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重庆:楼市去库存 政府企业都有妙招

2016年01月25日 09:42:39 来源: 重庆晨报
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    ■报告原文

    统筹做好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板工作,努力提高供给的有效性。

    科学调控土地供给量和房地产开发量,建立购租并举的住房制度,加快城镇棚户区和老旧小区改造,发展旅游、休闲、养老等跨界地产,推动符合条件的开发项目向众创空间和楼宇产业转型。

    ■解读+建议

    日前,我市出台一份新政策,对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%,非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%。业内人士认为,一系列降税措施将加速楼市成交和库存消化。对于去库存,代表委员们有什么好的建议呢?

    巧用“长尾”借多渠道化解房产库存

    今年两会,“供给侧改革”是一个热词,而这当中,房地产去库存又是政府工作报告和代表委员们议论的热点。怎样实现去库存?市人大代表、市人大常委会副主任杨庆育提出了通过多渠道化解库存的“长尾”论。

    供给侧改革,其关键在挖掘需求,就是用增量改革促存量调整,这当中最重要的就是优化,以此实现内需导向代替出口导向,以知识密集型代替劳动密集型,用幸福经济代替GDP经济。

    说到这,杨庆育用了一个更形象生动的例子来阐述。他说,就如同女娃儿逛百货商场,以前是有需要才走进商场,而今是在逛的过程中产生需求。这个需求的诞生,是因为产品的创新,个性化的设计和服务,促进了这些女孩产生购买欲。这其实就是长尾化需求,是基于网络时代的一种新消费需求。

    对此,杨庆育提出了他的建议。他说,目前重庆的房地产市场行情总体收入较好,但由于房地产供应量在区域之间、房产类型上都存在库存差异,在推动供给侧改革实现去库存的过程中,应该运用长尾论化解。

    杨庆育表示,正如房地产去库存,途径和措施有很多种,一种是在户籍制度、居住制度上改革,让进城的农民工在城市落户、购房。再就是创新消解方式,打破商品住房只能卖给居住者的常规,把政府承担的棚改、中低收入住房改善,以及创新创业空间需求等众多需求结合起来,因时应势地运用长尾论化解库存。

    今年巴南购70万方商品房作安置房

    今年,巴南区的安置房供给方式将由以往的投资新建转变为向社会采购,并将其转为安置房,用以建设养老养生休闲旅游地产,有条件的小区则将向楼宇、总部楼等发展。昨日,市人大代表、巴南区区长陈刚介绍了巴南去库存的具体做法。

    2015年,巴南就已经停止新建安置房19万方,同时提高货币化安置比例。

    陈刚表示,停止修建安置房的同时,巴南区在2015年采购商品房50多万方的基础上,增加采购量,今年将达到60-70万方,使其变为安置房。巴南区的经济园区公司还租赁跨越集团2层写字楼提供给总部企业,政府购买万达4层甲级写字楼提供给重点企业办公。

    在减库存的同时,巴南还利用现有的楼宇规划众创空间。“2016年,我们规划了10个众创空间,这其中又包含了5个市级众创空间。”陈刚称。

    “政府主导减库存,房地产企业也在积极想办法。”陈刚说,在巴南的房地产商也结合巴南的自然资源,打造养老养生、休闲旅游地产以及高品质地产,“这是我们房地产发展方向的改变,要好好地打出我们房地产的生态牌。”

    沙区去库存有三招,消化期预计一年半

    关于去库存,沙坪坝区区长何勇说,目前沙坪坝有400多万平方米的库存,预计一年半能够完全消化。

    何勇介绍,沙坪坝在去库存方面有“三招”。

    第一招,沙坪坝去年重启了暂停10年之久的房交会,同时在契税数额上给予了一定程度的优惠:将6000元一平方米的房价该收的税费,由700元降到600元出头,最终成交额超10亿元;

    第二招,按照市场要求,沙坪坝积极推进商品房转安置房进程,在去年巴渝老街拆迁项目中,2000多户居民里已有785户居民住进了转化为安置房的商品房;

    第三招,沙坪坝积极完善社区功能性配套,比如促进一中在大学城建设分校,完善了大学城附近社区中学资源的功能性缺失。起到同样作用的还有在物流园里建设南开分校等等。此外,沙坪坝还与广电总局合作,在大学城建设900多亩地的动漫创谷公园,丰富了大学城社区周边环境。

    ■市场行动

    黄红云: 在地产项目打造商业孵化平台

    “去年金科已经启动了一系列去库存的行动。”昨日,全国政协委员、金科股份董事局主席黄红云列席市四届人大四次会议第一次全体会议。他透露,去年,金科地产在成都的几个项目已经开始针对刚需市场转型,将商务公寓改造成商品房;此外,去年11月,金科还在大学城的一个地产项目内打造了国内首个社区商业孵化平台——有为工厂,为社区商业内创业型、中小微企业提供一个与金融类、服务类等第三方资源平台的对接,让有生命力的创业型、中小微企业在“有为工厂”通过资本实现自身品牌和运营质量的提升,让资本在“有为工厂”寻找到有潜力的企业品牌。

    曹春林:

    兼并收购未完工项目实现扩展

    “我们短期内不会再拿地,今后可能更多地通过兼并、收购一些未完成的项目来进行扩展。”市政协委员、德源集团董事长曹春林表示,公司自去年开始进行了一系列“去库存”的行动,在努力拓宽营销渠道的同时,举办了一些降价促销活动,同时提升房地产项目品质,以确保房子卖得出去。

    曹春林说:“我们市场定位依然在中国的三四线城市,这些城市的房地产刚性需求市场依然存在机会。”不过,对于难解的库存问题,曹春林还是调整了公司发展的步子。他放弃了酒店、商业等项目,专注县级、地级城市的住宅小区,有针对性地开发项目。

    记者 罗强 刘淳 罗薛梅 肖帆 

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