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专访雅居乐集团副总裁潘智勇:稳健运营 打造百年老店
2017-11-13 11:53:21 来源: 新华网
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  新华网北京11月13日电(王日晨) 在楼市政策保持连续稳定的主基调下,房地产行业集中度进一步提升,市场分化明显。为立足生存,房企纷纷提出冲刺千亿的目标或进行战略转型。

  在去年8月完成企业更名后,老牌粤派房企雅居乐又在今年宣布将向“以地产为主,多元业务并行”的架构调整。在官方规划中,未来三到五年,四项新产业要占到集团利润总额的50%。同时,房地产业务能在2019年实现千亿销售额。

  在多元化转型的同时做大房地产业务,雅居乐该如何去实现这个目标?近日,雅居乐集团副总裁潘智勇在接受新华网专访时,分别从发展战略、产业布局、企业管理和社会责任等方面阐述了自己的观点。

  稳健运营冲刺千亿

  据雅居乐集团发布的最新公告显示,截至2017年10月31日,雅居乐2017年的累积预售金额为人民币636亿元,同比上升36.9%;累积预售建筑面积为529.89万平方米,同比上升12.1%;平均预售价12,002元/平方米,同比上升22.2%。

  按全年650亿销售目标计算,截至2017年10月31日,雅居乐已完成全年销售目标的98%,按此速度雅居乐今年超额完成目标将毫无悬念。

  “千亿也是我们的发展目标。房地产行业是长期存在发展机遇的,我们由此制定了未来发展的3年规划。”潘智勇表示,稳健运营,打造百年老店是雅居乐一贯秉持的目标。在未来发展的3年规划中,物业发展仍然是公司的主要收入来源。“接下来,公司在稳健的20%-30%的增速下,预计2-3年内将实现千亿目标,当然这个目标不排除会提前突破。”

  为顺利达成目标,潘智勇透露将通过“五个加强”来夯实千亿销售的基础。

  一是加强土地储备。公司配合未来发展所需,继续采用策略性的土地扩充计划来优化土地储备。今年以来新增土地528多万平米,货值约1000亿,主要分布在粤港澳大湾区等热点区域;二是加强创新业态。今年会在长租物业、产业小镇、城市更新方面开展研究和实践,在广州、西安、河南省等地陆续有项目落地,产业小镇方面预计有2-3个项目落地,城市更新方面预计有5-8个项目落地;三是加强机制激励。我们在地产集团推进“共享未来”计划,实施合伙人跟投制度,将项目运营效益与员工个人收益直接挂钩,实现员工与企业的收益共享;四是加强人才储备。今年巡回全国知名高校进行招聘,推出“将才计划”,培育人才,建设专才梯队;五是加强运营管理。在保证质量、坚持品质的前提下,适当提前开发节点,加快周转速度,一类城市周转速度提升至12个月,二类城市周转速度提升至9-10个月。

  对于未来的房地产市场,潘智勇还是比较乐观。他认为,房地产市场发展受长周期和短周期综合影响,长周期的变化主要取决于人口增减及流动,短周期的变化主要取决于各种政策措施的调整。结合中国目前的发展阶段,城镇化还在进行当中,中国的房地产市场还是能够持续健康发展的。

  以人为本的多元化

  今年上半年,雅居乐发布了全新的企业品牌形象,新品牌就是一个中文“人”字的艺术化体现。将“以人为本”作为全新品牌形象的核心概念,为多元的人提供多元的生活模式。雅居乐新品牌形象中的三片绿色花瓣,不单意味着平衡、自然、再生,同时也代表了雅居乐、合作伙伴、住户之间三位一体的密切关系。

  潘智勇称,随着公司品牌形象的全新升级,公司的多元化业务也是正式落地,目前公司除主营业务房地产外,还有雅生活、环保、教育、建设等多元产业板块。

  在环保方面,雅居乐已投资10多亿,拥有超过20多家工厂,注重水务治理、土壤修复、危险废弃物处理等领域,在全国形成六大区域布局。雅居乐环保集团还搭建了科研、投资、运营三大平台,主要发展方向集中在环境修复、危废处理、水务管理等三大业务板块,业务范围几乎涵盖除大气外所有的污染防治和资源再生利用。

  在教育方面,围绕幼教、K12、国际教育、高职教育、社区教育、在线教育等六大业态板块并行发展。目前我们在40多个城市投资10个亿,拥有超过60个学校,有10万名学生在雅居乐教育体系中接受教育。

  为了让业务更加多元化,雅居乐集团推出了雅生活业务板块并分拆上市。

  潘智勇认为,物业管理本身是房地产衍生的一个业务,维系与业主的关系非常重要,这是必须要面对的。目前物业管理的需求很大,要求越来越高,业务增值空间很大,从商业角度来看值得做,也必须做;坚持“以人为本”,就必须不断满足住户的要求,不能回避;互联网、智能技术的运用,进一步催生了巨大商机,社区内的销售、金融、养老业务可以得到并行发展。

