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高价地频出 楼市风险指数有多高

2016年06月23日 09:31:22 来源: 浙江在线-钱江晚报
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    今天,中粮、金茂、滨江、融信、首开等房企聚在一起,准备共同推出文教区新豪宅板块。当最近庆隆单元两块土地的成交楼面价均突破30000元/平方米之后,不可避免的,余杭塘路以北的新房也开始豪宅化。

    若把指针拨回到去年上半年,杭州的平层豪宅还主要集中于市中心武林板块和钱江新城,但仅仅一年过去,随着地价屡创新高,主城区的滨江、拱宸桥、申花、文晖、景芳三堡等板块甚至萧山区的奥体单元均呈现出明显的豪宅化倾向。

    当地价居高不下,是不是意味着,今后这些板块的新房,都将是远离普通人的豪宅?

    高价地会不会带来

    更多区域豪宅化

    上海高价地频出,甚至嘉定、周浦等郊区楼面价都到了三万元、四万元时代,一种一线城市新房豪宅化的论调甚嚣尘上。

    今年以来,土地热潮转向二线城市,伴随着地价节节攀高,二线城市的新房也呈现出豪宅化趋势,这在杭州主城区的热门板块体现得较为明显。

    如果把均价在35000元/平方米以上的住宅视为豪宅,那么去年上半年,主城区的豪宅主要集中在武林板块、华家池板块和钱江新城板块。当时的桥西热盘运河宸园均价还不到29000元/平方米,江南岸豪宅水晶澜轩当时的均价也在33000元/平方米左右。

    去年下半年地价的攀升,让豪宅板块扩大化的迹象变得明显。首先是文晖板块,在万科和朗诗的争夺之下,楼面价上了18000元/平方米。接着是滨江、绿城和金茂先后刷新了滨江的楼面价,均超过21000元/平方米。而在拱宸桥东,绿城和大家房产也将楼面价抬到了20000元/平方米以上,最后握手合作。

    今年以来,地价再创新高,钱江新城的南星地块和市中心的潮鸣地块先后被信达和绿城收入囊中,并将杭州楼面价带入三万元和四万元时代。景芳三堡楼面价被融创以23268元/平方米刷新,而融信、首开和金茂,则将申花南的庆隆单元的楼面价大幅提升至30000元/平方米以上。不差钱的信达,则以123亿元拿下杭州总价地王,并刷新了滨江的楼面价。

    据钱江晚报购房宝统计,去年下半年至今,主城区和萧山区楼面价超过18000元/平方米的项目高达17个,绝大部分都将在今年下半年和明年下半年亮相,这些项目的精装产品售价基本都将在35000元/平方米以上。

    可以预见的是,除非市场调整,预期逆转,否则这些板块的土地价格仍将继续维持高位。这也意味着,这些板块每出让一块土地,都将可能诞生一个豪宅。

    对普通购房者来说,即使30000元/平方米的房价也难以承受,更何况豪宅。普通人想在这些板块置业,只能购买存量房和二手房,或者退而求其次,选择位置偏远一点,不那么热门的板块。

    杭州会效仿苏州、南京、合肥

    出台土地新政吗

    二线城市的土地狂热,让监管机构有所担忧。苏州、南京就先后推出了地价“熔断”机制,对土地出让设置最高价,若有房企报价超出最高价,就终止出让。

    6月21日,楼市火爆的合肥相关部门也开会拟定新政,其中涉及土地政策:通过加大土地供应量来遏制高价地;将合肥的土地拍卖方式由现场举牌竞价改为网上竞价,减少人为干预因素,化解众多房企因现场竞价而产生的亢奋行为;房企要想参与网上竞拍,需缴纳出让地块底价50%的保证金,地价在20亿元以内的,一个月内付清全部土地款,地价在20亿元以上的,6个月内付清全部土地款,如果拍到的是“地王”(楼板单价超过历史最高价),不管总价多少,1个月内必须付清全部土地款;同时,政府会要求银行对拿地房企审慎提供贷款。

