新华有约 专访美桥（上海）资产管理有限公司董事总经理 张景瑞
“商业房地产从十年前的蓝海市场，到现在的红海市场，其中最主要的特点就是供应量太大，城市、区域，乃至一些新兴的城市都规划了很多的城市综合体，体量和规模都有一定的同质化现象发生，这个会带来一些不可避免的竞争，让很多开发商难以为继。”美桥（上海）资产管理有限公司董事总经理张景瑞接受新华网专访时如是表示。
可以说，最近几年来，从地产大鳄到地方性的小开发企业，越来越多的开发商在开发新项目时，都逐渐注意到商业地产的发展机遇。而且国内的一些大型开发商也都在做相应的产业延伸，并开始着手将手中的项目从以往销售经营模式转向持有经营模式。
张景瑞告诉记者，众多企业进入商业地产的开发与经营，除了看中“资产管理”这块肥肉之外，更多的则可能是迫不得已的原因。但是，随着越来越多的外行人进入商业地产开发行业，经验的不足以及对市场环境的把握不充分，导致现在多数项目的资产价值开始面临重大的压力。
“因为过去这段时间内批出来的土地相当一部分都是商办，不做不行，因为没有那么多住宅给你，尤其是在核心的地段，在所谓的CBD地区，在所谓的商贸区，现在甚至在产业区都有大量的商办物业出来，其实他们是被迫进行了商业地产的投资和开发。”
张景瑞对记者表示，开发商在市场上存放着大量的商业项目，其本身对于房地产的资产管理并不专业，难以适应万变的市场。所以如何有效管理已经持有或还在进行中的项目资产价值，不但是每个业主和开发商所面对的问题，也是每个项目投资者以及管理团队要解决的压力和新课题。
据其介绍，以商业地产投资和资产管理为两大主要业务的美桥投资集团，近年来联合全球著名的投资银行，商界巨擘以及著名地产开发企业，一直致力于投资中国各地区的商业地产项目。
美桥从项目的选址、规划、商业设计，一直到经营和管理，再包括整个资本的退出，美桥都有完善的环节。得益于此，美桥投资集团已经打造了包括城市综合体、购物中心、奥特莱斯和社区商业在内的众多优良的项目。截至目前，其所运营的项目面积超过200万平方米，管理资本也逾500亿元人民币，项目亦覆盖了国内众多省份。
而在谈到电商对商业地产的冲击时，张景瑞并不认同“严重论”的观点。他认为电商对商业地产的影响是有，但主要是针对传统的百货大卖场、零售商铺。而从广义上来讲的商业地产尤其是购物中心及社区商业来说影响并不十分显著。
“购物中心所承载的功能，零售只是一部分，其他的餐饮、休闲、文化、生活、公共展示，这部分占了大量的比重。”
张景瑞更是以上海为例，谈到近来颇受关注的社区商业。他说随着城市化的发展，住宅区不断外扩，现在都是在外环线边上，尤其是靠近轨道的交通站点。这些区域的人群，他们到市中心去消费会带来非常大的不便捷性，所以产生了大量就近消费的需求。所以未来人口在七到十万的外郊环住宅集聚区，社区购物中心会有很好的发展前景。
他最后表示，一个大的趋势是，原来那种粗放型、简单型的开发的篇章已经过去了，未来房地产的发展肯定是复合式的，融合了住、商、办，也包括各种产业、养老，都会融合在一起，商业项目也可能会变得更加多元化。他希望可以通过美桥的专业能力和优秀的资本管理经验，跟一些大的资本财团以及地产商来合作，发展出更多好的产品。
以下是新华网对美桥（上海）资产管理有限公司董事总经理张景瑞先生的采访实录：
记者：张总您好，非常感谢您走进新华有约，今天我们来聊一下商业地产的一些话题，我们知道美桥是2002年就开始涉足商业地产的，您觉得这几年中国的商业地产发展的一些突出的特点是什么？
