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“去库存”今年首招剑指房贷门槛 一线城市调整可能性低

2016年02月03日 09:55:41 来源: 经济参考报
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   央行网站2日颁布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,指出在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

  业内人士指出,此次下降后,已与2008年救市政策的力度齐平,1.5线和二线城市将迎来重大利好。“去库存”将是未来几年房地产行业运行的主基调,且居民住房需求依然较大,鼓励居民适度加杠杆有一定空间。

  改善 一些家庭有望提前实现购房愿望

  “今年五大任务之一就是房地产去库存,此时出台此政策,不仅及时而且必要,对惠民生和稳增长具有双重作用。”中国民生银行首席研究员温彬表示,去年以来,政府先后出台了一系列稳定房地产市场的政策措施,交易趋于活跃,房价同比上涨的城市数量逐渐增多,但也存在区域差异,特别是三、四线城市的房价继续低迷,去库存压力依然较大。

  温彬表示,随着城乡居民收入水平的提高和城市化进程加快,居民住房刚性需求和改善性需求旺盛,央行按照“分类指导,因地施策”的原则,针对非“限购”城市降低住房贷款首付比例,有助于提高居民购房能力,促进房地产市场平稳健康发展。

  “首套房对应的是大量的市场刚需,面对的是一般收入家庭。对于这些家庭来说,有的人可能还在攒钱,原本是明年才能启动的购房计划,在这次调整以后马上就能签约了。”社科院金融研究所所长助理董裕平表示,在春节前夕出台的这次调整,是国家高度重视民生工程,着力解决群众关心的住房问题的集中体现。他说,新政有利于一些居民家庭可以提前实现购房的愿望,改善居住条件,从政策意图来看,有积极的导向作用。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,春节是返乡高峰,同时年末企业通常会给予员工一定的年终奖励,此时发布降低首付的新政,将有利于促进手握资金的白领们回乡置业,预计新政将会令原本是楼市成交淡季的春节月,迎来一轮交易量的小高峰。

  压力 高库存使房价分化愈加明显

  最新数据显示,2015年末,商品房待售面积71853万平方米,在去库存一年后,我国房地产库存量较2014年末的62169万平方米再度增加9484万平方米,这意味着,在去库存一年后,我国房地产库存并未能如预想,再增近万亿。

  易居研究院最新数据显示,12月份50城存销比数据中,去化超过12个月的城市超过60%,其中,三亚、茂名、淮南、烟台四个城市去化均达24个月,北海更是高达34个月。

  同时,供应方面,北京同比减少85%、上海同比减少39%的同时,青岛同比上涨781%,茂名同比上涨1773%。

  此外,在库存压力的不同下,城市间房价分化愈加明显。统计局数据显示,2015年12月份,70城市新建住宅销售价格环比继续上涨,最高涨幅为深圳的3.2%,最低下降为丹东的0.9%。而同比方面,深圳同比上涨47.5%,丹东则下降5.3%。

  在全联房地产商会执行会长任志强看来,当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。“2008年,政策上进行刺激的时候,2009年房价迅速上升,2010年楼市开始回暖。那是因为2008年楼市没有大量库存。现在之所以说比2008年还差,是因为现在有大量库存。”

  据任志强测算,竣工而没有销售的房子里包括住宅4亿多平方米,写字楼和公建2亿多平方米,同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。“当前最大的问题在于,有相当一部分库存是无法消化的。以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看,接近7亿平方米的库存并不算多,但问题在于,这其中有大量库存属于很难消化的部分。”

  中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈认为,“去库存”是未来几年房地产行业运行的主基调,有必要通过金融手段以促进房地产库存有序消化。 2015年,在政策持续放松背景下,房地产市场出现企稳复苏、区域分化、结构调整的新变化。但是,种种迹象表明,当前房地产市场复苏基础不稳,动能较弱,尤其是房地产库存高企更成为制约未来3至5年内房地产健康运行的突出问题。因此,房贷新政有利于房地产“去库存”。

  影响 一线城市限购政策暂时不会取消

  对于降低首付比例的影响,可以预期的是,此次政策出台后,商业银行住房按揭贷款的业务量有望进一步提升。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次政策的出台,贯彻了2015年以来去库存的政策导向。给予了各地信贷政策调整的自主权,允许各地按照去库存的导向和信贷资源的实际情况,积极调整首付比例。当然,两成首付的比例,使得商业贷款购房者能够享受和公积金购房贷款相同的首付待遇,确实很有激励性。

  对于未来房贷政策的调整是否会从“不限购”城市扩展到“限购”城市,大部分市场人士认为可能性较低。温彬对《经济参考报》记者说,去年房地产调控政策使一线城市房价上涨过快,去库存效果明显,未来房价仍有上涨压力,限购政策暂时应不会取消。

  而对于降首付是否会增加贷款风险,李佩珈表示,当前,我国居民整体杠杆水平远低于其它国家,偿付能力大于欧美等国家,且主观违约概率较小,个人住房贷款还有较大的发展空间。2014年,我国居民个人住房贷款余额为10.6万亿元,占GDP比重约为16.7%,远低于日本的233%、英国的173%和美国77.6%,个人住房贷款的发展深度低于发达国家,未来增长潜力依然较大。从还款能力看,2014年,我国居民储蓄余额为48.5万亿元,个人住房贷款占储蓄余额比重为22.9%,小于日本的58.5%,更远低于美国居民约109%的负债水平。

  一位国有大行北京某支行个人信贷业务负责人表示,目前而言,银行贷款的项目储备不是很多,政策调整能够刺激出更多的个人客户。尤其在银行所有的信贷品种中,房贷品种是其中风险相对较低的品种,坏账率也比较低。因此,相对长期的、安全的、收益比较稳定的房贷业务业务量增加对银行而言是好事。

  “目前,考虑到适龄购房人口基数较大、新型城镇化推进,房地产市场的需求仍在,尤其是随着经济增长方式的更替,居民消费需求的升级、人口结构的根本转变,居民住房消费也将呈现新的变化,养老地产、旅游地产、文化地产等孕育新的机会,创客空间、租赁市场等新模式逐渐兴起,有必要通过金融手段以支持居民住房消费的转型升级。”李佩珈说。

  李佩珈表示,当前,我国居民整体杠杆水平远低于其它国家,偿付能力大于欧美等国家,且主观违约概率较小,个人住房贷款还有较大的发展空间。

 

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