摩登现代的淮海路上，上海社会科学院闹中取静，坐落于此。采访当天，上海已进入梅雨时节，雨自然下得一点也不含糊，时而滂沱如注，时而淅沥绵绵，给惯常以热闹现代面貌示人的上海增添了一份“春雨江南”的韵味。从大弄堂进入，走进一片静谧的花园，与上海社会科学院教授，全国政协委员张泓铭的采访约在这里一栋老建筑的四楼。
1981年1月，参加了全国社会科学院系统研究人员招考并通过考试的张泓铭如愿从回到老家上海。至今，他已经在社科院工作了33年。张泓铭对记者说，他人生的黄金年代大多在这里度过。刚进入社科院，年纪已过35。他以为年龄也是积累，应该抓住时机边学理论、边搞研究。他这样做了，在学养提升和研究工作上都有了进步，也得到同事们的理解和认可。随着研究成果的丰富和传播，张泓铭也开始担任一些社会职务，如上海市政协常委、上海市人民政府参事、全国政协委员，这些职务上的平台，让他更多地参与建言献策。理论付诸于实际，这对于一个研究者是莫大的鼓励。
做研究还是投身实践 心态需要摆正
实际上，对于理论研究的方向定位，理论与实践能否结合，如何结合，这些一度让张泓铭产生迷惘。
早在1981年，张泓铭来到上海社科院，大学专业为贸易经济的他，研究方向是流通领域，包括生产资料流通和生活资料流通，一段时间后，他的研究又新增了物价管理这个方向。因此，商品流通和物价管理就成为他第一个十年的主要研究方向。期间因为担任综合研究室副主任的缘故，研究领域又拓宽到对于城市经济和城市发展的研究上。这段经历直到1992年这一历史性时间段的出现而发生改变。
1992年，邓小平视察南方，发表了社会主义市场经济的系列讲话，为我国新时期改革开放指明了方向。向社会主义市场经济转轨，流通领域逐步开放，价格体制逐步放开，成为大势所趋。“忽如一夜春风来”，张泓铭如此形容这次经济转轨。从指令价格走向市场价格，张泓铭说自己是参与者和拥护者。为此，做了不少研究，发表了许多文字。
然而，在价格的放开让流通领域的战略性难题基本攻克的情况下，在他为市场经济的到来拍手称快时，张泓铭的研究方向也面临彷徨。应不应该再继续这个研究方向，正值职业生涯黄金年龄的他说，“当时很纠结”。或是偶然，或是必然，正当他彷徨寻找新的研究方向时，房地产这一概念进入他的视野。因为有朋友从事这一行业，使他有一些体验，而且他发觉当时国内很少人研究这一领域，他认为这个方向必将是以后的热点，在经过一两年的思考和准备后，张泓铭此后的研究就此专注于房地产了。
“研究者和实践者的联系和区别，一定要把这二者界定清楚，不然你会觉得痛苦。”职业生涯中，张泓铭也曾经经历这一苦恼。他说，当自己的研究成果没被别人接受、采纳时，他甚至想过离开研究，走向实践操作层面。
幸而在更多的磨练下，他领悟到，“研究者和实践者，其中有合理的分工，它们应该是互相影响和互相推动的过程，很难完全包揽。”人们应该辩证地去把握这二者的关系，研究者希望发现真理，对世界有用，但即便是相对正确的理论，到实践还有一个检验和转化的过程，这个过程，其实可以一起参与，一起推动，而不是说完全由你来主导。“理论研究和研究付诸实践的过程，这当中可以有适当的区隔。”张泓铭说，这是他30多年经历的体会之一。
从完全理想的研究者、期望做实践的主宰者变成为一个参与者、合作者，在心态平复的同时，张泓铭也慢慢获得了将自己的某些研究付诸于实践的机会。
1998年到2008年，张泓铭担任上海市政协委员，后五年又为上海市政协常委；2003年到2013年，担任上海市人民政府参事；2008年之后，担任全国政协委员。这些职能让他的研究能够更多地与实际结合。
这些年里，张泓铭对于房地产的不少建言献策被运用到实践当中。他介绍道，1999年的时候，他参加上海住房体制改革的研究，与上海另外两位教授组成三人研究小组。他们关注到中低收入阶层的住房问题，率先提出在上海建立廉租房制度。这个建议被上海市政府采纳，上海由此在全国首推廉租房制度，之后上海方案又在全国推广。又如，他作为上海市政府参事主笔了一个调研报告，该报告后来移交到房地局，成为《上海市公共租赁房的实施条例》的重要参考，该报告也获得上海市哲学社会科学成果一等奖。
