新华有约 专访中原地产研究咨询部总监 宋会雍
日前，建行银行放松“限贷”事件闹得满城风雨，各种放松“限贷”消息不断。也有许多刚需购房者关心此时是否是购房的好时机，对于日益迫切的刚需需求，政府是否还会有一系列的利好政策出台，本期《新华有约》就这一系列热点问题，采访了中原地产研究咨询部总监宋会雍，他一一为我们做了解答。
在问起上海何时会松绑“限贷”，宋会雍表示，“限贷”这一块更多的还是受制约于央行，以及银监会和各个银行自身的条件。就目前来看，我们感觉放松限购的话条件正在逐步的走向成熟。虽然上海没有参与，但是毫无疑问，随着更多的城市在这一块做出松动之后，上海入围也是迟早的事情。
目前，全国已有37个城市松绑了“限购”令，虽有些城市的成交量大幅上升，但是没有出现预期中整体楼市的回暖。对此，宋会雍表示，像天津、济南、杭州等等地放松限购之后，其实也确实带来了2-3周的成交的快速释放，后期又回归到一个平稳的状态，这些政策等于只是一个阶段性的政策。对于后续如何去出台一些更长效化的政策，特别是能够对于刚需买家产生长效支持作用的政策，还需要从技术方面做出重新的战略衡量以及规划。
购房者对楼市的“金九银十”也十分关注，某房产网站日前的调查数据显示，截止发稿前，有超过62%的网友认为“金九银十”不会到来。有47.29%的网友选择在“金九银十”出手购房是因为开发商的促销和降价。对于上海楼市将进入调整期，认为上海房价会小幅下跌的网友有41.09%。对此，宋会雍认为，今年的“金九银十”比七八月份成交量环比增长20%甚至是30%呈现的可能性是非常大的。但是，相比2009年和2013年，毕竟是在是在低潮期，对于成色来讲我觉得还是要保守一点来评估。
以下是新华房产对中原地产研究咨询部总监宋会雍的采访实录：
记者：《新华有约》非常高兴能邀请到中原地产的宋会雍宋总来来参加我们的节目，非常欢迎您。有几个关于市场方面的问题想问您，日前网传的放松限贷遭各大银行都否认了，您认为当下时候是松绑限购、限贷的好时机呢？
宋会雍：应该说在市场这轮调整的节奏上，首先一个放松的是限购。现在来讲有30多个城市都把限购解除了。限贷是在限购之后的的一件事情。另外一块是在目前的执行口径上，限购是由各个地方政府自行决策如何来来执行的。但是限贷这一块呢，更多的还是要受制约于央行，以及银监会和各个银行自身的条件。就目前来看，我们感觉放松限购的话条件正在逐步的走向成熟。虽然上海没有参与，但是毫无疑问，随着更多的城市在这一块做出松动之后，上海入围也是迟早的事情。
但是从限贷这一块来讲，目前中央对此的姿态上还是比较的中性，没有给出明显的指引。但是只能说在刚需买房的条件上给出了更多的一些支持。从具体来看，在银行这个口径上，受制于信贷的成本收益，受制于各个地方价格出现波动的风险，因此在步伐上表现相当的紧。即便有一些地方城市提出在限贷这块做出松动，银行也不敢提出明确的配合。因此，这是一些当下经济环境所制约的，并不是说地方出这么一个政策，银行就能给予配合到位。因此来讲，上海是不是能够在限贷方面搭上顺风车，给出一些购房的支持，现在看下来条件不是非常的成熟，而且未来如果说要在限贷方面做出松动的话，至少要有更多的城市提出这方面的诉求，比方说有70%-80%的城市都提出在限贷方面给与松动或者支持的话，我预计，上海到时候也会搭上“顺风车”。
记者：近期各个城市发布放松限贷、限购政策都比较密集，但是都好像与上海没有关系，仿佛上海就成了一个政策的“孤岛”，在这一点上您怎么看？
