“这是一个最好的时代，这是一个最差的时代。”2014年，对于绝大多数房地产从业人员来说，都是职业生涯里无法忘却的一年。这一年，大批地产营销人员面临史上最大失业危机；这一年，多如牛毛的新项目投入市场；这一年，开发商们纷纷宣布战略转型；这一年，另一群地产人声称将坚守主业深耕市场。
到底是行业衰退期真的到来，还是市场回归理性的元年，在这个一直温暖的长沙的冬天，本网记者采访了中国电建地产湖南区域副总经理王涛，听他评价“红海”市场里的机会与挑战。
市场机会仍在 追赶者遇强学强合作共赢
2014年10月16日，中国水电地产正式对外宣布更名为“中国电建地产”，定位为中国电力建设集团的成员企业和房地产板块发展的主要平台。在2014年，中国电建地产无论在土地还是资本市场中均表现活跃。
据机构发布的《2014年中国房地产企业销售TOP100》排行榜，中国电建地产2014年实现销售金额168.6亿元，位列43名，同比去年增长70%。销售金额计划完成率为99.2%，位居全国名企第8名。
“资本逐利，房地产市场本身属于竞争市场，而这一类市场的特征本就是当竞争渐趋饱和，实现充分竞争时，行业整体利润率会逐渐下降，直至回归平均利润点。这是市场经济环境下，每个行业发展的趋势，与企业的利润率曲线并不会完全重合。当房地产行业利润率高于其他行业时，市场机会依然存在。”对于母公司进入并积极发展房地产业务，王涛认为是再正常不过的市场行为。
王涛坦言，中国电建地产真正意义上是从07年进入房产行业，相对于其母公司在水电建设方面的开发资历与优势地位而言，中国电建地产在房地产行业起步较晚，但发展较快。“2012年是30多个亿的销售额，13年是100个亿，14年170个亿，年发展速度超过70%，15年预计要到220多个亿。但房地产这个行业现在已经是几大阵营了，第一阵营是千亿级的，像万科、绿地；但是梯度间差别很大，第二阵营可能就只有百亿级了，电建虽然增长很快，但在未来一个不短的时间内，还将处于这个梯队，在行业内属于一个追赶者的态势。”
王涛认为，中国电建地产在房地产开发方面有三大优势支撑。“第一是通过对母公司下辖工程局的土地资源进行整合，快速获取土地；第二是加强与开发商间的合作，共同开发，强强联合，是中国电建地产的一个战略发展思路。正因为是追赶者的角色，中国电建地产始终把与行业领先者的合作放在非常重要的战略地位。与一线品牌开发商合作，能够优势互补，同时能够促进自身团队的快速成长。比如在北京与金地2个项目在合作，与中海在武汉有1个项目合作，前不久也与旭辉和华润签了战略合作意向；第三作为责任央企，我们会积极参与政府推出的棚户区改造项目，为提升城市面貌和改善棚户区居住的生活状况，做出自己的贡献。”
“红海”过后 坚持深耕才有发展机会
在最新公布的全国城市GDP排名榜单中，长沙以7810亿的成绩居于第16位，而在前十强的阵营里第一名上海的成绩是23560.94亿，最后一名杭州的成绩是9201.16亿。
单从数据来看，长沙距离第一阵营还相去甚远，但这个城市云集的一线开发商的数量以及已经面世的开发体量，让长沙楼市竞争同样十分激烈。据不完全统计，截至2014年底，进驻长沙的房企五十强已经过半。这意味着能够在城市里生存并发展下来的房企，才是真正的市场力量。
“随着市场竞争的进一步加剧，房地产行业的集中度会进一步提升，现在这个态势已经非常明显了。大的品牌开发商在土地获取、融资、配套建设、销售以及后期物业服务方面的优势越来越明显。”王涛认为。
据了解，中国电建地产湖南区域目前在长沙布局了星城映象、星湖湾、卢浮原著、湘熙水郡、蓝天小区项目。湘熙水郡因其处于竞争异常激烈的洋湖片区而格外引人关注。
作为一个后起之秀，中国电建地产是如何考虑将项目落地洋湖的？其有效竞争力如何体现？在市场化项目开发之外，为何会进入保障房建设项目？
对于洋湖板块，王涛认为其最突出的特点就是目前市场供应量过大，供需关系的失衡导致整体竞争的态势相当恶劣。“湘熙水郡的优势在于几个方面：首先是区位优势，这是房地产资产评估的核心因素。片区靠近市区，交通关系相对来说更合理；其次是项目体量优势带来的商业配套。湘熙水郡是洋湖片区开发体量最大的盘，接近60万平方米，加上项目周边几个小盘的人口叠加，足以支持项目本身自带的5.5万平方米的商业资源消费门槛；第三是它的景观资源，洋湖湿地公园、湘江，以及正在开发的大王山旅游度假区都是片区内稀缺资源。”
“2015年中段会出现一定的变化。因为随着大部分小体量项目开发接近尾声，片区内的持续供应量会有一个较大下滑，市场机会还是有的。”
关于雅塘棚改项目，王涛则透露，“当时签订合作意向的初衷有三，第一是国家政策的走向在引导，从国家一级到省市一级，都在推进棚户区的改造工作，电建做这样的项目开发首先是响应国家号召；其次是片区的居住状况确实不佳，用水用电，都是问题也很危险。第三是棚户区所在的位置将市区几条主干道分割开，南北向与东西向无法顺利衔接，造城韶山路段的拥堵。由电建来实施改造，一方面可以直接解决这个问题，协助市政捋顺交通线路；另一方面，电建也将从后期二级开发的角度出发进行规划设计，使片区土地划分更符合之后的房产开发需要，避免造成二次浪费。”
“6+N”格局下稳健开发 定标行业前三
目前，中国电建地产已经形成6个区域公司+N个城市公司的战略格局，未来的发展规划也是从这6个已有区域的资源出发，以它们为支点辐射开来，深耕细作，短时间内也不会下沉至地级城市。因为每个区域的市场条件都千差万别，贸然进入新的城市或者领域需要高昂的试错成本。
回到长沙市场，王涛认为，长沙是人口大市，每年15-20万的人口净流入会带来一部分需求的产生；同时长沙又是湖南的单极城市，城市未来还是有较大的发展空间。虽然区域市场利润贡献率比较低，但会形成一定的量的支撑。而且正因为长沙市场的竞争激烈，中国电建地产湖南公司对营销的管控能力、对市场的反应能力得到提升，能对集团的整体业务能力发展形成一个支撑。
对于未来要保持发展的核心竞争力，王涛则表示，随着行业集中度越来越高，人才流动会越来越频繁，供应商也会越来越集中，在设计与营造环节，地产公司产品之间的差距会逐渐缩小，那么土地获取能力、融资成本、专业度都将成为考验一个公司竞争优势的重要因素。而物业管理因为经营理念培养、管理体系构造、服务标准落地等需要较长的培育周期，会成为后期价值增值的高地。
“未来的环境里，长沙的房价暴涨或暴跌的可能性都不大，因为整体市场供应量较大且持续，也有持续的人口净流入。”清华大学毕业的王涛不忘为对未来市场的预判加上两个限定条件。
“中国电建地产湖南区域公司未来将要向行业前三迈进。因为市场趋于理性时就像高手过招，谁能零失误的坚持下来，谁就能赢得荣誉。”（新华房产调查记者 刘宇）