有关房地产调控的问题，张泓铭谈到一段让他印象深刻的经历，他说这与他坦诚、求真的性格有关。1995年，张泓铭的一份报告由上海社会科学院提交给中央，获得包括政治局常委、国务院副总理、部长等七人的批示，却让当时上海市政府某位权势很大的领导勃然大怒。因为张泓铭的这份报告指出上海房地产市场是不健康、不正常的，应该抑制房价过快上涨，而这样的观点与该领导对于上海市场的结论却是相悖，以至于为该领导所不悦。
在对于调控与房价的评论司空见惯的当下，这种报告不会那么震慑人心，但在当时，这份报告却无异于是“给平静的湖面扔下巨石”。同仁们都觉得压力空前，但在上海社科院党委坚持维护学者独立研究的正确思想下，他安然无恙。做独立学术研究，站在中间立场看问题，理性客观说真话，张泓铭说，这是他一直坚持的，至今不悔。
谈到成功，他也有对于青年人的建议。他说，年轻人要有理想，有追求，要有点激情；接下来，就要专注与投入到理想的实现中。如何专注？他推崇杨振宁的一句话：宁要拙诚，不要巧伪。
房地产进入增长继续、增速放缓的时代
研究房地产问题20多年，张泓铭谈到，“我对于房地产发展的宗旨和理念是，民生优先，兼顾经济增长，这是我做房地产研究最基本的观点。”他认为，追求房地产的发展速度，把增加值和税金作为第一目标，是片面的做法，是导致房地产诸多问题的症结。现在这种片面认识正在逐步扭转中，而正确的观点正开始为人们所接受。
评价房地产20多年的发展，张泓铭总结为八个字，“成绩巨大，问题不少。”对于成绩方面，他说道，一是人民群众的住房条件大为改善，人均住房面积翻了几番；此外，他认为，房地产对于国民经济的贡献巨大，除提供住房使用价值外，它还拉动投资，带动相关产业的发展，如建材业，建筑业，家居业等等，并且改变了城市的面貌。这都是不容忽视的。
在成绩巨大的同时也产生了不少问题，张泓铭谈到，粗放型的发展模式造成了资源的巨大浪费。土地集约程度不高，能源消耗太大，绿色建筑太少，房屋质量也频繁出现问题，房地产市场过热还导致房价涨幅太大。
事实上，尽管房地产市场20多年的发展惊人，但行业各项指标却在今年突然急转直下，这让市场猝不及防。对此，张泓铭表示，从今年年初开始，中国房地产整体上就出现下行状况。但他认为，“我们不能简单地看问题，我认为房地产可能面临更大一轮的下行问题。根据我个人的研究，其实从2009年开始，房地产这一轮的调整就开始了。这是一个历史阶段的调整，而不是某一年的调整。高增长的时期已经过去了，我们将会进入一个新的房地产时代，即增长继续、速度放缓的时代。”值得注意的是，他还提出，在这个历史阶段的大趋势下，各年房地产市场还是有高低起伏的，不是一条直线走到底。
而对于这一历史阶段内今年市场出现明显下行的原因，张泓铭分析道，从市场环境看，经济增长乏力，金融控制稳健让货币流动性比较紧缩；国际方面，国际货币流动性也面临收缩；此外，我们对生态要求更多，而不再像过去一样盲目地粗放型发展。对于房地产未来的发展前景，张泓铭也指出，虽然市场利空因素不少，但继续发展的利好因素也是存在的，他谈到，“经济继续增长，工业化、城市化进程仍在推进。因此，这一阶段内，房地产市场仍是有上升空间的，只是速度的下降，房地产行业的利润回报率有所下降。”
在房地产下行趋势明显，市场成交情况连续多个月出现颓靡的情况下，多个地方松绑限购的声音逐渐在一些城市尘埃落定，调控房地产市场的限购政策是否已经面临困境？对此，张泓铭表示，中央政府对于房地产市场的态度很明显，即是分类调控。分类调控不是全国齐步走，而是各地根据实际情况来调整。过冷或过热都要调归正常。
“限购作为一种行政性的强制措施，它最后必然是要取消的，但是还有一个前提，它需要各种配套措施，主要是经济调节措施如税收措施的跟进。如果没有这些配套措施，放松限购还有可能会导致投机盛行的风险。所以我不是简单的支持或反对限购，而是希望它在条件成熟时放开。”张泓铭补充说道。（新华房产调查记者 张靖）
