专访宏苑物业总经理王培华：做明星工程 创安居小区
物业管理是指对房屋建筑、配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域实施统一专业化管理，向居民提供多方面的综合性服务。可以说，物业管理是与居民生活可谓休息相关的“大事件”。
本期新华有约特邀了上海市综合型物业管理企业，在行业内享有较高知名度和美誉度的上海宏苑物业管理经营有限公司董事长王培华，和我们一起分享宏苑物业的成功经验以及对整个行业的看法。
“四个离不开”支撑发展之路
上海宏苑物业管理经营有限公司成立于1994年，是中虹集团旗下的一家具有独立法人资格的专业化、社会化、市场化的综合性物业管理企业。深耕上海，宏苑物业以良好的信誉在上海赢得了好口碑。
成立近20年，宏苑物业的管辖区域遍布虹口、杨浦、宝山、长宁、闵行、徐汇上海六区，还涉及上海周边省市。
“为政府做明星工程，为居民创造安定舒适的小区，这是我们物业人最大的梦想。”王培华一直强调。也许，正是宏苑物业的这种坚持精神，在经历20年的辉煌沉浮中，宏苑在竞争激烈的市场坚持下来，成为上海物业行业内重要的一员。
总结宏苑物业的发展之路，王培华说道，物业要做好主要有“四个离不开”，一是离不开政府的支持；二是离不开行业的指导；三是离不开业主的理解；第四是离不开广大职工的努力。
总结经验：两句话、“三个难”
经过近20年的发展，宏苑物业目前直接管理的楼盘面积已达190余万平方米。2002年宏苑通过了ISO 9001：2000版质量体系认证；2003年完成体制改革，从国有企业转变为由国有资产参股的民营企业。
针对宏苑物业20年发展之路的经验，王培华表示，概括地讲，主要有“两句话”和“三个难”。
具体来说，第一句话是换位思考。在做物业管理的时候，我们也是居民，所以我们也应该从居民的角度来考虑事情。从实践经验来看，换位思考确实能够让物业与居民之间的沟通更加顺利，让工作达到事半功倍的效果。
第二句话，物业管理要依靠“三驾马车”。“三驾马车”分别指物业公司、业委会和居委会党支部。居委会党支部属于第三方，而物业公司跟业委会之间原则上是对立的，所以必须有一个第三方来协调发展。总的来说，在居委会党支部的领导下，把居民需求与物业工作结合起来，从而更大地发挥居民的需求和物业的作为。
20年的发展，宏苑物业已经取得不俗成绩。然而，发展常常也是与挑战并存的。王培华谈到，当前宏苑的发展也面临了三大困难。
首先，企业经营面临困难。物业管理是密集型产业，而宏苑80%的员工都有最低工资保证。随着人员的刚性工资不断增长，经营成本不断提高，由此造成经营困难。加之宏苑的主要业务是经租房、售后房，收费也较低；
第二，提价难。近20年来，物业管理费方面，政府基本上没有新的调整政策，因此物业面临不断提高的经营成本想调整价格很困难，很难得到居民的认可。
第三，物业费收缴难。王培华表示，有些居民交费意识比较薄弱，宏苑目前总收缴率在50%—70%，居民对公司的欠款达到1700万左右。而这笔欠款严重影响了企业正常运作，所以宏苑希望能通过设立诚信机制来解决欠费情况。
努力创全国文明小区
事实上，物业管理也是需要与时俱进的。宏苑物业在坚持上海地区特色文化的同时，也一直在学习借鉴国内外物业管理的先进理论和经验。
王培华介绍道，以宏苑管理的一个商品房、经租房混合的小区为例，因为该小区建造时间较久，原先设计已经跟不上现代生活的需求了，小区出现停车困难，公共设施陈旧等问题。
而物业作为服务单位，发现了问题则要解决问题。
宏苑物业充分利用“三驾马车”，在获得居委会党支部、街道的支持下，通过做居民工作，与业委会进行沟通，将小区进行了改造。改造后的小区实行单行道，这样既能保证停车位，又能保障小区居民安全；此外，小区还在原先的绿化带里开了人行道。
令人欣慰的是，该小区不仅得到了小区业主的高度认可，还获得了上海市绿化环境小区、市物业管理优秀小区、市区治安防范爱心小区与市文明小区等荣誉称号。“我们还在努力争取全国文明小区”，王培华表示。
谈及对企业未来的发展规划，王培华说道，首先我们要做好社保工作，这是保证企业更深层次发展的前提；第二要加强核算，运用先进科技、技术来提高企业竞争能力；此外，要扩大业务，目前我们的主业是售后房、经租房，以后我们要调整结构，增加公寓房管理和高档商品房管理的比重。
而针对物业费收纳难的问题，王培华笑言：“我们要发扬‘五加皮’精神，即硬着头皮、厚着脸皮、饿着肚皮、踏破脚皮、磨破嘴破，来做好收缴工作，从而来夯实企业的经济基础。”