  雅居乐经历了25年的发展,开发的物业有100万住户,管理面积近8000多万平米,并且由雅居乐自行开发的生活服务平台【雅管家】的使用者已经达到数十万,在这种情况下完全可以将雅生活推向资本市场募集资金,同时借上市进一步提升我们的管理水平。“目前我们已经启动了上市进程,符合我们的判断,预期上市进程将继续顺利推进。”潘智勇透露。

  在他看来,雅居乐多元化战略会在追求稳健发展的基础上,结合企业的理念来进行发展。

  投融资与管理技巧

  作为一个综合发展的集团,以投资来推动新兴产业领域,对风险的把控是非常关键。作为分管雅居乐集团投资的负责人,潘智勇对此更有发言权。他总结出,雅居乐的整体投资策略可以概括为5个1的原则:一个理念,一个原则,一套体系,一支队伍,一个效果。

  一个理念是:有效投资,合理回报,风险可控。看准一个做一个,做一个成功一个;回报合理,投资需要达到行业平均收益水平以上;一个原则是:有所为有所不为。坚守目前已有的五大产业板块,做实做深做细;一套体系是:雅居乐投资新规则;一支队伍是:内部培养,外部精英(过五百人投资队伍);一个效果是:达到风险可控,回报合理。

  众所周知,资金是房地产企业的生命线。在融资方面,雅居乐主要是从两方面确保资金的:紧抓销售回款:销售回款率每年达到90%。多渠道的融资:全渠道、全方式、全球化的融资。此外,还有直接融资和间接融资相结合、境内外和本外币相结合、长期融资和短期融资相结合、传统和创新相结合这四个举措,促进融资均衡发展。

  而在财务、成本的管理方面,潘智勇表示,雅居乐在多年的发展中,财务管理主要是有四个战略角色:发挥规划职能(财务战略的设计师)、发挥决策职能(企业经营的总参谋)、发挥保障职能(业务发展的后勤部)、发挥督导职能(风险防控的指战员)。

  从雅居乐集团半年报的财务状况数据可以看出,整体状况良好。销售费用、管理费用占签约额的比例从2016年的7%下降到上半年的4%;加权平均利息成本从2016年的7.64%下降到上半年的6.35%。资产负债率69%,低于同行业平均水平;现金293亿元,上升31%;净债比0.51,维持在同业低位。

  关于财务管理指导思想,潘智勇给出的答案是:服务集团战略,提效率、强管理、控风险,确保财务合规、稳健运行。主要有四项举措:

  一是现金大集中,坚持现金为王思路,对全集团资金进行统一调度,确保在任何时点现金占总资产比例均超过10%;二是负债控规模,根据企业的发展状况维持适中的负债规模,确保资产负债率不超过75%,净债比不超过1.2;三是成本强约束,严控超预算行为;四是管理精细化。

  取之社会回报社会

  “在发展企业的同时,我们一手抓运营,一手抓社会公益事业。”潘智勇介绍,雅居乐目前已经是超过1500亿的资产,每年纳税过百亿,拥有16000多员工的大型民营企业集团。集团一直秉承“取之于社会,用之于社会”的公益理念,专注公司发展的同时,全心全意承担社会责任,积极回馈社会。

  成立25年来,雅居乐集团及其大股东陈氏家族慈善捐赠累计超14亿元。我们心系社会,不遗余力,如汶川地震时第一时间驰援灾区,捐款1.55亿;先后成立了“广东省雅居乐公益基金会”、“雅居乐教育基金会”等多个基金,仅在教育方面的单项捐赠就达到5亿;另外在医疗、文化方面均有捐助,如对中山三乡医院、广州中山一院等的捐助。集团多次获得国家民政部颁发的最高慈善奖项“中华慈善奖”等多个慈善奖项,董事局主席兼总裁陈卓林先生也连续8年进入胡润慈善榜,获得社会各界的广泛认可。

  值得注意的是,雅居乐集团一直以来对教育与助学、鼓励员工参与小区服务等一直不遗余力。于国内,已多年向来自清华大学、湖南大学、天津大学及同济大学等学校的学生颁发“雅居乐地产奖/助学金”,并透过“雅居乐青海奖教助学金”向教师及学生发放助学金。

  潘智勇表示,未来集团将继续对社会慈善尽心尽力,透过慈善捐款,积极支持社会组织不同范畴的慈善工作,并鼓励更多雅居乐员工参与义工工作。同时,在员工内部设立互助基金,在员工内部推行公益,对员工中的困难家庭,重大疾病等情况进行资助,帮助员工度过难关。

  在谈到房地产主业时,他认为地产行业经过这么多年的发展,已进入成熟平稳发展期。房子是用来住的不是用来炒的,也揭示了住房的本质,为下一步开发商开发、运营、管理房地产业务指明了发展方向,提供了指导方针。

  在国家政策的主导下,房子产市场也将会越来越平稳,越来越健康。“作为开发商,雅居乐也会积极配合落实。”潘智勇说。

  他同时表示,为响应政策号召,综合雅居乐的资源、经验和优势,在做好传统房地产开发的时候,也会组建团队积极研究进入长租公寓、租售并举产品市场,促进企业的良性发展。 

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