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一个地产人眼中的楼市与股市:一对难兄难弟

2015年05月14日 07:58:30 来源: 北京青年报
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    最近坊间最热烈的话题无外乎就是股市了,按照网上流行的段子说,如果您手里没有几只股票,那简直都没法跟人打招呼了。

    经历了自从2007年开始的慢慢7年熊市,从2014年7月开始,A股开始了强劲的反弹。如果从2013年6月28日历史性暴跌那天开始计算,短短一年后A股就开始走出熊市开始了牛市的征途。

    我们无意于过度探讨中国股市的前世今生,也不想过于探讨股票的未来走势,这些观点在各种财经媒体、网络论坛已然汗牛充栋。今天我们仅仅讨论一个话题,那就是“价值洼地”。

    七年 是一个微妙的时间周期

    在2014年中国A股迎来全面反转的时候,各种媒体、财经专家做了大量数据分析,以此来论证本次A股迎来历史性大牛的可能性。其实在几十年前,投资大师威廉·江恩(1878-1955)就有过一种理论研究,简称为江恩理论。他的理论认为,股票以及期货市场运行趋势不是杂乱的,而是存在着某种自然规则,简言之,七年,是一个非常微妙的时间周期。按照江恩理论,七年是股市轮流的一个周期因素。那么我们从2007年10月A股历史性大顶那天开始计算,至2014年7月开始全面反转时间窗口计算,显然也暗合了江恩理论的时间周期论。

    如果仅仅以江恩理论七年轮回周期来评价股市的涨跌规律,那么显然难以服众。那么我们尝试解释一下价值洼地的现象。在2013年6月28日,我们姑且称之为历史性暴跌。那天A股沪市迎来了历史性低点,1849点!大量股民哀鸿遍野,哀叹股灾来临。所有媒体也一边倒来论述股市的惨状。

    那么到底有多悲惨呢?我们仅仅举一个股票的例子——平安银行。在历史最低点那天,平安银行对应市净率仅为0.55!按照我们对银行资产的粗浅认知,银行的净资产除了现金那就是一些房产,其他资产所占比例极少。那么如果按照估值评价方法来看,假设银行资产有呆坏账或者潜在不良资产,那么也绝不可能达到45%的超高比例,因为还没达到这个比例的时候,这个银行已经破产倒闭了。对此唯一的解释就是:风险被过分夸大,价值洼地已经形成!当时我开玩笑跟一个朋友举例子:现在给你五毛五分钱,你去马路对面的平安银行分理处,要求兑换一张一块钱整币,你觉得会发生什么情况?朋友说,那绝不可能给我,因为根本不对等!那么好了,如果当时你拿出五毛五分钱去股市,就可以买到平安银行一块钱净资产!

    在写这篇稿子的时候,平安银行市净率为1.6,我们无意于去跟中国南北车这种天上掉下来的馅饼去比较,即使用最简单的评价方法也会看见,找到一个价值洼地,清晰理性地进行投资,不到两年时间,投资收益可以达到200%!

    楼市跟股市是一对难兄难弟

    2007年5月30日财政部半夜宣布提高印花税,半夜鸡叫造成A股全面崩盘。2011年3月,房地产市场迎来限购政策的当头闷棍。客观地说,自从2009年股市进入漫漫熊途之时,恰恰是房地产市场量价齐升的时候。房价如同坐上了火箭,一发不可收拾。我们缺乏严谨的科学研究来证明股市和楼市的对立关系。但历史总是惊人的巧合,1996年12月股灾之后,迎来了全面取消福利分房全面市场化的房地产起飞契机。1999年股市从高点跌落以后,房地产市场又迎来了销售总量井喷的五年黄金周期。2007年A股历史性大顶之后,除了2008年金融危机造成短暂房价回调,在2009年楼市进入量价井喷的时代。房价飙升如此迅猛,以至于时任总理发出了“地产商要有道德的血液”的哀叹。当所有调控手段均告无效之后,最终使用了终极调控手段:限购!

    我们回到2004年8月31日土地招拍挂大限之后,从土地这种稀缺资源必须进入公开市场拍卖那天开始,就注定了房价开始走向全面上升的通道。当北京城市人口不断上升,外来人口不断增加的趋势难以改变的前提下,供需矛盾必然会导致市场需求极度旺盛。在北京城市发展受到规划格局先天限制之后,城市核心区域土地供应不断减少,直至2014年政府宣布原则上不再供应四环内成片居住用地。严重的供需矛盾必然导致稀缺,当土地资源价格飙升,并且毫不犹豫、毫无悬念地传导到房价表现上。

    无需感叹北京今年超过十万的豪宅数量之多,也无需惊讶五环以内房价进入8万元时代,市场经济供需关系决定一切。

    金融市场和房地产市场就像一个硬币的两个面,可能有周期轮动的现象,但是也都有内在的客观规律可寻,关键问题在于善于发现价值洼地。    文/季满如(资深地产人)

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