张景瑞：2002年到现在有10多年的时间了，这段时间也是整个中国的商业地产从起步到快速发展的阶段。我觉得可以分成两个大的阶段：一个从这个世纪的初，2000年开始，我们说千禧年开始，一直到2005年，这段时间中国的商业地产相对还是比较弱，当时还是在住宅的黄金的时期，大量的地产商也好，投资商也好，还是在冲击住宅的市场的。整个中国的城镇化、城市化的发展，这段时间还是突飞猛进的进展，所以也导致了后续几次的调控，那时候应该说还没有商业房地产的概念，没人提商业房地产，住宅商如果说提商业房地产，可能还是连接商铺的概念，所以那个时候我们对商业地产的理解还是在于我们在国外的经历，对于购物中心，对于城市综合体，所以那段时间只有少数的外国机构在做城市综合体，比如恒隆，恒隆地产也就是在那段时间陆续开业了恒隆广场、港汇广场。
2005年它进入了相对的成熟期，恒隆和港汇都是在2000年之前开业的，进入成熟，展现在人们面前一个非常完美的综合体和高盈利、高品牌度，也就是在2005年年后进入了一个成熟期，所以那段时间，在整个中国还没有这个（商业地产）概念，也没有人去谈论，也没人去讲什么是商业地产。
商业房地产的真正发展其实是在2005年以后到现在，有10年的时间，大量的地产商进入了这个行当。首先比较突出的是万达，万达在2004年以前还是个小企业，也就是说它抓住了十年的时间，大举的进军商业房地产，并形成自己独特的和连锁的商业模式，包括它的投资模式，它最早开始琢磨，叫定制。说把我的购物中心的一部分定制给沃尔玛，绑定沃尔玛去做。甚至它早期还散售过一部分物业，后来出了很多问题，也就是说这批企业进入了地产业成为了最大的赢家，目前的话全国有几十家万达广场，一旦上市以后，它就是整个中国最大的地产企业，也会成为全球最大的商业地产企业，所以说它抓住了中国发展的十年的黄金期。
另外像华润、中粮大的央企，特别是他们有香港的窗口公司，能够把香港的优秀的管理理念带进来，就像华润做第一个万象城，它请的全是外资的港籍的专业的资产管理的人士来帮它打理，获得了丰厚的回报以后再进行扩张，华润现在不仅仅是万象城，还在做五彩城，所以它做的规模也非常大，一直到中粮，打造了大悦城的品牌，现在也是在业界做的非常有影响力。
简单说这几个，这些是整个商业地产投资商和开发商的标杆。
然而冰山下面最大的体量是中型的房产商和中小型的房产商，他们是被迫进行了商业地产的投资和开发，因为未来包括过去这段时间内批出来的土地相当一部分都是商办，就是你不做商业也迫不得已去做商业，没有那么多住宅给你做，尤其是在核心的地段，在所谓的CBD地区，在所谓的商贸区。产业区都有大量的商办物业出来，所以说不得不去做。
据统计，中国每年的shopping mall的落城量都有几百座的概念，所以造成了部分城市形成了重灾区，比如像成都、沈阳，一条马路上的购物中心、甲级办公楼、五星级酒店，基本上每两公里一个，近的是一公里一个，这些作为了相对的过量，也带来了现在发展的大的问题，这是我们对过去十几年的总体的判断。
记者：其实你刚才也讲了，我们的发展，前期是模仿，到现在自己来做，形成自己的一套经验，但是可能大家过分的去做商业地产，造成现在商业体量有些大，尤其今年房地产进入调整期，可能会对商业地产有一定的影响，你怎么看？
张景瑞：商业房地产从十年前的蓝海市场，现在变成了红海市场，红海市场最主要的就是供应量太大，一个城市、一个区域、一个新兴的城市都规划了很多的城市综合体，体量和规模都有一定的同质化现象出生，从出生那一刻就决定了他们是相对同质化竞争的，这个会带来一些不可避免的竞争，很多发展商难以为继，根据这个工程是干不下去的，招商是不成功的，或者招商勉强开业以后，营运又出现了问题。
所以美桥现在做的很多的项目，不是说一个新的土地如何帮它规划，如何帮它经营，很多都是再定位，房子已经造好了，没有做好，我们重新再帮它定位，或者已经开业了，但是没有专业的经营管理团队，所以导致了开业以后的经营不理想，租户大量的撤场，经营业绩惨淡，我迫不得已再请专业公司来帮他们打理，从大型的十万方的购物中心，到三、五万方的社区购物中心，我们现在做的大量的工作都是在做这样的一些东西。
