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律师教你二手房交易中最主要把握什么

2016年10月11日 10:02:02 来源: 钱江晚报
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    房东收了定金,却迟迟不愿意签正式转让合同,眼看着房价噌噌起来,买家把房东和中介一并告上法庭。9月27日,杭州拱墅区法院刚刚对这起纠纷进行调解。当日傍晚,杭州市政府出台房产新政:自28日起,提高二套房首付,暂停购房落户。

  在这一波楼市上涨行情中,有一部分房东和买家在利益面前,丢了契约精神,导致纠纷。我们通过近段时间的几个典型案例,来看看这些纠纷和后果,以及二手房买卖中最该注意的几点。

  【案例一】

  房东签了协议

  至今未办房产证

  城东某大型楼盘,一套三室两厅110平方米的精装修房产,9月20日,房东和买家以345万元的价格签订了居间协议。当时房客支付了10万元定金,约定一旦违约,赔偿双倍定金。因为房屋比较新,房东还未办出房产证,双方商定房东必须协助尽快办理房产证而后完成转让过户。

  9月27日,新政出台。至今,房东还未办好房产证, 中介联系房东,房东不是在外地,就是“正在办证”。买家等不及跑去小区看,去物业拿钥匙时,物业说,真当烦死了,这套房子每天有好几拨人来看。中介询问其他同行,得知这套房产已经在别家挂单,价格也抬高到了380万元。

  那么房东为什么没有直接违约呢?中介分析,因为一系列新政出台,限制投资客之后,楼市从疯狂趋于平稳,房东想再观望观望,但又不想失去已经落在“碗”里的下家。

  口碑地产古运店负责人武苏珍说,在这波行情中,确实有少数房东在签订居间协议后发生违约或者以各种理由表达了违约的想法。

  浙江腾飞金鹰所房地产综合部负责人、浙江省直律协建筑房地产专业委员会副主任陈钟律师:在目前的二手房交易过程中,往往会签两道协议,第一道是居间协议,付定金,预约房产的下一步转让过户。第二道是正式的房屋买卖合同。

  现在违约通常发生在第一个环节上,拿了定金的房东动了跳单的念头。他会在房价上涨的空间和承担的违约赔偿之间做权衡, 如果仅仅是双倍返还定金,在动辄几十万的上涨空间里,房东往往只算利益,而彻底放弃了契约精神。

  面对越来越多的“违约苗头”,中介开始迅速调整操作手法:第一,抬高定金。定金从一两万元上升到十万元。第二,抬高违约责任,比如我爱我家的居间协议中有关违约这一块的示范条款是,如果违约,房东将退还定金,并赔偿总房价的10%。也就是将违约成本抬高到“总房价的10%”以上,防止房东任性跳单。

  【案例二】

  房东想把已经出租的房子

  转出售

  陈女士在下沙有一套房产,当时是作为投资,已经出租。这段时间,陈女士动了出售的念头,因为频繁看房严重影响生活,租客不同意,而有意向的买家,则担心买了房住不进去。这样一来,带租出售使得三方都陷入尴尬的境地。

  陈钟律师:在房屋买卖中遇见出租是比较复杂的一件事。法律上有一句话叫“买卖不破租赁”,即在租赁关系存续期间,即便房东将房子出售给他人了,他人也不能要求租客退出房屋。所以,在房产交易中,我们都会强调房客先去调查一下房屋是否有租赁。

  如果有出租,就是一个三方协商的问题。

  如果租客坚持租住在此,那么房东要在总房价中扣除租赁的费用,比如,租约为一年,总共租金10万元,房屋出售时租期才过半,那么剩下半年的租金即5万元,可以在总房价中扣除,让利给买家。

  如果要求租客搬出,那就算房东一方提前终止租赁合同,那么房东需要依据租赁合同的约定支付违约赔偿金。

  【案例三】

  房东收了定金

  迟迟不签正式合同

  我们再回过头看文章开头拱墅区法院的案子。这个纠纷倒并不是发生在这轮9月的房价上涨行情里。今年4月,买家小陈买下城西小和山板块的一套房产,当时签订了居间协议,双方约定买家支付给房东10万元定金,在居间协议签订65天之内完成房屋转让合同。但是面对上涨的房价,房东一拖再拖,直至违约。

  小陈告了房东和中介公司,根据双方协议,房东违约要承担双倍定金的违约责任。此案最后是以调解结案:居间协议解除,房东支付给小陈18万元。

  陈钟律师:对于购房者来说,首先要明确自己签订的到底是居间合同,还是正式的房屋转让合同。

  目前大多数居间合同所约定的违约责任是双倍定金,也许并不足以“抵抗”房价高涨带来的利益。

  而房屋转让合同里,尤其要关注违约责任条款,格式条款上书写的是违约金“最高不超过合同金额的()%”,这个()是由中介填写,也可以双方协商的,但是不能超过20%。其实,只要在总房价的10%以上,房东就会有所顾虑。

  此外,购买二手房产时,除了上面讲到的租赁问题,还需要注意房屋质量,水电煤气、物业费的交割以及户口的迁移。最好能够将上述条件书面化写入合同。

  本报首席记者 肖菁 本报通讯员 拱法

 

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