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地产变革浪潮下 城镇化产城融合新机遇

2015年07月06日 17:17:21 来源: 新华网
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    新的国内私募、境外基金的涌入及原有基金持续增资是2014年产业地产领域资本层面的主要特征

    传统由政府主导的招商引资模式将逐渐被社会化的平台公司主导的载体招商模式所取代,专业的产业地产开发模式将大有可为 

    电商物流市场在未来将持续发热,其中O2O、农村物流平台、海外电商物流和电商生鲜物流将成为主要发展趋势

    2015年7月6日,大连:DTZ戴德梁行今天举行“大连房地产市场上半年回顾暨新型城镇化白皮书发布会”,就产业地产变革浪潮下, 新城镇化之“产城融合”新机遇的专题分析报告,从2014年中国产业地产时间轴、四大标杆事件记详解、产业地产市场未来发展展望以及戴德梁行关于“产城引进平台”模式探讨四个方面进行分析,并指出产业地产迎来由互联网引领的巨大变革,通过产城引进平台达致产城融合。

    2014年中国产业地产时间轴

    2014年, 阿里巴巴、百度和腾讯迅速扩张电商的线下实体资产,并且金融机构中国平安也高调宣布进入物流地产领域,并投入巨资在市场上获取资源。2014年上海自贸区持续发酵,陆续出台人民币跨境使用、外币利率市场化、工业用地弹性年期制度、外汇资金池等很多具有标杆意义的政策,可以看出,自贸区将不再是一个铁丝围起来的简单的保税区,而将会成为中国在政策、业务、机制创新上面的先行区。值得注意的是,去年10月14日,大连金普新区与陕西西咸新区、贵州贵安新区、青岛西海岸新区、四川天府新区一起获批为国家级新区,从此大连金普新区的发展将会享受上海自贸区类似的政策扶持机会。

    2014年中国产业地产-四个标杆事记详细解读

    事件一:上海自贸区政策持续推出上海自贸区2014版负面清单瘦身,自贸区企业扩权 ;并推出了各项贸易便捷性政策,将极大提高我国国际贸易的竞争力、加快我国国际物流业的发展;同时推出了各项金融创新的改革措施是自贸区成立以来最重要的开放政策,利率和资本的自由度提高,人民币跨境流通,引发了市场对于“跨境电商”“供应链金融”等概念的巨大想象,为产业地产领域植入了“创新思维”。

    事件二:工业用地新政工业用地出让弹性年期制由50年调整为20年,并且调整结构、提升效率、增加收入是土地新政对工业用地转让进行规范的核心目标;主要一线城市先行出台了灵活的使用权年限、“试用期”概念、调整控规指标下限、产权分割及转让条件化等地方操作细则,有共同点,也有差异化。上海的工业用地新政对于土地使用人(包括最终用户和工业地产商)来说,主要影响都是负面的。但却起到了较强的抬升工业地价的效果。

    事件三:“非标”行业对产业/物流地产市场的涌入加速大量国内非传统产业地产开发及投资类行业纷纷涌入产业地产领域是2014年中国产业地产市场最大的特点。例如,菜鸟网络在重庆、成都、郑州等地与政府签订超过1,000亩的供地协议,扩张形势明显;中国平安投资1号店等电商机构曲线进入;万科采取住宅+物流搭配拿地的策略。DTZ戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊提出了“新的国内私募、境外基金的涌入及原有基金持续增资是2014年产业地产领域资本层面的主要特征。”

    事件四:国发43号文与62号文 2014年国务院发布了《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发43号文)限制地方政府举债,积极鼓励社会资本参与城市土地一级开发,如PPP模式;以及《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》(国发62号文)将全面清理并制止违法违规的税收等优惠政策,两文的出台将对产业地产的发展产生深远的影响。DTZ戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊总结得出,传统由政府主导的招商引资模式将逐渐被社会化的平台公司主导的载体招商模式所取代,专业的产业地产开发模式将大有可为;工业/物流地价将加速上涨;一直以来的以税收贡献对政绩的考核模式有可能会发生变化;地方政府财政的重点似乎要从原来的“怎么赚钱”更多开始变为“怎么服务” 。

    产业地产市场未来发展展望

    中国的产业地产市场正在发生变革,其有外因的挤压,也有内因的诉求;回顾过去的20年,没有哪一年的变化有2014年这么大;“土地使用年限”,“外商投资法”,“自贸区”,43和62号文,所有这些意味着:游戏规则正在改变,我们也要需要改变! 工业4.0,即人与人、应用系统、物与物、供应链四种互联成为未来制造业的发展趋势,同时将带来大规模定制的优势,并开启四个智能化和三个改变。随之电商物流市场在未来将持续发热,其中O2O、农村物流平台、海外电商物流和电商生鲜物流将成为主要发展趋势。2013年公布了包括90个市、区(县)及镇在内的首批国家智慧城市试点,智慧城市的建设赋有较高的经济、社会和行政服务价值 。随着柴静的《穹顶之下》在2015年两会前的引爆,以环保、节能、新能源为综合概念的“绿色产业”将毫无疑问地成为未来较长时间内的产业引领。

    戴德梁行关于“产城引进平台”的模式探讨

    基于以上对于产业地产变革的思考,我们在此提出一个“产城引进平台”的概念。即我行作为一家国内房地产界耕耘多年的房地产服务机构,将主动研发一些符合未来产业变革方向和具备运营落地新型的产城整合模式,在产业引进上要跳出既有模式,从“单体招商”转变到“平台招商”。我们戴德梁行将力主导入“平台招商”的概念,有效地联合开发商或运营商来做标杆项目,用一个带着项目的平台来寻找最合适的落位地区,从而形成有真正“产”的“城”,帮助这些产业开发商尽快取得成功。

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