记者：您刚才讲到一点，商业地产的威胁是住宅市场，但是从电商开始，互联网的普及，新的支付方式的出现，对商业地产的影响确实挺大，你觉得将来的商业地产会受到电商的冲击，到底会湮灭多少已经存在的一些购物中心以及商铺呢？
张景瑞：电商的冲击肯定是非常巨大的，现在电商发展的速度是非常的快，单个大的电商都到上千亿甚至上万亿的规模，在急速地增长，这个零售额不仅仅扩大的是整个社会销售品零售总额的增量的部分，也是把存量的基数部分给蚕食掉了，所以电商的发展肯定是对零售业产生了一个巨大的冲击，这个冲击还会越来越强，也会带来一些零售业新的变革，就是物竞天择、适者生存，肯定是在这个竞争格局中某一个人要找到自己的生存之道，所以对传统的百货，传统的专题卖场带来了一些毁灭性的打击。
记者：但是我们所讲的，您的意思就是商业地产涵盖的远比这个要广？
张景瑞：对，其实在一个购物中心当中，从我们的业态比例来看，一般我们的零售都不会超过50%，之前最高也就是60%，现在出现一个相对回调的阶段，这个就是考虑到电商的冲击，比如说你做电器或者卖场，现在这个市场可能就萎缩了，大量的都网上去购物，所以说国美、永乐、苏宁都在缩，他们也在进行变革，或者是它店面越来越小，或者是出现一些精品的店。
我们知道前几年，美国的百思买也退出了中国的市场，也就是说电商对他们造成了巨大的冲击，他们也在夹缝中找生存，或者以新的业态进行出现。另外就是百货的拓展越来越谨慎，规模也越来越小，这就是电商带来的冲击。
但对购物中心的影响有多大，我觉得还是要从另一个方面来看：第一个就是从我们掌握的数据，包括我们自己经营的购物中心来说，每年的销售额都在增长，有相当多的购物中心的年销售额都还是两位数在增长，这里面一个最大的因素就是虽然零售整体市场是下滑，但是购物中心所承载的功能，零售只是一部分，其他的餐饮、休闲、文化、生活、公共展示，这部分占了我大量的比重，尤其是餐饮和儿童，这两个业态现在在购物中心的是必备的，份额会越来越大，增长速度越来越快。
所以我们从中期和长期来看，我们还是看好购物中心的发展，因为它承载了更多的功能，因为我们经常讲购物中心不是一个简单零售的场所，更重要的它是承载了人们生活的第三空间，除了家庭、办公以外，第三个空间，不仅仅说你来买东西，更重要的是休闲、娱乐、文化，文化不仅仅是看电影，也可以来看画展，还可以有一些互动的游戏和娱乐，也是一个放松家庭聚会的机会，所以带来的像星巴克这样好的国际化的快餐，休闲空间的大量的增长，这就是未来的生活所在。
记者：而且恰恰是这些电商无法取代的东西？
张景瑞：对，我举个简单的例子，比如说我家附近有购物中心，我女儿现在五岁，她大量的时间会到购物中心去，她不会去买什么东西，比如她要去学做手工、画画、弹钢琴，包括休憩，都是在购物中心里面。
因为购物中心有大量的绿化、景观，小孩和老人在这里面都可以有很好的互动和交流，包括很多社区型的活动，周周演，每周都有节目，还有互动，购物中心未来更大的容纳了社区的职能，所以这是它未来的生命力，购物中心伴随着社区的成长而成长，伴随着社区的演化而演化。
记者：您刚才前面也讲了，住宅商是因为拿地的原因不得已而转到商业地产上来，我们现在也能看到，之前你讲的万达，还有宝龙、泰和，做商业做得都也还不错。但是还有一部分就是大家觉得商业地产有潜力，于是越来越多的房企想转型到商业地产，您是怎么看待这个现象？
