屠海鸣：应当加快“旧区改造”的收尾工作
2014年2月11日，上海市市长杨雄主持召开上海市政府常务会议，原则通过了开展本市“城中村”地块改造工作方案，明确将以统筹城乡发展、优化人居环境、保障村民权益为目标，通过政府引导、村民自愿、社会参与、市场运作的方式，对本市“城中村”地块实施改造。并表示上海今年将启动11个城中村改造，并严防新城中村出现。
“旧区改造”作为上海市最重要的民生工程，历来受到市委、市政府高度重视，近年来更是不断加大旧区改造的力度，持续投入巨大的人力、财力、物力，旧区改造速度明显加快。上海市委书记韩正曾多次前往各旧区改造基地进行调研，强调旧区改造是最重要的民生大事。
作为市政协常委，上海豪都房地产开发经营有限公司董事长、总经理屠海鸣先生多年来一直致力于关注上海市旧城改建工作，为此做过很多调研，并在两会上提过很多可行性的提案。结合上海市“旧城改造”工作，屠海鸣先生在百忙之中接受了新华网的专访。
旧区改造 成效显著
稳步推进的同时 部分已经开展的“旧区改造”难收尾
资料显示，上世纪90年代以来，上海市通过推进“365”危棚简屋改造、“十五”新一轮旧区改造和“十一五”成片二级旧里以下房屋改造，全市约有140万户家庭告别简陋的旧房，迁入新居。在市民居住条件大幅改善的同时，城市面貌也明显改观，城市功能与空间布局得到显著提升和优化。
四届政协委员的屠海鸣向记者表示，多年来，他一直非常关注上海旧区改造工作的进展，多次深入旧区改造基地进行调研。最近七年，屠海鸣每年都会在上海市两会上提一个关于“旧区改造”的提案。
这其中有“如何学习香港经验，把香港保障房建设经验搬过来用于‘旧区改造’；有“怎么样加快加大‘旧区改造’步伐”；也有“在改造中如何做到更加阳光透明、公平公正”；还有“怎样促进‘旧区改造’融资难”等问题。
用屠海鸣自己的话说，就是“已经是一个系列提案了！其中多项建议已获得政府部门的采纳，成为已经采取的措施，如公开征询制度、“社会监督、透明动迁、阳光安置、政策一致”加入旧改工作原则等。
然而屠海鸣表示，“经过‘十一五’的五年，‘十二五’开局之后，上海市加大了旧区改造的力度，现在基本上按照预计的速度在稳步推进。”虽然上海的‘旧区改造’取得了很大成绩，但是改造工作还是面临很多困难。
突出表现为旧区改造中剩余的骨头地块，特别是不少旧改在拆基地的收尾工作，随着旧改安置成本的不断提高，而困难重重。这些难啃的“硬骨头”，居住环境恶劣，市政设施落后，安全隐患丛生，社会管理难度极大。
为此，在今年的上海市两会上，屠海鸣作了题为“如何加快本市旧改在拆基地的收尾工作”的提案。
成本高 房源少 融资难等
成为‘旧区改造’工作的存在的主要问题
屠海鸣表示，旧区改造特别是在拆基地改造并不是一项简单的工作，动迁成本不断增高、动迁安置房源越来越难落实、融资难等问题都在很大程度上制约着上海这些在拆基地改造的进展。他认为，上海市在拆基地改造过程中，能否真正做到“三公”（即公开、公平、公正），如何筹措巨额改造资金来源，房源安置怎样让群众满意等，仍然是摆在旧区改造工作中急需解决的几大障碍。
以虹口区虹镇老街为例，屠海鸣对记者说道，虹镇老街是上海二级旧地市场上一个典型代表，过去有部电影叫《七十二家房客》，说的就是上海这样一幢房子里挤满了有十多户人家的老弄堂。去年十月，虹镇老街7号地块二次征询签约成功率达到86.11%，自1996年启动的虹镇老街大规模旧区改造终于取得突破性进展。
