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受惠政策利好 大连房产市场稳迎新机遇

2015年07月06日 17:17:21 来源: 新华网
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    近五年来,大连市内七区土地成交面积逐年递减;2015年上半年土地市场仍延续去年的低迷状态,成交以甘井子区居住用地为主;

    2015年1至5月,主城区住宅成交81.4万平方米,同比下降4.4%;

    累计批准上市面积42.6万平方米,相比去年同期下降55%,差距明显;

    上半年甲级写字楼市场新增需求明显减少,净吸纳量仅为5,059平方米,相比去年同期下降84.5%;

    截至2015年末,大连市集中式商业总存量将达到320万平方米,未来五年新供应预计达到189万平方米,招租压力也继续加大

    2015年7月6日,大连:DTZ戴德梁行今天举行半年度媒体发布会,总结大连房地产市场在2015年上半年的发展并展望未来走势。

    近期中央和地方陆续推出降息降准、放宽公积金及贷款条件、营业税五改二等一系列宽松政策,以提振低迷的房地产市场。其中上半年央行共进行了三次降息、两次降准,以及一次定向降准政策调整,引导利率下行,直接带给大连房贷利率下降,购房成本降低,企业融资成本降低。同时,营业税五改二激发二手房市场活跃度 。在这样的利好环境下,大连房地产市场在2015年上半年的发展如何呢?

    经济概览——房地产投资同比负增长但仍占全市固定资产投资比重三成

    2015年第一季度,大连各项经济指标增幅保持增长的态势,但增速回落明显。据大连统计局数字显示,一季度大连地区实现生产总值1,483.7亿元,按可比价格计算,同比增长2.0%,与近五年相比增长率明显下降;人均可支配收入为9,398元,同比增长7.7%;社会消费品零售总额697.4亿元,同比增长6.0%,居民消费意愿明显下降。1-4月,大连房地产开发投资为233.2亿元,同比下降26.4%,占全市固定资产投资比重33.6%,但对全市固定投资支撑拉动作用却明显增强。

    土地市场 ——上半年六区居住用地零成交

    近五年来,大连市内七区土地成交面积逐年递减;上半年的成交集中在甘井子区的居住用地,市内七区土地成交面积和成交建筑面积分别为45万平方米和100万平方米,分别占到去年同期的58%及55%,可见2015年土地市场仍延续去年的低迷状态。从成交均价来看,2015年上半年成交均价大幅下降,主要原因是甘井子区居住用地成交均价明显下滑。不过,从近三年甘井子区居住用地成交量来看,预测至年底甘井子区的成交量会明显超越去年。DTZ戴德梁行东北区公司总经理赵欣女士认为,下半年甘井子区地铁沿线的新供应土地,将会成为热点成交区域。

    住宅市场 ——住宅成交量价缓降,刚性需求依然是市场主力

    2015年1月至5月,大连主城区住宅成交量为81.4万平方米,相比全国其他二线城市最低,但价格居于北方城市高位。虽然近三年以来全国房地产市场处于下行空间,调控政策频发,但大连市内四区住宅均价仍保持在每平方米11,000元以上,成交均价较为稳定,并且前五个月主城区成交量同比下降4.4%。2015年春节过后,各月商品住宅新增供应和销售量均有回升,成交价格相对稳定;其中前五个月累计批准上市面积42.59万平方米,相比去年同期下降55%,差距明显。

    分区域来看,前五个月,甘井子区成交面积达到61.49万平方米,以76%的主城区成交占比稳居首位;同时,成交价格也是唯一上涨区域,达到9,811元/平方米,而东港区楼盘跳水直接影响中山区成交均价降幅最大。从户型结构分析来看,60-100平方米的产品成交5,452套,占到整体成交的65.2%,成交均价集中在1万元/平方米左右,刚性需求成交为主力。

    甲级写字楼市场——供应高峰来临,下半年租金下降

    受国内市场经济增速放缓的影响,房企延迟动工进度以及推盘时间,以致今年上半年大连甲级写字楼无新物业交付,总存量维持在74万平方米。市场新增需求明显减少,净吸纳量仅为5,059平方米,相比去年同期下降84.5%。而上半年,甲级写字楼平均租金季度波动在1%范围内;第二季度租金相比2014年年底微下降0.3%,至每月每平方米109.3元。分商圈而言,青泥洼桥由于受大业主退租的影响,营销策略微调整,环比下降0.9%,至每月每平方米124.1元,但仍领先各区之首,同时空置率下降了0.29个百分点;人民路入市时间久的物业本季度空置率均有不同程度的上升,整个人民路租金环比下降2.9%,达每月每平方米106.4元。未来五年,大连甲级写字楼新供应达到70万平方米。随着下半年入市项目,预计全市租金也将会走低。

    商业市场——多中心格局已经形成

    从2013年起,大连商业市场就进入了新兴商业项目的集中供应期。传统商圈内商业项目的升级,也迎合了消费者餐饮娱乐需求不断增加的趋势。截至2015年末,大连市集中式商业总存量将达到320万平方米,未来五年新供应也将达到189万平方米,招租压力也继续加大。截止目前为止,大连零售商业仍主要集中在青泥洼和西安路两个市级商圈,分别占比27.6%、26%,同时商业租金较去年上升了3.4%。DTZ戴德梁行东北区公司总经理赵欣女士预测,随着地铁2号线一期的运行,下半年沿线商业租金将有上涨趋势。今年上半年,大连仅有一家优质购物中心入市,为大连传统青泥洼核心商圈注入了新鲜血液。13万平方米的柏威年购物中心,与地铁2号线无缝对接,首次引入40余家知名餐饮品牌,丰富了消费者的就餐体验。下半年,东港片区的凯丹广场正式开业,使得东港这一新兴商圈初露端倪。恒隆广场的开业无疑将使奥林匹克商圈这一传统区域型商圈加速升级。

    对于未来大连房地产市场的走势展望,赵欣女士总结如下:

    •土地稀缺——优质地块供应较少,地铁沿线辐射区域将成为土地供应主力

    •住宅筑底——住宅市场已经筑底,成交量及成交均价会比去年略有上浮

    •写字楼小幅下探——未来写字楼大量入市,市场竞争激烈,预计下半年租金下降

    •商业蜕变——商业供应持续放量,各商圈分工明确,地铁沿线商业租金将会上涨

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