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全国新一轮调控风起云涌 重庆楼市一季度表现可圈可点

2017年04月13日 18:26:14 来源: 戴德梁行
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  自2016年“930”政策以来,全国已有45个以上城市出台了各种房地产调控政策140余次,封堵投资客炒房。而作为长江上游中心城市的重庆,其房地产市场在2017年一季度给出了一份不俗的成绩单。4月12日,戴德梁行重庆公司发布一季度重庆楼市数据,其中商品住宅方面,1-3月主城一手商品房成交面积617.3万平方米,同比上涨29.5%;不过商业方面却没这么乐观,重庆甲级写字楼市场存量增至155.7万平方米。受新增供应带动,全市空置率升至47.5%。对于重庆楼市未来的发展态势,戴德梁行重庆公司总经理江冰河认为,“重庆楼市将保持稳步发展的态势。”

  商品住宅市场供不应求,推动成交价格一路攀升

  受政府严控预售证以及春节影响,2017年1-3月主城一手商品房供应量保持低位运行为238.4万平方米,与去年同期相比下降18.4%;1月份外地投资者来渝购房,令该月保持去年年底以来的畅旺销售势头,政府为抑制投资过热的发展势头,频频出台调控政策;本地刚需发力,支撑成交量保持高位。1-3月主城一手商品房成交面积617.3万平方米,同比上涨29.5%。

  商品住宅供应不足而需求旺盛,推动价格一路攀升,今年1-3月主城区一手商品住宅价格达到8008元/平方米,较2016年全年均价上涨15.1%,涨幅明显。

  分区来看,一路向北的城市发展趋势依然延续,2017年1-3月渝北成交量居各区之首,其次是巴南和南岸区,市场占比分别为34%、14.2%和13.6%。成交价格来看,渝中区受来福士广场、融创白象街、协信公馆等高端物业拉动,成为价格最高区域,也是历年来涨幅最大的区域。

  2017年一季度,重庆房产市场处于政策调控期,政府从税收、信贷、严控预售许可证发放等方面着手遏制投机性购房,保刚需去库存依然是今年的主旋律,但如果出现房价上涨过快、发展势头过热,不排除采取更严厉措施;因此,预计未来房价涨幅或将趋缓。

  甲级写字楼空置率保持高位,市场竞价压力依然巨大 

  在甲级写字楼市场方面,一季度,位于江北嘴的国金中心T6和锦嘉国际投入使用,为市场带来15.4万平方米新增供应;至此重庆甲级写字楼市场存量增至155.7万平方米。受新增供应带动,全市空置率升至47.5%,环比去年上涨2.7个百分点;吸纳量达到4.2万平方米,其中主要来源于江北嘴和解放碑片区。

  近年陆续入市的新增供应推动空置率高企,巨大的去化压力令租金一度下调明显,而重庆经济发展的强劲势头也为市场带来新设立和扩张需求。在此背景下,一季度全市甲级写字楼平均租金为每月每平方米90.6元,虽然依然低于去年同期水平,但就近两个季度的数据看来,租金下降幅度已有所缓解。

  分区域来看,江北区在新增供应带动下空置率上涨至56.8%,较上季度上涨9.1个百分点;同时,其他区域均出现不同程度的小幅下降。区域内新入市写字楼租售并举,在租金定价方面较为谨慎,受此影响江北区本季度租金小幅下降1.5%至每月每平方米96.9元;其他区域租金并无太大调整。整体而言,市场空置率依然高企,用较优惠的租金吸引客户入驻依旧是当前写字楼市场的重要策略。

  本季度承租能力较强的金融行业对写字楼的需求依然强劲, 部分保险公司成立分公司或者积极扩张办公面积;从企业类型来看,内资企业亦是主要需求来源,特别是重庆本地企业占据了市场需求的半壁江山。

  戴德梁行华西区企业服务部董事刘聪聪表示:近年来的供应量大大超过吸纳量,新增供应保持高位增长,空置率持续攀升,市场一直处于供大于求的局面。在此背景下,2016年部分项目推迟至2017年入市,或将在短期进一步激化市场竞争;同时,部分项目为加速资金回笼,采取租售并举的策略,其较低的售价吸引部分客户购买自用,从而分流租赁市场需求。因此,预计2017年空置率将保持高位,租金依然面临较严峻的下行压力。

  在众多利好政策加持下,重庆城市地位快速提升、对外吸引力增加,前来咨询的外地客户数量有所增长;4月1日自贸区挂牌将有力促进重庆金融业和保险业的发展,同时为写字楼市场创造巨大发展空间。长期来看,随着重庆经济的快速发展以及供应的逐步平稳,供大于求的趋势有望改善,市场发展将日益稳健。

  百货关店潮带来的空置面积尚待消化,本季度空置率微降

  位于南岸区南滨路的东原时光道二期开业,为市场带来12万平方米优质商业,截止到一季度重庆优质商业存量增至329.4万平方米。作为重庆本土较具实力的商业运营商旗下项目,该新增商业在开业时已有较高入驻率;位于南岸区南滨路的东原时光道二期开业,为市场带来12万平方米优质商业,截止到一季度重庆优质商业存量增至329.4万平方米。

  虽然春节期间主要商圈实现零售额63.52亿元,同比增长12.9%的不俗成绩,但短期内消费习惯转变、电商发展迅速对传统商业的影响犹在,市场竞争依旧激烈,短期内租金将持续面临下调压力;近期新增商业大多位于新兴商圈,商圈氛围有待培育,租金水平不高,带动平均租金下调,截止到一季度全市优质购物中心租金为每月每平方米700元,环比下降1.9%,同比下降7.2%。

  购物中心顺应市场发展需求,向主题化、精细化发展,比如龙湖北城天街在购物中心一楼集中亮相的高端化妆品专卖店集群;万达南坪店位于四楼的美食街开业。运动品牌表现亦较为活跃,阿迪达斯在环球金融中心和龙湖时代天街连开两店;安踏旗舰店入驻巴南万达广场;三夫户外和New Balance入驻恒大中渝广场。

  戴德梁行重庆商业地产部助理董事唐正艺表示:展望2017年将有华润万象汇、龙湖源著天街、国金中心IFS、约克郡购物公园等多个优质商业项目入市,在提升重庆商业市场品牌丰富度的同时,也将令商业竞争更加激烈,进一步推动追求人性化、精细化的商业转型。

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