专访戴德梁行工业及物流地产部专家苏智渊
产业地产新政十年一遇，产业园生存大变局来袭？
近年来，房地产住宅产品的调控一浪高过一浪，产业地产方面的调控差不多有10年的时间未出现大的动作。2014年2月下旬，上海市《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》中，明确提出工业用地流转期将从原来的50年缩至20年的弹性调控。此次十年一遇的新政是否会给行业带来颠覆性的变局？我们不妨从行业的发展进程中寻找答案。
为此，新华房产《新华有约》栏目本期邀请戴德梁行工业及物流地产部的苏总，从专家的视角做整体解读：
土地稀缺与竞争加剧
目前，从全国来看，一线城市的产业地产资源已经相当稀缺，上海新兴产业地产不断转向二、三线城市，早期的部分工业园区已进入饱和状态，土地供应逐年下降。未来上海产业地产的发展更多的是基于存量，而不是增量。与日高昂的土地价格和数量上的稀缺共同主导本地产业园未来竞争格局，那么在这样的背景下，如何利用现在存量的土地资源进行升级改造，焕发新一轮的产业园区的竞争活力，是当前所有园区谋求发展的重要议题。
转型升级下的“腾笼换鸟”
再从企业在园区的生存状态来看，原有的低端制造业正在向外溢出，他们的生存空间正在被其他更高附加值的高端产业所取代，所以上海产业园在过去的5年乃至未来更长的发展时间里，更重要的是“腾笼换鸟”。如果企业想长期扎根上海本土，吸收在产业发展上其他城市不能提供的养分，就面临转型升级，来获得“沪籍”企业的竞争优势。
企业如何升级转型？首先要看企业的物业结构。如果建园之初，产业园里的楼宇更多的偏向研发办公，对于这类企业来讲，它的转型升级更容易；如果是早期的生产型园区，就要彻底拆掉重建，承担更大的周期和成本压力。第二，从产业结构上讲，也会制约未来的升级方向，比如一个园区有很多化工、医药类企业，他们要做转型升级就相当困难，由于其他企业不愿意与这样的企业做邻居，这势必会影响园区招商。以上方向，都决定园区未来的升级走向。
产业地产的“微妙博弈”时代
在当前发展较为成熟的老园区，如金桥开发区或者莘庄工业园的企业，特别是制造业，都会围绕园区集群发展，形成园区与企业的共存关系，这是20、30年中国园区长期发展下来所形成的固有模式，这也是园区与企业间载体的搭建平台和使用平台的最初阶段。
发展到后来，园区开始有意识转变自身的身份，凸显园区的运营角色,把自己定位为企业的服务平台。而近几年，园区不再固守于自己的平台角色了，而是开始注重资产的拥有和运作。当土地进入稀缺状态，园区因控制土地而获得了更多的话语权，园区会设置更高的门槛来限制企业的土地获取;而企业因运营或调整需要退出园区时，园区也会通过行政手段限制土地资源在市场中的自由买卖，意在收回土地，重新配置，这就让企业被“宽进严出”，未免进退两难。这种园区与企业间的微妙博弈，是最近3-5年内，特别是一线城市，非常明显的现象。从而使一些“国字头”的园区，跳出原本做服务型平台的角色，也开始成为了介入市场的一股力量。
“十年一遇”的新政变局
此次上海市出台工业用地流转期从原来的50年，缩至20年的政策，是“十年一遇”的重大调控，它又将给现在的产业地产整体发展带来何等影响呢？
首先这一政策源于工业地价的飞速增长，企业对入驻园区望而却步。政府为吸引企业入驻，就采取将工业地价弹性分割的措施，降低企业的价格进入门槛,这是好的一面。另一面，制造型企业在发展时间上的定位都是长期性的，对于新政的20年的批租年限，难免会产生20年后的发展担忧，包括20年后的地价，未来的稳定性，未来的风险。
戴德梁行苏总还表示：政策的限制条件，包括税收、开工、竣工等，如果全部叠加到弹性地价政策上，一些潜在的选址企业就会丧失信心，这就需要政策再做进一步明晰，消除企业对20年期限上的顾虑。也就是说，调控哪种企业适用哪种弹性地价的标准尤为关键，未来对标准做进一步明文规定，才更能体现此次产业地产新政的调控成效。还有，存量的盘活，对于整个上海工业地产企业的发展来说更是一次很好的机会，也是产业地产未来新格局形成的根本。
