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城南部分楼盘调价 2016楼市下半场你准备好了吗?

2016年08月11日 09:50:58 来源: 成都商报
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    “请帮忙再申请点优惠吧!”“很抱歉,我们楼盘明天就调价了,可能会上浮15%以上,请您迅速考虑一下!”这是近段时间关于楼市最常见的对话。

    在7月份一系列“封盘、收紧优惠”的话题充斥楼市以后,成都商报记者了解到,包括央企保利在内的多个开发商,已经酝酿调整或正在递交旗下项目价格调整的申请书。而一些新项目的定价,也在这一波行情中高开高走。

    7月以来 城南多个项目价格“抬头”

    “昨天到城南走了一圈, 两个月前100万元还能买个三房,现在就只能买两房了。”购房者林小姐说起她的亲身经历,不由得摇了摇头。她之前在朗基·御今缘看盘没下手,现在每平方米已涨了一千多元;同样位于城南的都城·雅颂居,从昨天开始价格上调10%以上。

    以龙湖九里晴川为例,4月份首次推盘时,其高层产品均价为8972元/㎡,根据成都透明房产网目前的数据显示,现在均价已经攀升至11272元/㎡。

    合能枫丹铂麓从5月开盘以来均价已上浮10%左右。据售楼部工作人员介绍,最近合能枫丹铂麓又在酝酿新动作;位于桐梓林片区的紫檀今年更是多次调整价格,目前整体均价已达16600元/㎡,比之前高出1600元/㎡。“成都市中心地段愈加稀缺,紫檀这种位于桐梓林地段的项目,价格上行在情理之中。”紫檀项目负责人表示。

    据中成房业提供的数据显示,7月份以来,城南包括复地金融岛、招商大魔方、郎基御·今缘、恒大天府半岛在内的多个项目进行了价格政策的调整。成都商报记者根据中成房业提供的31个样本楼盘的房价粗略测算,7月份以来,城南部分项目已领涨4.6%。

    城西多个新项目

    与城南楼盘领涨相呼应

    与城南项目领涨相呼应的是,城西新入市的部分项目也开出了比周围楼盘高出不少的售价。“感觉城西在7月份发力了一样。”华润·金悦湾、中海·熙苑、太行瑞宏·朗诗金沙城、龙湖·紫宸、西派城等项目都在7月份入市,与城南火热的销售场景相互呼应。

    据了解,虽然售价待定,但中海·熙苑精装价格估计在每平方米13000元左右,太行瑞宏·朗诗金沙城传出的价格则为11000元~13000元/㎡,华润·金悦湾清水大概在13000元~14000元/㎡,西派城更是传出每平方米均价20000元的价格。

    城西,特别是城西主城区的供应,在很长一段时间都是空白,所以这些项目出来后,市场关注度很高。“中海·熙苑所在的双楠片区,最近的楼盘都是10年前的项目,所以区域内的改善居住需求被压抑时间较长,我们亮相后项目周边的居民都对我们项目表示出很大的兴趣。”中海·熙苑项目负责人表示,和城南相比,城西这一轮新项目的定价很大一部分是因为区域改善需求的释放,由稀缺的供应造成的。

    城西片区是成都房地产发展最早的区域之一,但也因此陷入开发的暂停期。而如今大品牌开发商打造的高品质新项目的出现,无疑极大地解决了城西居民换房的需求,也造成城西与城南在这一轮价格之战中各领风骚之势。

    保利全盘加入

    不会带动整个市场跟风

    7月底,传出保利成都在售楼盘将在8月初调价。上周末,成都商报记者在相关售楼部的调查中发现,保利在城南、城西的项目价格均有不同程度的上浮,幅度在3%~10%不等;城北项目则收紧了优惠。其中,去年才开盘的保利·锦江里均价8000元/㎡,现在的销售均价为12000元/㎡;保利·叶语则是在7月初传出“封盘”传闻,现在价格在7000元/㎡,每平方米上浮1000元。城东的保利·林语溪7月初的价格为6600元/㎡,现在的售价为7800元/㎡。城西开盘不久的保利国宾首府则是因为原本单价就在10000元/㎡以上,目前也在收紧优惠。

    “保利在城南的楼盘都处于热销之中,马上就要清盘,主要还是产品的细分,小别墅和高层产品给了购房者丰富的选择面。”保利·两河森林的相关负责人称,保利的这一轮调整,产品依然很受市场欢迎。

    “企业在资本市场表现越大越强,那么生存就不是他们的问题了。像保利这样的企业调价,是市场情况好时自然接力、扩大利润的正常表现。”力道广告朱亚认为,保利、恒大、万科这样的房产企业调价,并不代表后续的其他开发商会跟风,而是证明在市场环境趋于稳定时,跑货不成问题。

    “放在楼市的黄金年代,保利等企业的调价一定会带动整个市场层面,但现在不会。在市场的分化加剧之下,小企业考虑的是如何加大销售力度,而不是一味跟风调高价格。”朱亚表示,对于购房者来说,涨价的现象更多体现在均好性强的项目上,而市场上仍然会有一部分不涨价、反而趁机跑量的楼盘,因此也是买房的另外一种机会。

    业内看法

    改善性需求窗口打开

    拉升了这一波楼市行情

    除了今年销售市场行情看好,土地市场的火热也从另一个侧面印证了楼市的温度。那么,这一波楼市行情和地价到底有多大关系?戴德量行成都公司总经理张裕鹏认为,一个城市的房价水平核心影响因素还是在于一个城市的发展水平。“房价是由市场的供需关系决定的,不过土地成交价格会改变消费者对房价的未来预期。”

    而在房价调整过程中,“一定程度上会影响有效需求,购房需求会受到一定的挤压。但另一方面也对消费者的心理产生‘买涨不买跌’的影响。因此就下半年来说,成都目前房价上涨幅度和其他城市相比仍处于较低水平,未来中长期会有一定的调整空间。”

    合能成都公司营销总监宦钟则表示,这一波行情其实是改善性需求窗口的打开,带动了一些项目拉升成都市场的整体均价。“在合能的内部市场研究中,我们发现其实在今年1-6月份土地市场发力前,改善性需求就开始拉升,单盘销售前20的项目中,有16个都是改善项目,仅有4个是刚需项目。”宦钟说,刚需项目在价格上并没有太大的变化,该跑量的仍然在大力跑量。宦钟认为,尽管房价和地价是相互依存的关系,但就目前的现实来看,是大量的改善性市场需求助推了优质地块拍出高价值。

    而成都正合的研究数据则显示,目前改善性需求快速释放,推高了今年1-7月楼市的成交量和价,成交开始出现下降迹象。“与1-5月相比,六七月的开盘成交率呈持续下跌趋势,月均下跌幅度约8%;此外,7月周均认购成交量较上半年也下降了6.7%。若价格继续上浮,一定程度上会带来成交量的下跌。”不过正合的研究报告认为,在这个主导趋势下,部分点状区域或项目也能实现跃升式的量价爆发,城市内部的区域分化也将愈加明显。

    对于后期的楼市行情,宦钟则用“谨慎乐观”四个字来表述。“不要绝对认为不断拍出的高地价一定会助涨房价。对开发企业来说,还是要根据公司战略、资金要求、项目定位和产品属性来判断,谨慎去判断项目的量价关系。”

    成都商报记者 叶涛 刘久林 符小晓 摄影报道

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