新华有约 专访第一太平戴维斯上海公司物业管理部高级董事及主管 邹应龙
可以说物业管理与人们的生活息息相关，除了居住物业，日常生活中一些工作与娱乐消费的场所也离不开好的物业管理来提升人们的生活体验。
物业管理起源于西方市场经济国家，经过长时间的发展已经日趋成熟。而一些在欧美甚至我国港台地区的物业管理管理公司，在进入国内市场以后，业内的认可度都很高。
以第一太平戴维斯为例，作为国际领先的物业管理企业，20年前进入中国市场后，为国内众多优质的房地产项目提供物业及资产管理服务，其以领先的行业标准与优异的服务质量，赢得了国内市场的广泛认可。
目前其在全国管理的高端物业面积超过1.3亿平方米，同时拥有6000多名专业人员组成的物业及资产管理团队，荣获国家建设部颁发的物业管理企业最高等级一级资质。
谈到取得的这些成绩，第一太平戴维斯物业管理部高级董事及主管邹应龙在接受新华网采访时表示，对于物业管理，第一太平戴维斯并不仅仅看重“管理”两个字，而更多的则可能体现在“服务”上。而且随着人们生活水平的不断提高，对于“服务”的要求也会越来越高。
而面对越来越多的本土“出生”的专业物业物理管理公司的竞争，邹应龙表示，第一太平戴维斯近年来也是不断提升服务标准，从“物业管理服务”升级到“资产管理服务”，以期更好地为业主合作。
新华房产：我们知道第一太平戴维斯一般服务的都是高端物业，且在高端市场，大家对第一太平戴维斯的认可度特别高，你觉得这个原因在于哪里？
邹应龙：其实对于物业管理，我们不讲为管理，我们叫物业服务。一开始我们定位就是服务我们的业主的，如何服务呢？以前的方式就是比较传统的一些经理、维修，但是现在随着生活越来越好，（业主）要求就会提高了，他们讲究互动，讲究体验，所以现在我们可能在开发一些新的服务的内容。包括我们手机本身也是跟他们互动的，包括投诉也是互动来的。以前的投诉处理可能是怎么也要一两天时间，现在基本上一下去拍个照片，一两个小时之后就处理了，同时还要通过手机的一些东西查到他们自己的物业管理费、收取，结果他们的体验会比较好，他参与在其中，结果他又理解了你们的难处。
新华房产：我们目前在上海的客户群都有哪些？就是各种业态的比例是什么样的？
邹应龙：我们的客户主要是三个类型的，一个类型就是小区的小业主，那个方面加上我们大概30%，整个组合的30%。另外我们也有一些开发商，开发商本身没有物业管理公司的，他想委托第一方进行管理，因为他本身规模不太大，如果他自己成立了团队不划算的。第三个就是基金公司，资金本身讲究投资回报的，所以他们公司本身要最高投资回报的，他通常他们公司的人越少越好，所以他基本上把所有的东西全部包出去，所以基本上是这三种类型的客户。
新华房产：这是从客户群来说，我讲的业态，具体指写字楼、商场、住宅物业这一块？
邹应龙：我们讲的通常就是住宅跟非住宅，因为现在出现很多情况就是要不然就是综合体，要不然就是小区（住宅），很少是单体的写字楼，如果单独写字楼的话怎么也得弄个商场出来，因为他希望上面有商业。所以我们基本上定义就是住宅跟非住宅类，我们三七分，非住宅类70%，住宅类30%左右。
新华房产：我们刚才讲随着中国房地产的逐步发展，本土出身的专业物业管理公司也是越来越多，你能不能感觉到一些压力呢？
邹应龙：压力肯定是有的，但是有压力就有动力，所以我们本身对于我们的服务内容有改变，以前可能是我们讲一些物业服务的，现在可能单独服务都不够的，要讲资产管理了，与其说将来一个房间卖了出去之后，买了我们小区的房间，到时候租的话，我们也有专人帮你跟进，从我们服务的范围，从公共区到你的区域内我们都有服务的，已经开始走进服务式、公寓或者酒店式管理的范畴里面了。