宋会雍：上海在执行政策方面的话，一是比较严格，第二在铺开的广度和执行的深度上和其他城市也不是特别好对比。上海作为一个全国的一线城市，也是在过去两年当中，房价上涨比较快，整个供需矛盾显得比较激烈的一些地方。因此，我们说在放松限购限贷的排序方面，一定是在最后的。而且有可能跟着北京，两个城市要差不多放在最后来放开。肯定是三四线城市比一二线城市先放开，包括说广州、深圳等等一些城市，也要走到前面之后，上海才有机会去放开。但毫无疑问，从最近表现来看，深圳已经明确表态不会在限购方面松动，这也去堵死了上海放松限购的机会。所以说，不能讲上海好像已是“孤岛”，而是由他本身所在城市的楼市特征给决定的，上海的供求关系，并没有像其他城市恶化到那种局面。所以说，在技术条件上，放松限购的话，没有特别大的必要性。所以我们讲，上海必然要放到最后面。
记者：现在不少购房的刚需群体的购房意愿都比较迫切，那想问下您，政府在这方面是否会加大力度，或者针对刚需群体推出一些有利的政策？
宋会雍：现在刚需群体我们讲也是保持了一个比较迫切的入市意愿，他们内心也有一些纠缠。特别是担心房价是不是会继续下跌，在入市的时间上站在一个高位，不是特别舒服的一件事情。所以现在的市场处在一个矜持的、博弈的状态。现在我们说让政府去做出一些调整，给予刚需更多的支持的话，我个人感觉，并不能够打消他们觉得房价下行的顾虑。相比说在利率方面、首付款方面做出一些调整的话，在房价方面有更多优惠的话，显然是更划算的。所以即便政策有一些调整，我觉得对于入市的角色来讲，可能并不会有一些太大的帮助。这一点也制约了政府出台新政策的热情。既然说调整之后也不会有太大效果的话，那索性就不如先搁置。因为我们也看到像天津、济南、杭州等等地方，他们在放松限购之后，其实也确实带来了2-3周的成交的快速释放，后期又回归到一个平稳的状态当中去，那么这些政策等于只是一个阶段性的政策。对于后续如何去出台一些更长效化的政策，特别是能够对于刚需买家产生长效支持作用的政策，还需要从技术方面做出重新的战略衡量以及规划。
那么目前来看，我觉得可能政府从上到下并没有在这一块做好准备。所以，接下来做的一些调整，我估计如果各个地方去做的话无非也就是在一些利率方面，普通住宅的认定方面，包括说在缴纳的税费方面，比如在契税、所得税等等方面做出一定的让步。但是在此前，政府已经对不同的买家做出一些有趣味性的税费的政策，现在看来再去做调整的空间不是很大。
记者：目前国家的反腐力度都是在加强，日前国务院法制办公布《不动产登记暂行条例》，也成立了不动产登记局，想问一下这些政策对房产市场会有什么反应？是否对反腐有一定帮助？
宋会雍：反腐应该说是不动产登记的一个副产品。不动产登记实际上是做了一次数据方面的整合、一次梳理。那么至于说把梳理出来的结果，是去做楼市调控，还是做反腐呢，这是不同部门的不同用法。那么我们说，在不动产登记的过程当中，确实会导致一部分，比如在个人财产方面来源不是特别的明朗，拿的那些房子具体是怎么买的讲不清楚的话，确实会导致他在登记之前，要把这个房子尽快的抛向市场，尽快套现。所以说会导致一部分城市或者区域，在挂牌数量方面有一些明显的增加。
从近期不动产登记条例放开征求意见有1-2周了，我们看下来，上海市对于它的反应不是特别的明显，挂牌量方面好像有一点点增加，增加的幅度是非常微弱的。另外一个大家比较顾虑的是，不动产登记是不是跟房产税的征收是要捆绑在一起的。不动产条例出台之后，是不是房产税马上要跟着出台了，对于这一点我们顾虑很多。有相当一部分投资客对于这一点还是相当关注的，基本都在等着政策明朗了，那么他就要尽快把手头的房产给抛掉。所以我觉得，不动产登记仅仅是一个引子，大家怕的是后面的房产税。
记者：近期数据上我们看到，7月份北上广深4个城市的房价环比首次全面下跌，网上流传说房价会下跌50%，甚至80%，对这样一种说法您怎么看？
宋会雍：我觉得是这样，在一线城市也出现了房价松动，它首先表明一个问题，国内价格的支撑点并不是完全取决于城市内部的供求关系。因为我们知道，一线城市在供应方面相对来说是紧张的，而需求上是旺盛的，它同样跟随三四线城市一起出现的一个波动。