屠海鸣表示，类似像虹镇老街这样的二级旧地以下的房屋，上海在十二五期间还有350万平方米要拆迁， 动迁的迁居民约15万户。这是一个很大的数字。然而从目前来看，在拆迁过程中还存在不少阻力。主要表现在：
一是居民的故土情结，很多居民希望动迁以后回到原住地，因为大家觉得那里有他生活的轨迹、包括医疗、教育以及商业配套都比较好。
第二是在不少旧改的在拆基地，由于同一地块的补偿标准前后并不一致，最后同意签合同的人，得到的好处反而最多，这就导致一些居民为了多拿补偿，选择做“钉子户”，阻碍了旧改工作的正常开展。
第三随着动迁和建设成本越来越高，融资问题始终是制约旧区改造的关键所在。据有关部门估算，要完成“十二五”中心城区旧区改造任务，需投入资金4000到5000亿元，每年平均投入1000亿元左右。而经过大规模的城市建设和改造，各区进入偿债高峰，特别是杨浦、虹口、闸北、普陀、黄浦等重点区，自筹资金压力大。
阳光征收 加大信息公开力度
进一步拓宽对旧改在拆基地的融资渠道
近年来，上海市不断拓宽融资渠道，除了政府财政、金融机构、公积金等渠道，目前已开始试点保险资金参与旧改。如太平洋保险公司与市土地储备中心设立太平洋-上海土储中心不动产债权投资计划，以债权形式投入市土地储备中心参与的旧区改造项目，总规模500亿元；平安保险公司则计划以总规模1000亿保险资金支持上海旧改工作。
“除了政策能够更阳光之外，资金问题是上海旧区改造最大的瓶颈，”屠海鸣说道。上海旧区改造目前的融资渠道仍然较为单一，特别是极大多数的在拆基地，越来越难以筹措到足够多的旧改资金，急需探索更多的融资渠道。
屠海鸣曾在去年的政协提案中曾建议，上海旧区改造的资金筹集模式可以借鉴英国旧改的基金模式，即通过各方进行公开竞投发放运作。此外，通过发行各种不同性质的债券等方式，也可吸引更多社会资金参与到旧改之中。
针对目前上海旧区改造存在的比较突出的问题，屠海鸣表示道，政府可以在已有措施的基础上，再出台相应政策，以进一步加快旧区改造的步伐，让更多老百姓共享社会发展成果，圆自己的住房梦。
城市化进程
还需注重保护“老上海情结”
屠海鸣之前写过一个提案，讲在旧区改造当中，怎么样让有上海历史风貌的房屋的建筑保留下来，或者最好做到以旧修旧，以旧还旧，以旧建旧。屠海鸣说“完全把有老上海特殊标志，有上海特殊风味、风格情调的建筑全部拆掉，都弄成高楼大厦，也不是真正的上海”。
他表示，很多历史建筑对上海市民来说，可能是几代人的记忆。标志性的便是上海的静安别墅，像这种就要很好的利用。上海应该要有个概念，对于上海的老建筑，一部分应当要保留，在设计中，既要满足容积率、绿化覆盖率，又要满足历史古迹风貌的保护。这需要规划设计部门很好地动脑筋。
屠海鸣认为上海的新天地在风貌建筑保护方面已经走出了一条很好的路，但是他认为上海市中心的地块都像新天地这样也很难做到。应该分别对待，一部分保留、一部分“依旧还旧”，一部分拆迁改成高楼大厦。或者在市郊土地资源不是很紧缺的地块，把市中心的房屋一部迁移过去，跟新城的规划、配套完全结合在一体，这也是可以考虑的。
屠海鸣最后说，“旧区改造”与“历史风貌保护”其实并不矛盾，就需要设计规划部门、房地产部门，旧区改造部门明确目标，统一协作，这其中其实还是有很多功课要做的。（新华房产 记者 梁鸿儒）