新华房产：一般大家的理解的物业服务其实是为买方服务的，但是现在您刚才讲的是提升到资产管理了，可能同时为买方和卖方两方都开始做服务了？
邹应龙：对，因为物业管理费本身来源就是业主，我们首要的第一个对象肯定是业主，但是因为项目本身不一定所有的项目都全是外销的，所以也有一些可能还在一些资金或者开发的手里，所以我们还要服务，所以作为物业公司，在几个关系中间，那个技巧上也是挺重要的。
新华房产：我们来聊一下另外一个话题，知道您还有一个身份是BOMA国际建筑业主与管理协会的中国区副主席，而且第一太平戴维斯和BOMA也是合作伙伴的关系，双方合作的原因是什么？
邹应龙：因为我们也看出来，将来光是讲物业管理的话，其实空间也没有了，刚好多马的重点是资产管理，它在美国和全世界应该有好几百个会员，每个国家都有，结果它有很多经验会分享，如何让项目本身升值，不仅仅是保值了，因为保值的话也是比较被动的，看如何把它增值，那个项目本身也可以有管理，也可以有租赁，也可以买卖，如果把几个东西融在一起，把他们之间的一些矛盾点弄到最低，产生最大的效益。
新华房产：其实讲到资产管理，保值和增值，现在大家讲的越来越多的就是跟环保、绿色的课题融合在一起，但是我们能看到现在很多国内开发商对认证，包括国际的LEED认证或者国内的认证兴趣不是特别高，你从物业管理的角度分析一下，这个原因在什么地方？
邹应龙：因为很多所谓的海外的标准，套到国内，中国是个很大的地方，南方跟北方的天气气侯是不一样的，如果光是英国拿个标准过来，那个标准是针对英国地区的本身的气候和各方面的东西，把那套标准放在北京，就不是很适应。比如风沙特别大，雾霾特别大，结果变成是原来希望能省钱，但是结果出来之后，用更多的钱去维修和保养，因为那个东西弄坏了，风沙更多了，同时人民的素质也有关系，那套东西如果放在那边，大家可能弄个小标语，大家按照这个来执行，如果是放在一些二、三线城市，还是会有问题的，执行不出来，这就坏了，坏了要维修，一维修就是天价，因为它一般的维修费用很高，所以慢慢现在很多开发商都不从原来那些环保的资产管理的概念，那就更加明显了，我不是投入多少进去，而是现在那个项目本身能够出来多少的回报，拿回回报的一部分进行整改，可能他们更有兴趣。而不是以前投入很多了，一些新的设备出来再搞定，他们慢慢感觉到，如果把管理服务搞好的话，不仅仅是前期的投入，还有后期的执行，还有保养，还有一条龙的，比如说设备本身的海外的一些支持（维修）离不开，不能光是买回来。
新华房产：你手里面有没有类似于这样的好的案例，或者您做物业管理在这方面做的比较好的？
邹应龙：在北京，我们有一个项目是香港置地的，新城国际，它那个项目真的干的不错，那个是一个住宅小区，小区本身的体量很大，开始的时候在那个区的单价也不太高，在过去几年，单价现在很厉害，不是光从物业管理，就是从资产管理角度去看，如果那边有项目，你的单元空出来了，在我们第一太平帮你去租，租了之后我们帮你收了租金之后，打到你的帐户里面，对于一些投资客户来讲的话，他们很喜欢这样的东西的，包括我自己也是，我在上海，到处也有一些房产的，而且房产不好处理的，现在是没有人处理的，我也不想天天有些人问我租不租、卖不卖，我希望品牌公司跟我一起去处理一些资产，那些需求可能需要的。（记者/撰稿：梁鸿儒 摄像/剪辑：袁雪飞 文字整理：徐晶）