    业内人士分析,供求关系紧张是造成土地和房价上涨的核心因素,仅靠地价“熔断”未必能见效。而合肥的土地新政对开发企业的资金提出了比较高的要求,使企业不能“任性”拿地。

    那么杭州会出现对地价的调控吗?日前,杭州国土局相关负责人告诉记者:“杭州的土地市场还是很成熟的,会按需求来供应土地,不会出现泡沫。”

    今年以来,杭州地价的溢价率最高为114%,比起上海、南京、苏州、合肥等城市,溢价率不算惊人。但压力还是有的。于是,在最近的土地拍卖中,记者发现一些热门地块的楼面起价提高了,而这么做的成效就是最后出让的溢价率显得“很普通”了。如位于近江的味精厂地块的楼面起价高达28768元/平方米,起价甚至高过潮鸣地块,最终被滨江以39509元/平方米的楼面价收入囊中,溢价率仅37%。而6月20日出让的萧山北干东两地块,楼面起价也较高,最终被融信和龙湖分食,溢价率低至15%和16%。

    主城区热门板块的豪宅化

    会给杭州楼市带来风险吗

    主城区热门板块的豪宅化倾向,未来会有足够的市场需求来支撑吗,地价的高企会不会给杭州楼市带来风险?

    浙江省著名房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为,说到风险,并不是杭州一个城市所单独面对的。

    “在土地的火热程度上,杭州在全国只能排在第七名左右,而‘面粉贵过面包’的现象,杭州也只有庆隆单元等少数几块地上发生,上海、南京、苏州、合肥等城市要严重得多。”丁建刚说,“未来房价能否支撑地价,很多开发商其实都在赌,赌货币是否继续宽松,赌未来一两年房价还会大幅上涨。毕竟央企拿了这么多高价地,背后又捆绑着金融机构,如果一二线城市楼市发生风险,那么这些金融机构也会面临坏账风险。”

    丁建刚认为,如果货币政策继续宽松,那么豪宅市场的需求未必仅仅是居住需求,还有投资需求、避险需求、资产配置需求等其他需求。

    但是高价拿地的风险依然存在,丁建刚分析称:今年5月,权威人士在人民日报专访中的讲话,强调“房子是给人住的,不应通过加杠杆去库存”,认为高杠杆必然带来高风险,并首提“房地产泡沫”,这预示着货币政策或收紧;而在经济低迷,股市不振,人民币汇率持续贬值的背景下,房地产市场一枝独秀,房价持续快速上涨,这种可能性也不大。

    “市场也开始变得理性,杭州的成交量这几个月一直在下滑,5月环比涨幅相比4月也收窄。”丁建刚说,作为二线城市高价地推手的央企,最近也消停了不少,“这些大肆高价拿地的央企据称被监管层集体约谈了,开始淡出高价地争夺,这也被视为风向的转变。”

    杭州最近几块楼面价破30000元/平方米的地块争夺中,除了葛洲坝打了一下酱油,已基本不见央企举牌。

    丁建刚说,就算高地价带来产品的豪宅化,但最终价格还是市场说话。“今年来杭州房价的上涨,有市场补涨、供求关系改变、货币贬值预期、城市地位提升配套加速等多重原因,但热门板块的房价涨幅依旧没有地价涨幅这么大。这些高价地日后进入市场,不是你想卖什么价格,市场就必须接受。市场不会管你的地价有多贵。”

    他最近做了统计,2009年以来拿地的项目,到现在都还有58个是亏本的。“2009年的高价地项目九龙仓君玺,至今还是亏损的。武林外滩是2007年的高价地,现在卖到了60000多元/平方米,但依然是亏的。前几天我碰到他们老总还特意问了一下,他说没赚到钱,只当赚了个豪宅开发商的名声。”

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