以看到，其实政策对于房地产市场的刺激还是非常重要的。
与此同时，10月13日的新政——上海限贷的细则出台以后，其实许多需求被激发的人来说又进入到观望的状态。所以，相比之下又是一个楼市合拢的过程，所以我们认为政策对于房地产的影响非常之大，往往很多利好政策能够激发房地产的需求所在。但如果说政策不是非常的支持、扶持的话，那房地产任然会处于需求在观望、被抑制的过程。第二个就是需求，如果人人都想买房子，那么这个市场不可能不火。但如果大家都认为这个市场不适合买房子了，觉得有一套房子就够了，不需要再进行改善了，那这个时候其实是最可怕的。如果说需求都没有了，那么市场不但会下行，可能还会触底。在这样的过程当中，如果说需求面还存在，大家还是有意向去买房子的话，那这个市场就不会变的非常的病态。
再有，就是开发商营销的决策方面，其实开发商不能完全依赖于政策，如果开发商完全依赖于政策话，那么开发商可能会一蹶不振。因为政策完全不在他们的把握之中，要听命于政府对他的要求。其实在开发商自己的手上有一把“利剑”，这把“利剑”就是我们所称为的价格策略。其实在开发的过程当中现在正处在“白银时代”，所谓“白银时代”无非就是钱难赚、压缩了利润空间而已，但不代表不赚钱。所以，开发商的心态应该是和购房者的心态是一样的，要回归理性，只要是进行的是快流量，资金快速回笼，保证有一定的利润空间，我认为他就有一个立足的地方。所以开发商对于自己的价格应该保证有一定的竞争力。只有基于这三方面同时行进的话，我们认为现在整个房地产市场，相对而言，未来的发展还是比较健康的。
至于对上海楼市后市的判断，其实我们可以看出来，现在我们一直说的“金九银十”，其实“金九”的话一开始还是比较惨淡的，到了大概九月底限贷的利好政策出台的时候，我们会发现这个市场好像慢慢开始回暖了。到了十一黄金周的话，成家量大幅上涨之后，大家会认为未来肯定是上涨趋势，那我可以说，其实按照这个市场未来的发展方向，回暖是应该会出现的。这个回暖的过程不光光依赖于政策的执行力度，同样也依赖开发商的价格调整。当市场处在变革当中，其实有些开发商还是非常理智的，而这个理智就体现在他会进行价格调整，可能在一开始做定价的时候，就很清楚自己的价格放在哪个段位当中，会吸引哪类客户。而在做企业目标的时候，他会非常地理性。所以在这样的条线当中，我们会发现，到2014年的年底，目前来说应该说是触底的状态，之后上海的房地产市场会回稳。所以，在回稳的过程当中我们不能说会是一个大幅上扬的过程，但是整个基调应该是回稳的基调。（新华房产调查记者 张一）
