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代表住宅物业管理条例引热议 不交物业费败诉将进失信黑名单

2016年01月20日 08:46:59 来源: 南京晨报
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    昨日,参加南京市两会的人大代表们审议了《南京市住宅物业管理条例(草案)》。这部南京市30年立法史上,首部由人代会审议的民生类法规,因为关系每一位南京市民,得到了与会代表的广泛热议。记者总结下来,总共有七大焦点问题,非常引人关注。

    实名投诉登记 须限时回复

    条例(草案)第五条、第六十四条规定,实行违法违规行为实名投诉、举报登记、限时回复制度。要求政府相关部门对有关投诉举报事项及时受理回复。实践中,小区物业管理矛盾突出,政府部门职能交叉,行政执法难度大,市民反映强烈。草案设立这一制度,督促相关部门及时、高效地查处违法违规行为,维护广大群众合法权益。

    代表热议:自己所住的是个老小区,居民跟物业常常有矛盾,很多时候居民不知道该去哪里投诉,或者有时候投诉了也没有人及时来处理。最后只能以不交物管费来抗议,结果这样恶性循环下去,物业服务就更差。现在新的条例(草案)规定了实名投诉、举报登记和限时回复,对居民和物业公司来说都很公平,减少了匿名恶意举报的可能,也能让居民需要投诉时能及时得到回复,让违法违规行为得到及时查处。

    10%业主不满意 可要求第三方评估

    条例(草案)第六条、第三十八条、第四十三条规定,已交付使用物业总人数10%以上的业主,对建设单位选聘的物业服务质量不满意的,业主大会、建设单位等各方可以在协商自愿基础上,委托第三方评估机构对物业服务企业的服务质量、服务标准、费用测算等进行评估。物业服务管理中,业主与物业服务企业所处地位不同,对服务质量评价标准也不同,双方一旦产生纠纷,往往形成对立,引发矛盾。草案建立第三方评估制度,探索发挥市场调节机制的作用,为解决因物业服务质量而引发的纠纷提供渠道。

    代表热议:引入第三方机构评估是一个很好的化解多方矛盾的方法,但如何保证第三方机构的独立性?会不会出现第三方机构与物业公司、建设方相互勾结的问题?到时候出现问题,怎么解决?此外,如何保证第三方机构的权威性?毕竟,物业管理是个软服务项目,每个人的感受都不一样,也许你觉得还可以的小区,在别人看来却有很多不足。所以,标准由谁来制定,就很关键。

    建设单位交存2%的物业保修金

    条例(草案)第三十六条规定,建设单位在房屋产权初始登记之前,应当按照物业建筑安装总造价2%的比例交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保障,交存期限为8年。物业保修金不得纳入房屋建设成本。在交存期内建设单位不履行或者无法履行保修责任的,维修费用在保修金中列支。设立该项制度主要是考虑到前期物业管理阶段,很多纠纷源于房屋质量问题,而建设单位是房屋质量的责任主体。因此,草案强化建设单位责任,为解决房屋质量问题提供途径。

    代表热议:在南京开发房地产的企业,有大有小。大家可能都注意到了,大的房企用的都是自己的物业,服务有保障,毕竟后面他们还要开发,还要卖房子。但是不少小房产公司,搞几个楼盘卖完了就跑了,委托的物业公司难以为继跑路的居多,广大业主的权益就难以得到保障。现在规定交存物业保修金,就不怕你跑了,强制你要做好物业服务。这对今后南京的房地产市场也会有影响,毕竟对小企业来说,2%的保修金、8年期限,是一笔很大的资金占用量。不过,对广大业主来讲,却是通过条例保障了自己的权益。

    简化维修资金审批手续

    条例(草案)第六十二条规定,在发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况下,可简化专项维修资金使用审批手续,管理部门应当自收到书面申请之日起两个工作日内完成审核。紧急情况包括:电梯故障;消防设施故障;屋面、外墙渗漏;二次供水泵运行中断;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成的功能障碍;楼顶、楼体外立面存在脱落危险;其他危及房屋和人身财产安全的紧急情况。

    代表热议:长期以来,维修资金的申请条件多、期限长,老百姓对此意见很大。一位代表举了自己的例子,他说自己所居住的小区因为电梯年久失修,经常发生关人等故障,后来业主们集体决定,动用维修资金来更换电梯,但现在电梯换了好几年,相关费用也没有批下来,钱都是业主们平摊的。如今,草案在省条例和国家部委相关规定的基础上,设计了绿色快速通道,要求发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要动用维修资金时,相关部门在两个工作日内完成审核,保障了广大业主的权益。

    独立建账保障公共收益不被占用

    条例(草案)第三十七条规定,物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户,每年不得少于一次公布共有资金账户收支情况。第五十八条规定,业主对收支情况有异议的,经占总人数20%以上业主提议,业主大会应当委托会计师事务所进行审计并将结果通报全体业主。

    代表热议:一位来自街道的人大代表说,在实际管理过程中,因为小区账目混乱不透明,业主公共收益被占用、挪用的事例频发,成为物业管理的矛盾焦点之一。现在在不少小区,收取业主停车费、户外广告宣传费,是一笔不小的收入,但因为物业费的缺口、维修资金的缺口,很多费用都被挪用了,虽然情有可原,但拆东墙补西墙的做法却是违规的,业主一旦较真,矛盾就很大。

    不交物业费败诉 要录入信用档案

    条例(草案)第四十八条至第五十一条对物业服务企业、物业项目负责人、业主三方征信作出规定,增强各方契约意识。目前,物业管理活动中存在着各方主体不同程度的失信现象,对此缺乏有效的约束手段,导致违法成本过低,违法收益与违法责任失衡。在这部草案首次征求意见时,业主不得拒交物业管理费就是关注焦点。后来经过征求意见修改,目前的草案第五十一条规定为:业主欠交物业管理费和公摊水电费的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以提起诉讼或申请仲裁。经司法判决或者仲裁裁决后仍不履行的,将被录入个人信用档案。

    代表热议:草案的条文比原来的宽松多了,原来的条文对于业主十分严苛。事实上,居民不交物管费也要分情况,有的是物业服务确实很糟糕,业主忍无可忍,才会拒绝交纳。当然,也有业主恶意拒交物业费的情况,实际上这是在占小区公众的便宜,也侵犯了其他住户的利益,现在修改过的草案条文对业主更公平,但也需要进一步细化,比如对于个别“老赖”住户,业委会或者物业公司单独起诉的话时间成本和诉讼成本都很高,并不划算,而且法院案子很多,往往拖很长时间得不到解决,因此,最好能有物业快速法庭,能更好地解决多方矛盾。

    老旧小区成立 物业管理委员会

    条例(草案)第二十五条规定,有些不具备成立业主大会条件的老旧小区、保障性住房小区,可由街道办事处及时组织成立物业管理委员会,由业主以及街道办事处、公安机关、社区居民委员会、建设单位等派员组成。其中,业主成员应当不少于60%,由街道办事处在业主中推荐产生。

    代表热议:南京全市有不少老旧小区,有些小区年代久远,小区规模不大,有的只有一两栋楼、几十户居民,成立业主大会、找物业公司不现实。在这种情况下,由街道出面组织的物业管理委员会就能有效发挥职能,帮助这些居民管理起小区。当然,也有一些街道代表表示,在实践过程中遇到很多难题,比如物业费长期没有上涨,交费率偏低,街道每年都要往上面贴上百万元,有的上千万元。如何解决这部分经费缺口,还需要进一步细化细则,让街道在服务百姓的同时,合理安排资金。

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