张景瑞：第一个刚才讲的更多的是被迫转型，第二个还是还有主动转型内在的动力，这个动力就是商业房地产的魅力所在，因为过去的十年或者二十年当中，整个房地产的价格，包括土地价值、房产价值都进行了大幅的增值，在这个过程中，很多低产商其实并没有赚到更多房产升值的机会，因为它是一个快周期的，变成生产的环节，楼板价在一千的时候，我增值了多少卖掉了，可能是在开发一两年之内，所以他每做一个楼盘，他赚到的升值只是这一两年的升值，但是真正房产的升值没有赚到，这是被小的投资人或者居住者所有的，所以前段时间，炒房的人比地产商赚的多，尤其在一线城市更明显，从原来五千块钱的房价变到五万或者三万，但是房产商当时可能只赚了两百块或者五百块的增值的收益，这就是房产升值带来的差异。
但是商业房地产作为不动产，它的收益是加速回报的，比如说开发一栋写字楼，原来的投资收益率是5%到10%，它可能逐渐是在增长的，你完全有产权，可是现在你的收益率是20%，所以说对于买商铺来说，小的投资人来说就是“一铺养三代”，对于持有大型购物中心的业主来说也是这样一个道理，从原来最初投资十个亿，可能现在估值已经到60个亿了，每年的租金收益都几个亿，你看恒隆的报表可以看到，每年有几个亿的租金的收益，单年度的投资回报肯定是在每年递增在30%以上，不仅仅说几年已经收回投资的概念，已经完全是下金蛋的鸡。
尤其是港资的大牌地产公司，像太古、恒隆、新鸿基，租赁收入都占到非常高的比例，尤其像太古，它可能租赁收益都占到绝大部分的收益，每年有几十亿港币的收益，产权完全还是它拥有，这样的一个财务结构来说，目前国内的发展商不能匹敌，因为随着国内的经济水平不断提高，像上海、北京一线城市，都进入国际大都市的中等发达国家的水平，甚至逐步接近一些发达地区城市的水平，在这些城市拥有不动产，进行房地产的开发，肯定是持有型的物业，未来肯定慢慢成为一个主流，对于大型地产商来说，它肯定也会需要不停的增加持有型物业，以改善它的整个的财务结构。
记者：你刚才讲的一个话题，就是“一铺养三代”，但是这个话题可能会引发另外一个问题，就是可能在后期的招商和管理上会出现很多的麻烦，你怎么看这个问题？
张景瑞：这个确实是一个非常大的现象，出现了很多社会问题，有些老板开发完卷款走了，十年前可能出现的更多一点。
我是这样看的，第一个对于一铺养三代的概念是没有错的，拥有持有型的物业，尤其店铺是相对比较稀缺的，不是所有人都能拥有好的店铺，如果是沿街型的铺面或者是敞开性的铺面，这个对于营运管理的要求比较低。但是如果是对于单体的物业，或者是购物中心，一定要进行整体性管理的，如果把购物中心来拆散来卖肯定不是好的选择。当然如果有一些专题式的批发市场可能具备一定拆散卖的，因为都是小铺，单业主来经营，当然这个也是商场要培育好了以后才有卖的机会，或者他有专业的规划和发展。
另外一个很大的问题，就是我们目前金融渠道相对比较散，目前国内对此还没有完全做，只有中信在试点，还没有规模发展出来，在香港和新加坡相对比较成熟了，对于普通老百姓来说，你不要去花几百万拥有店面，你可以买份额，就是上市公司的们额，因为瑞士都是90%的租金收益要作为红利来发放的，所以它的租金收益很稳定，基本上都能够到6%，至少5%，好的时候有可能会达到8%，这个对老百姓是非常好的渠道，就是变相的持有店面，但是店面的产权还是统一的，是一个大业主来经营，是公司来持有，这个模式在未来肯定是大的方向，就是资产的证券化，目前因为还没有这样的产品，对于大多数的老百姓来说，你想拥有店面只能去买一套商铺，在买商铺的问题上，就是经营权和所有权很难进行分离，或者说没有统一的管理就会带来很多的问题。
记者：有了您讲的这个模式之后，我将来就分他的红利就好了，并不在于商铺到底是不是我的？
张景瑞：它就是证券化，就像买一只股票一样，你随时可以卖掉，买进、卖出，但是他是高分红的，可以直接拿到红利，不像股票有那么大的不确定性，到年底可能没有分红，或者分红很少，这个是比较稳定的，因为它对应的是有一定的资产收益的，稳定的现金流的物业才能打包去上市。