在未来，如果说这一市场得以继续演化的话，我们相信一二线城市的房价，从目前房价调整的深度上来说，上海房价有这么一个特点，它只是局部的个别案例做出了价格的调整，并没有演化成全局性的价格松动。因此在接下来调整的过程中，我们认为首先要做的一步就是降价范围，或者说降价规模上的一次扩大。“金九银十”我们对此还是怀有蛮高的期待，我们认为，会有更多的企业参与到价格调整的步伐当中来，在供应方面有效性会更强一点，对于需求的释放是一次很大的帮助。
从二手房来讲，也是如此。它更多是在追随一手房价格调整的步伐，来调整自身报价、议价的空间。我们认为接下来这个空间也会放大。从今年降价的深度方面，10%这条线是比较难跨越的。接下来的价格调整我预计会继续进行，同时整个成交量会有一定的反弹，如果价格出现很大幅度的下挫的话，在今年我认为这机会是很小的。
记者：网上也有一些专家说，目前房地产市场最坏的时刻已经过去了，现在是不是购房者出手的时机？国内的房产是不是还是一个比较理想的投资品？
宋会雍：讲房地产最坏的时刻已经过去这个不是特别成立。什么叫最坏呢？最坏的话，首先讲一个要有一些企业被迫出局了，这个事情没法做了，这市场确实很坏，在这个市场上没办法取得正常的营收了。但你现在并没有看到有多少开发商说要退出。相反，仍然有很多其他领域的机构继续在拿地，而且拿的有些地价还不便宜。因此来讲，从这个指标上来看，楼市并没有到最坏的时候。
第二，现在是不是买房的好时机，我一直是分两类来判断，一类是最为自住者的角度，另外一类是投资者的角度。
作为自住者的角度，首先要考虑为什么要买这套房子，你的需求究竟是迫切还是不迫切。对于刚需者来讲，我们做过调查，绝大部分刚需者是没有耐心等待一个楼市调整周期完成的。实事求是来讲，现在只是处在楼市调整的初级阶段，去年年底还是比较不错的，今年年初开始进入了拐点。所以说，现在还是处在一个调整的初始状态，并没有下滑到底部。理论上作为投资者的角度，至少要价格高者抛，在调整初期开始抛盘，这是最好的一种选择。到了低谷之后再入手。
对自住者来讲，你等不起这个周期，所以只能根据自己需要的时间点去买房。无非就是在买房的过程当中，我去选择那些房源价格会更有弹性一些的，在砍价中能砍到阶段性的底线这就算不错了。那么对于投资者来讲了，最好是等到低谷的时候再去买，现在他们最好的选在就是赶紧把房子卖掉，多个3%、5%。
对于我们来讲这轮调整并不是一个短期的调整，至少要2-3年一个周期，毫无疑问你要去衡量，如果你在卖掉房子之后每年能获得7%-8%，甚至是10%其他领域的投资收益的话，那么就等同于如果我持有2,3年，每年能有10%收益，这个账才是打的平的。如果说涨不到10%，那么就是卖掉对我来说是一个最好的选择。所以从这两点来讲，两者是不同的。自住者来讲就是去衡量市场上最低的房子去入手，对于一些投资者来讲，现在最好是把房子卖掉。
记者：楼市马上要迎来传统意义上的“金九银十”，能否请您预测一下，今年的“金九银十”的成色怎么样？
宋会雍：“金九银十”更多讲的是环比，就是说它比七八月成色要好很多。今年的话我觉得不会太例外，比七八月份环比增长20%甚至是30%呈现的可能性是非常大的。因为我们看到在前一周的周末，在供应量方面有明显的变化，此前的话一直是很平淡的，每周供应大概20万方左右，到周末也就只有2、3个盘子在推。上周末有接近1000多套房子推出来，这个量和此前完全不是一个节奏的。我们对于这一个礼拜，9月初成交量的反弹是有蛮大可信度的，基本上是可以落定的。10月份我预计这一节奏得以延续，因为越到年底，开发企业资金回笼方面的压力会越加明显和加大，所以说他们会保持一个回款的节奏，对于接下来几个月的交易我不是特别的担心。但是今年的“金九银十”不能跟往年成色非常火的“金九银十”来比，比如说2013年、2009年，它毕竟是在楼市低潮期的“金九银十”，对于成色来讲我觉得还是要保守一点来评估它。（新华房产调查记者 张一）
