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投资回温——上海客杭州炒长线

2016年06月30日 09:52:56 来源: 浙江在线-钱江晚报
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    “我有300万元现金,请问城东新城有什么楼盘可以投资?”“请推荐钱江新城可投资的楼盘。”杭州房产购房宝专家问答平台上,今年这样的问题几乎每天都有。而像“某某楼盘可以投资吗?”的问题最近几个月更是成倍增加。

    如果说去年以前,买房基本为了自住,“去投资化”是楼市的重要特征的话,那么今年楼市的升温,让投资需求再度现身楼市。春节过后,外地投资客的身影频繁闪现杭州楼市,而最近,一些楼盘成交量中,外地客的比例甚至多达五成。

    不过,和楼市黄金十年的投资客相比,如今购房者的投资目的还是有所变化,原本带炒房成分的投资客越来越少,现在他们更看重资产的保值而不是短线抛售获利。

    案例:

    上海投资客看好杭州

    一气买了3套房子

    今年4月,来自上海的涂先生与他朋友一行5人在杭州城东新城和滨江一口气买下7套房子,4套住宅3套酒店式公寓。

    “我自己在杭州城东新城买了1套住宅,滨江买了2套酒店式公寓。总共才花了500万元。要知道这点钱在上海只能去没地铁的外环买个小三房。”涂先生说。这是他第二次到杭州看房,之前一次是2010年,那正是杭州房价的高点,“6年前我并没打算在杭州买房,觉得杭州房价是虚高。但这两年上海的房子涨得猛,单价10万的房子到处都是。”在涂先生眼里,杭州是上海的一个卫星城,在杭州市中心区域、地铁上盖、还是精装修的房子,单价也不到4万元,而“在上海买套像样点的市中心房子,都能在杭州买3套市中心精装修房了。”

    这样巨大的成本差距,加上沪杭间日益便利的交通,涂先生觉得手头的空闲资金还不如放在杭州楼市。他也看好杭州楼市的潜力。“现在国内经济形势并不好,股市短时间不会回暖,真的找不出其他合适的理财渠道。上海又限购,看来看去,还有上升空间的就是二线城市的房产了。二线城市中,我比较看好杭州,G20和亚运会让城市配套会上升几个档次,到时候房价还会跟着涨。”

    “来之前我和朋友列了个清单,主要跑几个热门的板块:钱江新城、奥体、滨江和城东新城。”说起在杭州买房,涂先生头头是道。

    其实,像涂先生这样到杭州“秒杀”的外地投资客不在少数,“与温、台客户略谨慎的态度不同,上海投资客的特征就是看了喜欢,再问清楚一些细节,直接掏卡付钱。”城东新城板块天阳文晖项目负责人告诉记者,今年上海投资客增幅明显,几乎与省内客户齐平,总的投资客比例接近一半。

    投资主力变了:

    增量多来自外地投资客

    杭州楼市投资客中,外地客成为主力。记者调查了10个热门板块的热销楼盘,有3个楼盘的外地投资客几乎占到销售量的一半;其余7个楼盘,外地投资客占2~4成。而其中,除了像上海等省外过来的纯投资客外,大部分是投资兼自住的。

    位于老汽车东站的保利中央公馆,是地铁上盖物业同时又是精装修,离高速口和火车东站都很近。4月,该楼盘迎来一波上海的客人,当时就团购了近10套。“上海、南京的客户都占不少,年后我们外地客户的比例一直稳定在4成左右。温州、台州和义乌的客户比重最多,接近3成。”项目负责人奚檀圣告诉记者。

    “今年以来,外地投资客比例明显增多。从每个月的数据看,本地客户的量一直很稳定,增量都来自外地客户。所以现在我们经常去异地拓客,也很欢迎外地的看房团。”德信大家钱江府的相关负责人告诉记者。

    最近,天阳也带着自己文晖、尚景国际二期商铺等项目去温台地区做巡展。“现在天气热了,很多时候我们会主动到地方去推荐项目。”负责天阳渠道拓展的秦先生告诉记者。

    而一些热门板块的酒店式公寓项目,更是花重金开拓异地市场,只要是带客成交,最高的提点达到10%。以一套城东新城的酒店式公寓为例,45平方米总价在80万元左右,一套房源提点最高可接近10万元。

    投资区域变了:

    选择有“题材”的热门板块

    像涂先生一样,选择有“题材”板块的外地客不在少数。

    “与奥体相关的钱江世纪城、钱江新城、滨江等板块都是投资客关注的焦点,甚至连辐射到的城东新城板块也出现了不少投资客身影。”一位业内人士深有感触。

    位于城东新城的天阳文晖项目,从5月推盘开始,几乎每一次都有外地客涌入,比例还不小。“这几次外地客的比例都在一半左右。他们都觉得现在这个板块2.5万元/平方米左右的精装修房,买一套少一套,现在很多周边楼盘明的暗的都在涨价。”该项目负责人说。

    “我们的目光都集中在和G20相关的板块,到亚运会举办之前,杭州都会处在配套提升期,全国乃至世界的投资项目都可能找到这里,所以我很看好杭州。”温州人吴先生认为,没有配套和政策支撑的板块,投资还是有风险的。像下沙、九堡这样在2011年被炒起来的板块,早年投资客现在都在亏本卖房。因此现在的外地投资客,更注重切实的利好。

    除了大热“题材”板块,像之江这样有音乐学院、美院以及紫之隧道概念的板块,最近也有一些外地客看中。“一方面板块价格相对热门区域来说较低,另一方面,这些区域最近地价已经到1.1万元/平方米以上,未来发展空间看好。”融科瑷骊山项目负责人告诉记者。

    投资心态变了:

    以自住为前提,不盲目入市

    与2011年外地购房团抄底炒高房价不同的是,更多带有自住属性的投资客开始进入市场。此次投资客再现,很多是带自住眼光去选择板块、楼盘和房源的。

    “首先肯定要考虑自己住,其次才是投资。”投资客侯女士告诉记者,她之前把一套下沙的酒店式公寓亏本卖掉,现在手头刚好有点闲钱,最终还是决定把钱投进房产。“我会选择一些热门板块里价格相对较低的楼盘,甚至会看年代在2000~2005年的二手房。”

    “投资越来越讲专业性。哪里还会像以前,买房跟买白菜一样,随便哪个板块一买就是好几套。”台州人王先生告诉记者,他几年前参加过炒房团,当时问了价格就直接下单,被套牢的炒房案例也见过不少,“有了前车之鉴,现在很谨慎,即使真的具有投资价值,也要去实地或样板房看几次。”

    投资房产

    还应该放长线

    与2011年相比,如今的投资客买房更加趋于理性。

    “我现在会选一些热门板块的品牌房企,这些楼盘的抗跌性更强。”投资客王先生说,优质房产品作为不动产,其本身就带有一定保值功能。“我身边的一些朋友说,他们把杭州作为长期的投资地。G20和亚运会后,杭州的基础设施建设将会向一线城市看齐。这不能单纯地用价格涨幅来判定。就像你在上海外滩边拥有一套房一样,是一种保值增值的方式。”

    经历多次调控的杭州楼市,无论是投资客、开发商还是购房者,都已经十分谨慎和理性。当下,房价波动已经远离大起大落,短期抛售房产品获利几乎无可能,投资客应该更关注板块的现有配套和长期利好,放长线钓大鱼。

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