记者：刚才我们说的是购物中心，我们接下来谈的是社区商业的话题，最近一段时间，包括万达、恒大，还有一些知名的地产商都说要做强做好社区商业，有观点说商业将来可能会是商业地产里面的主角，你怎么看这个社区商业的问题？
张景瑞：社区商业未来肯定会得到很大的发展，因为我们美桥的产品线里面，其中很重要的一个就是社区的生活貌，我们主要是做两万到五万平方米的社区购物中心，不超过五万，辐射的人口，就是周围的七到十万人口，为什么说它未来有很大的前景？
我们目前做的，上海都是在外环线边上，有些是靠近轨道的交通站点，随着城市化的发展，就是城市近郊区或者新城镇人口的聚集度越来越高，而且都是新的移民，在上海就说新上海人，刚毕业或者是刚刚到上海来的第一站，在近郊区买了房产，这些人的人口密度会越来越大，他们再到市中心去消费会带来非常大的不便捷性，尤其是周末，所以它产生了就近消费的需求，尤其是对餐饮、生活、娱乐这些基础的消费，都是需要来就近解决的，所以这些貌里面，我们一般不会做大型的卖场，像家乐福这种不做，但是我们会有一千多平方米的中小型超市，也会有电影院，也可以吃到肯德基、麦当劳，还有披萨店，你可能也有甜蜜蜜的或者是满记的甜品，同样也有国际连锁的卡拉OK，可以去KTV，同样有儿童的各种各样的早教、育婴、母婴用品店，所以这些对客户的黏度就很高，有好的面包房，有最好的干洗店，所有的居民都要到这里来生活，这样日常的生活的品质是跟市中心是完全一样的，他基础的生活不需要舍近求远再跑到市中心来，平时也不方便，坐地铁也很挤，社区商业步行30分钟，开车15分钟，都是飞机便捷的，成为他们整个社区的聚集性中心，所以他受外部的影响会更小，因为他客户的忠诚度非常高，完全服务于这些群体。
我们现在在外环线已经开了，美桥在管理的已经有四家购物中心，在宁波和泰州还有各有一家社区型的购物中心，因为它的客户相对稳定，竞争关系也相对比较弱，完全依赖于社区购物中心，像这样的社区型购物中心，未来还是有大量的发展前景，未来的消费都会社区化，还有就是从整个大的城市格局来说，城市会越来越多中心，单中心或者双中心的模式越来越少，上海和北京已经不是了，在二线城市，省会城市也已经不是了，单一个商圈的模式，当然商圈有商圈的优势，但更重要的是多计划发展，所以带来的社区商业的普遍的繁荣。
记者：你刚才讲我们美桥同时又做购物中心，也做社区商业，还有奥特莱斯，我了解到美桥一直都在投资中国好几个省份的房地产项目，也都取得了不错的成绩，您可以帮我们回顾一下美桥的历程，你觉得美桥的核心竞争力是什么？
张景瑞：我们的模式是叫资产管理加资本管理，美桥不是一个纯粹的投资商，不是一个单纯的基金公司或者地产商，也不是纯粹的商业管理公司，我们是资产管理和资本管理结合在一起，结合在一起的好处就在于我们拥有资产管理的能力，从项目的选址、规划、商业设计，一直到经营和管理，再包括整个资本的退出，我们都有完善的环节，全产业链的进行管控，除了开发不做，开发是跟合作伙伴一起来做，工程是包给工程的营建方，其他的环节都是我们自己来掌控，这样就确保了整个商业地产的链条的系统性和完整性，在这个前提下，我们会参与投资，或者独资进行投资开发，或者是参与投资的过程，这是我们能够把管理和资本进行有机的融合起来，这是我们所带来的核心的优势。
另外一个就是理念上的，我们理念还是把购物中心看作是一个作品来做，看作是能够为周边的社区提升它的服务价值的。我们要引领都市的生活方式，购物中心要带来的是给老百姓和社区居民，核心是围绕着生活方式来做的，生活方式就是围绕着人。
所以我们要研究客群，我们的客群是怎么样的属性？老年人多、中年人多还是小孩子多，它是什么样的一些人群特征，它的需求是什么，还有一个就是我们如何来引领它的需求，所以我们现在更多的社区中有更多的增加文化、科技、生态，关键就是给它提供一个很好的生活方式，这种生活方式就带来了我们跟消费者一个更好的互动和黏着度，让我们的购物中心成为人们生活中的一部分，所以这是我们整个的发展购物中心的理念所在。
记者：今天讲这么多，能看得出来美桥在打造商业地产上面非常的专业，我从宏观方面问您一个问题，今年我们国家正好是大力发展服务业还有城镇化建设的，这会给商业地产带来扩张的机遇，您对商业地产未来的发展有什么预期？美桥集团将来的战略布局会是怎样的？
张景瑞：未来的城镇化也好，包括现在产业的大的发展，我觉得这是一个大的趋势，原来这种粗放型、简单型的开发的篇章已经过去了，未来房地产的发展肯定是复合式的，复合式肯定融合了住、办，包括休闲娱乐，包括各种产业、养老，都会融合在一起，这种大的规模型的产业型的发展，包括各种基础设施的配套发展，在这里面，我们所做的产业地产的一部分，又是商业地产的这部分，购物中心这块肯定是不可或缺的，只不过购物中心的形式，我可能是更因地制宜，有可能是社区型的，或者是邻里型的，或者大型购物中心，或者主题式的购物中心，或者我是商业、旅游、文化能够有机融合的，就是我的商业可能看起来有时候会像旅游，或者更像是文化，就是完全融合在一起，加入更多的趣味型和观展性，这些方面是会融合到里面去，这个节代表着未来城市的发展的方向，所以我们在未来的探讨购物中心，更多也会跟产业园区，跟复合型地产的发展来共同发展，而不是简单说我在一个商圈里发展，或者说我在一个居民区里发展，这块市场已经越来越小了，更多的是一个产业的空间，所以我们现在也有很多的项目在发展，比如说在交通枢纽，在机场，在港口，我们去发展一些优质的商业项目，就更加多元化。
对于美桥未来的发展，我们首先还是会专著在商业房地产，这块资产管理和资本管理是我们的核心，另外就是我们也有偏重，在未来我们会在社区的生活貌这块也会有比较大的动作，我们希望能够更多的去发展，另外就是我们过去开业完成了30多万平方米的开业面积，在未来的两年里还有30万平方米的投入使用，所以美桥未来发展更多想在系统化上做工作，我们更多的会推出美桥自有品牌的购物中心、社区、生活貌，当然开发这个环节还是比较慎重的，我们还是走资本的路线，仅仅的抓住管理和资本，其他的事情还是由其他专业的人来做，我们希望在我们这两个板块上能够做的更有特色，能够跟我们的合作伙伴有更大的互动性，因为我们现在有很多大的地产商都在跟我们合作，像保利、世茂，还有华润有一些项目也在合作，包括跟一些大的国资的地产财团都有在合作，我们希望通过我们的专业能力和我们的资本的管理的经验，跟这些大的资本财团和地产商来合作，能够发展出更多好的产品出来。
记者：其实听您的意思是想把美桥的品牌做出来？
张景瑞：对，因为美桥的品牌，我们现在有很多已经形成系列的，但是我们逐步在社区购物中心。
记者：是像奥特莱斯那个？
张景瑞：奥特莱斯，我们一开始就是自有品牌，现在我们是逐步把社区性购物中心做成品牌化，这两个都是我们比较最最主要的方向，对大型购物中心，我们是要因地制宜，要看情况办，因为大型购物中心现在的竞争比较激烈。
记者：而且它体量大，我觉得就是船大不好调头？
张景瑞：是的，而且投资回报率现在不是很高，占有资本金又很高，所以说大型购物中心，对它的投资也好，管理也好，我们目前还是相对比较谨慎的，但是对社区的，对于奥特莱斯的，我们还是非常的看好，也大力的去推进这两个产品线。
记者：好，我的采访就到这里了。祝愿美桥在以后会发展的越来越好，非常感谢张总接受我们的采访，谢谢您。（记者：梁鸿儒 摄像：王储 文字整理：徐晶）
